열반스쿨 중급반 4주차 강의 후기 [열중 47기 독서하고 3년안에 9억벌조 Woody] (feat. 투자자로서의 로드맵)

안녕하세요!

투자 시장에서 즐겁게 오래 살아남고 싶은 Woody입니다.

이번 4주차 강의는 오랜 투자 경험을 가지신 주우이 튜터님이 강의를 맡아주셨고

미리 제출했던 질문들에 대한 답변들과

투자자로서 어떤 방향성으로 나가야하는지를 설명해주셨습니다.

질의응답 과정에서 정말로 운이 좋게도 제 질문도 선정되서

고민하던 부분들에 대해서 너무 명쾌한 방향성이 나와

정말 질문드리길 잘했다는 생각이 들었습니다.  

질의응답과 투자 로드맵

처음에 질의응답 시간을 가지며 시장 진단과 함께 많은 사람들의 고민할법한 내용들에 대한

주우이 튜터님의 인사이트를 나눠주셨고

맨 마지막에는 투자자로서 어떤 방향성을 가게 될지에 대한

시뮬레이션도 보여주셔서 나의 방향성을 정하는데 굉장히 큰 도움이 되었습니다.

(1) 현재 시장

현재 가격이 수도권 4급지 선호 아파트들도 회복을 하고 있는 상황에서

기존 물건을 보던 사람들이 전세가가 붙길 기다리는 선택지와 저평가된 지역으로 넘어가는 선택지

사이에서 굉장히 많은 고민을 하고 있다는걸 주우이 튜터님께서 느끼신 거 같았습니다.

이때는 투자 물건이 날아가는 속도가 더 빠를 수 있으니 다음걸로 넘어가는 선택을

빨리 하는게 더 좋다고 말씀을 시작으로 현재 시장 진단으로 본격적으로 넘어가주셨습니다.

주우이 튜터님께서 현재 시장이 2017년~18년도와 비슷한 흐름을 가진다고 알려주셨고

불과 1년 정도 전에 들었던 강의에서만 하더라도 2012~13년도의 시기라고 했었던거 같은데

요즘 시장은 생각보다 사이클이 빠르게 돌아가고 있구나를 느꼈습니다.

6.27 대책 이후 거래량은 줄었지만 이는 2,3급지 정도에만 타격을 줬지

1급지, 4,5급지 정도에는 여전히 거래가 잘 되는 모습을 보이고 있습니다.

앞으로의 수도권 공급량이 말라가고 현재 시장에서 전세 물량의 소진이 굉장히 빨라지고

KB 주간 시세에서 붉게 변하는 부분들이 많아지며

이 흐름이 경기권까지 이제 넘어갈 수 있겠다는 생각도 해볼수 있었습니다.

현재시장 흐름 이후 추가적으로

전고점 넘은 아파트에 대해서 최악의 경우 어디까지 떨어 질 수 있는지 아는게 중요하다는 말씀과

시장은 예측하는게 아니므로 기다려준다는 보장이 없는 관점에서

지금 살 수 있는 것 중에 가장 좋은 걸 산다는 논리에 대해서도 덧붙여서 말씀해주셨습니다.

BM

현재 시장 흐름 판단 - KB 주간 시세, 거래량, 공급량, 매매/전세 개수, 매수세/매도세

(2) 꼭 알아야 할 부분들

정말 투자금 어느정도일 때 어디를 가야하나라는 질문을 많이 받으신 덕에

투자금별로 어느 지역을 봐야할지 한판 정리를 해주셨습니다.

여기서 내 종잣돈에 5천만원 정도를 플러스한 지역을 보시는걸 추천해주셨습니다.

지방에서는 울산의 흐름이 공급이 부족하여 먼저왔고

이제는 부산, 대구로 그 흐름이 넘어갈 거 같다는 말씀을 해주시면서

부산, 대구의 주요 구들을 먼저 임장하는걸 말씀해주셨습니다.

아무래도 공급에 민감한 지방 시장이다보니 공급이 줄어드는데 인구수가 곧 수요인 지방에서

인구수까지 가장 많은 부산과 대구로 향하는게 어찌보면 굉장히 합리적인 선택이라 느껴졌습니다.

이어서도 여러 인사이트를 나눠주셨지만

일단 2주택을 목표로 투자하라는 말씀이 가장 와닿았고 강조하시는거처럼 느껴졌습니다.

아무래도 이제 2호기를 해야하는 상황에 있다보니 더 그렇게 느껴졌던거 같고

추가적으로 BM해 볼 사항으로는 지방과 수도권 아파트를 비교하는 점이 눈에 들어왔습니다.

아무래도 가치 비교가 어려운 지방과 수도권을 가장 좋아하는 대장 아파트에 얼마만큼

지불할 수 있는지를 비교해보는게 의미가 있다고 하셔서

대장 아파트의 가격 비교가 꽤나 의미있게 작용하는구나를 느꼈습니다.

또 다른 BM 사항으로는 앞마당 관리법에 대해 주우이 튜터님의 방법을

알려주신것 또한 도움이 많이 되었습니다.

매번 시세 전수조사를 하지 않으시고 지역별 5개 정도의 정찰병 단지를 뽑아 알림설정을 해두시고

전세가 없어지면서 매매가가 주춤하는 좋은 흐름을 보이는 곳을 골라

전수조사를 해보는 점을 알려주셨습니다.

덕분에 전수조사를 뭐부터 해야할 지 고민은 이제 안해도 될 거 같습니다.

마지막 BM 사항으로는 5순위 시세표를 꼭 만들라고 당부해주셨습니다.

가격대별 아파트들의 가치대로 나열을 해보고

그 다음 전세가를 맞춰서 투자금에 들어오는 곳들을 보면

투자할 수 있다는게 주우이 튜터님의 논리이고

임장시에 들고다니면 정말 즉석에서 비교해보면

실력이 많이 쌓이고 투자를 해야될 시기에는 빠르게 투자에 접근할 수 있다는 생각이 들었습니다.

BM

임장지 선택은 부동산지인 평균 매매-전세가 확인하여 정하기

지방은 광역시 우선 + 공급 리스크까지 고려

수도권 VS 지방 - 대장 아파트 가격 비교

정찰병 단지 뽑아 알림 설정

5순위 시세표 작성

(3) 잃지 않는 투자를 넘어서는 방법

바로 여기서 제 질문이 선정되었는데요 제 질문은 1호기를 하고나서

돈을 모으는 과정 속에서의 성장에 대한 질문이었습니다.

투자금이 없을 때 가장 좋은 방법은 다른 사람을 도와주면서 현장에서의 배움을 간접적으로 겪고

모의투자를 해보는 점을 알려주셨습니다.

그리고 모으는 돈이 당장에 적더라도 그 돈으로 할 수 있는 곳을 가보는 것과

1호기 매도 + 모으는 종자돈으로 더 좋은 가치의 집을 살 수 있다면 상급지 가격이 빠졌을 때

갈아타기를 하는 선택지를 알려주셨습니다.

돌이켜 생각해보니 실전반을 할 때, 용맘 튜터님께서도 제 상황에서는 1호기 후에

상급지도 둘러보신다고 했던 말이 떠오르며 이미 난 답을 들었었는데도 잊고 있었구나라는 생각이 들었습니다.

앞으로 투자하는 동료들을 적극 도와줄 수 있는 실력을 길러 도와줄 수 있어야겠으며

소액 투자지역과 상급지를 골고루 앞마당으로 만들어야겠다는 방향성이 생겼습니다.

이후에 질의응답 과정에서 인상적이었던 부분은 주우이 튜터님의

경제적 자유를 이루는 과정에서

내가 평생 할 수 있는 일에 대해 찾는 방법을 알려주신 점입니다.

내가 좋아하는 일과 잘하는일, 돈이 되는 일의 세 교차점이

평생 할 수 있는 일이라고 설명해주셔서 나도 경제적 자유를 이루면

이렇게 평생해도 후회없을 일을 찾고싶다는 생각이 들었습니다.

마지막으로 다주택 전략에 대해 설명해주신 부분에서 지금 지방은

전세대출 규제도 없고 공시지가 2억 이하일 경우

취득세 중과가 되지 않는다는 점에서

확신이 생기고 매도 타이밍을 잘 잡을 수 있다면

지방 소액 투자를 해보는 점도 말씀해주셨기에

이에 도전해보려고 합니다.

 BM

지금 투자를 앞둔 동료들 적극 도와주기

매번 1등 뽑기 모의투자 후에 시세 트래킹

상급지와 소액투자 지역 앞마당 만들어나가기

이외에도 성공에 대한 단계들, 성공한 사람들의 공통점

주우이 튜터님께서 살아남으신 이유 등등

정말 책에서 많이 읽었지만 와닿지 않던 내용들을

실제 성공한 사람의 입으로 직접 들으니 와닿는 체감이 달랐습니다.

주우이 튜터님의 장점이라고도 말씀해주셨던 그릿에 대해 빨리 알고싶고

나 또한 실력은 뒤쳐질지 몰라도 노력에서는 뒤쳐지지 않는 삶을 살고싶다고 생각했습니다.