안녕하세요, 월부 회원 여러분!
부동산 · 형사 동시 전문 변호사, ‘변호사형’ 입니다.
"집주인이 갑자기 보증금에서 수리비를 깎겠다고 한다면 어떻게 대응해야 할까요?
반대로 세입자가 집을 너무 험하게 써놓고 나간다면 집주인은 어떻게 대처해야 할까요?"
전세 계약이나 월세 계약이 끝나면 가장 흔히 발생하는 분쟁 중 하나가 바로 원상복구 비용 문제입니다.
오늘은 이 비용을 둘러싼 법적 기준과 실제 판례를 바탕으로, 임대인과 임차인 모두가 이해할 수 있는 균형 있는 관점을 말씀드리겠습니다.
임대인과 임차인의 기본 의무
민법과 판례는 임대차 관계에서 각자의 의무를 분명히 하고 있습니다.
임대인(집주인)은 집을 임차인이 정상적으로 사용할 수 있도록 인도하고 유지할 의무가 있습니다.
구조적 결함이나 주요 설비 고장은 임대인이 책임져야 합니다.
임차인(세입자)은 ‘선량한 관리자의 주의 의무(선관주의)’를 지니며, 본인 과실로 발생한 훼손은 원상복구해야 합니다.
다만 여기서 말하는 원상복구는 처음 상태를 100% 그대로 돌려놓으라는 의미가 아닙니다.
대법원도 “통상적인 사용에 따른 자연적 노후화는 원상복구 범위에 포함되지 않는다”는 입장을 여러 차례 밝혔습니다.
즉, 햇볕으로 인한 벽지 변색이나 시간이 지나면서 생긴 바닥 마모 같은 흔적은 누구의 잘못도 아니므로 임차인에게 비용을 청구할 수 없습니다.
반대로, 임차인의 흡연으로 인해 벽지에서 냄새가 나거나 변색되었다면, 당연히 임차인이 원상복구 해야합니다.
구조체 vs 생활공간: 비용 분담의 기준
법원은 원상복구 비용을 두 가지 기준으로 나눠 살펴봅니다.
구조체(집의 뼈대와 주요 설비) - 벽체, 천장, 바닥, 배관, 전기·난방 설비 등은 집의 핵심적인 구조물이므로 임대인이 수선 의무를 부담합니다.
생활공간(일상 소모품) - 전구, 형광등, 현관 건전지, 샤워기 헤드, 열쇠 등은 일상적으로 교체 가능한 소모품으로, 임차인이 부담하는 것이 원칙입니다.
경계선에 있는 항목(도배·장판 등)
- 자연적 마모나 변색의 경우에는 특별한 상황이 없는 한 임대인 책임으로 보고
- 과실에 의한 훼손, 예를 들어 실내흡연으로 인한 색바램과 냄새가 밴 경우, 애완동물이 벽지를 찢은 경우에는 임차인 책임으로 볼 수 있습니다.
특히 도배·장판은 분쟁이 가장 많이 일어나는 부분인데, 거주 기간이 2~4년 이상이라면 법원은 대부분 자연 노후로 판단하여 임대인 책임으로 귀속시키고 있습니다.
특약사항에 수선의무를 기재한 경우
주의해야 할 중요한 예외는 계약서에 수선의무에 대한 특약을 작성해두는 경우입니다.
만약 계약서에 "임대차 계약 기간 만료 시 도배·장판 교체 비용은 임차인이 부담한다"와 같이 구체적으로 명시된 경우, 이 특약은 유효할 수 있습니다.
그러나 "모든 수선의무는 임차인이 부담한다"와 같은 포괄적 면책 조항은 주택임대차보호법에 위반되어 해당 조항을 무효로 판단한 사례가 많습니다.
분쟁 예방을 위한 임대인과 임차인의 준비방법은?
임대인과 임차인 모두가 억울하지 않으려면 몇 가지 실천이 필요합니다.
- 임차인: 입주·퇴거 시 집 상태를 사진·영상으로 기록하고, 계약서 특약을 꼼꼼히 확인해야합니다.
- 임대인: 계약서에 포괄적 문구보다는 구체적인 특약을 명시하고, 퇴거 전 세입자와 함께 점검하며 자연 노후와 과실 훼손을 확실하게 구분해야합니다.
혹시 의견이 맞지 않는다면 당장 소송 등을 통해 문제를 해결하기 보다는 주택임대차분쟁조정신청제도 등을 통해 분쟁을 조정해보시고, 정말 필요할 경우 전문가의 도움을 받아 해결하는 것이 바람직합니다.
맺으며
원상복구 비용은 어느 한쪽의 일방적인 책임이 아닙니다.
임대인은 구조체와 주요 설비를, 임차인은 소모품과 본인 과실 부분을, 그리고 자연적 노후화는 임대인이 부담하는 것이 법적 기준입니다.
💡 변호사형 한마디
임대인 입장에서는 소중한 재산을 잘 보존하고 싶고, 임차인 입장에서는 억울하게 비용을 떠안고 싶지 않은 마음이 당연합니다.
중요한 건 서로의 입장을 이해하면서, 법이 정한 기준을 존중하는 것입니다.
이 기준을 알고 준비한다면, 임대차 관계는 깔끔하게 마무리될 수 있을 것이라 생각합니다.
