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책 제목(책 제목 + 저자) :
10년 후에도 변하지 않을 부동산 투자의 정석 + 저자 김원철
저자 및 출판사 : 저자 김원철 출판사: 알키
읽은 날짜 : 2025 9월13~19일
핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #3000천만원 시스템 #머니트리 # 부동산 활황 과 불황장 #전세레버리지투자
도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) :
10점 만점
이 책을 읽고 10점 만점을 주신 이유는:
현장에서 많은 경험들을 통해서 실패와 성공을 통해서 배운점들을 수강생들과 이책을 통해서 수많은 경험들을 풀어 놓으려고 했다는점 그리고 수많은 경험들이 자산이 된다는 점을 알게 해주신점 너무 감사드립니다.
월부에서 수강하고 있지만 본질은 비슷하다는점을 알수 있었다. 나는 부동산과 맞벌이한다와 출판사도 비슷 똑같지만 책 내용동 비슷해서 결국 투자로 성공하신 분들은 비슷한 생각을 가지고 계시구나를 알수 있었다.
1. 저자 및 도서 소개
:지은이 김원철
부동산 호황기 와 불황기를 골고루 겪으며 높은 수익을 거둔 부동산 분야의 가장 영향력 있는 투자자이자. 현재 투자 컨설팅 미 투자 회사인(주) 골드 앤 모어 대표이다. 전세 보증금 2500만원으로 투자 시장에 뛰어 들어 3년 연속 1000%라믐 엄청난 수익률을 거두며 성공적인 투자자 대열에 합류했다.
아파트 ,토지, 분양권, 상가 ,경매 등 부동산의 다양한 대상에 투자한 경험을 바탕으로 2004년 부터 지금까지 13년간 강의를 해오며, 이 시대 고수라 불리는 투자자들을 무수히 배출했다.
현실에대한 정확한 , 저평가된 부동산을 발견하는 탁월한 안목, 제도의 변화에 민첩하게 대응하는 순발력 등으로 수강생들에게 폭발적인 인기를 얻었다.
2007년 기존 부동산 투자법과 다른 자신만의 독창적인 투자법을 공개한 < 부동산 투자의 정석> 이 베스트셀러가 된 것은 물론, 당시 책에서 지목한 투잧ㅓ들이 6개월 되지 않아 거짓말 같은 수익률을 기록하면서 ‘ 가장 만나고 싶은 부동산 전문가’로 주목 받으며 각종 방송과 언론매체에 소개 되기도 했다.
부동산 TV ,EBS 라디오 ING, SK텔레콤 롯데 ,애경,현대백화점 지지옥션 부동산 전문가 포럼 등에서 강의 했으며 , 한국 경제 신문, 스프드 뱅크 , 닥터 아파트 ,네이버 부동산 칼럼니스토로 활동 했다.
2008년 부터는 부동산 처럼 마음 편하게 투자할 수 있는 주식 투자법을 연구하여, 불황과 호황에도 주식과 부동산으로 수익을 얻을수 있는 탁월하고도 쉬운 투자법에 대해 강의하고 있다. 저서로는 <부동산 투자의 정석> , <부동산 투자 베스트 비법>이 있으며, 절판이 된 지금 이 두 권 모두 중고책이 정가의 3배 심지어 10배 가 넘는 가격에 거래되고있다.
전작과 동일한 제목으로 거의 10년만에 집필한 이번 신간에서는 세월이 흘러도 유효한 부동산 투자의 원칙 현금 흐름을 창출 할수 있는 전세 레버리지 투자의 원리 , 평생 열매를 맺는 머니트리 만드는 법 , 부동산 투자의 정석 등을 담았다.
2. 내용 및 줄거리
성공한 투자자들의 성공담은 때론 위험하다.
똑같은 성공을 이뤄 내려면 그만큼 ‘특별’ 해야 하기 때문이다.
상황이 특별해야하고 , 시점이 특별해야 하며 , 능력과 열정이 특별해야 한다.
보통의 사람들은 결코 따라 할 수 없는 것들이다.
그렇다면 평범한 사람들은 성공하지 못한다는 말인가?
아니다. 이렇게 말할 수 있다.
보통의 지능과 보통의 열정., 보통의 시간 , 보통의 노력을 갖고도 성공 할 수 있는 법이 여기 있다.
p7.
다시쓰는 부동산 투자의 정석
지은이님 수강생 각종 단체 모임등을 통해 이를 통해 만난 사람들이 내게 건넨 감사 인사말중 가장 많은 건 “ 선생님을 진작 만났으면 좋았을 텐데요" 였다. 그때마다 나는 이렇게 대답했다.
"지금이라도 만났으니 됐지요. 이제부터 잘하시면 됩니다. 10년 금방 갑니다.
그런데 신기한것은 그들이 이 말을 잘 듣지 않더라는 것이다. 나를 진작 만났으면 좋았겠다고 아쉬워하던 그들은 지금부터도 열심히 하면 된다는 내 말을 따르지 않았다. 물론 그렇게 된 데는 시장의 힘이 가장 크게 작용했다.
p9.
지금도 늦지 않았다.
반드시 필요한 것이 있다면, 투자의 정석이 무엇인지 배운 후 조금은 고집스럽게 그 길을 걸어 가는 ‘의지’ 다.
p10.
똑같은 성공이란 없다.
어떤 성공은 특별한 시점에서만 벌어진다.
그럼 우리 같은 평범한 사람들은 성공하지 못한다는 말인가? 아니다. 나는 이렇게 말하고 싶다. 보통의 지능과 보통의 열정, 보통의 시간, 보통의 노력을 갖고도 성공할 수 있는 법이 있다. 이게 보다 현실적인 이야기가 아닐까?
내가 이 책에서 쓴 내용들은 여기에 해당하는 이야기들이다.
그냥 보통 사람들의 이야기. 평버만 사람들이 평범한 노력을 해서 얻어 낼수 잇는 결과물이기 한데 , 그 결과물은 결코 평범하지 않다. 그 결과는 놀랍다. 모든 사람들이 따라 할 수 있으며 특별한 상황에서만 할수 있는게 아니라 언제나 따라 할 수 있다.
p12.
당신은 왜 부자가 되고 싶은가?
물론 어느 정도의 돈은 반드시 있어야 한다. 돈 한 푼 없이 사랑이나 행복한 가정을 논할 수 없고, 돈 없이 자신의 직업에서 정직하기 쉽지 않으며 , 돈이 없는데 남을 돌아볼 수는 없는 일이다. 그래서 나는 이런것들을 하기에 풍족할 만큼의 돈이 잇어야 한다고 생각한다.
p14.
노후에 더욱 필요한 투자의 기술
풍요로운 삶을 위해 정작 필요한 돈은 그다지 많지 않다. 게다가 죽을때까지 "돈을 벌 수 있는 기술' 이 있다면, 더욱 돈에 대해 여유로워 질 수 있다.
p24.
부동산 가격의 반등은 결국 대중 모두에게 강력한 비관주의가 자리 잡았을 즈음 시작되었고 , 그 반등의 결과는 대단히 혹독했다.
부동산 투자는 2016년인 지금 여전히 유효할 뿐만 아니라. 10년이 지나고, 20년 ,30년이 지나도 여전히 유효할 것이다.
p27.
혼인으로 매년 30만 가구가 탄생한다.
가장 주목해야 할 사실은 이들에게 반드시 ‘집이 필요하다’는 것이다.
p29.
부동산을 필요로 하는 사람들 사이에 내용상의 변화는 있을 수 있찌만. 외형상으로 드러나는 그 ‘ 숫자’ 만큼은 확실히 ‘증가’한다,
수요와 공급 간의 불균형은 향후 20년간 지속적으로 발생할 것이 분명하다. 바로 이것이 부동산 투자가 여전히 유효한 첫 번째 이유다.
p33~35
우리나라는 일본의 거품 경제 때만큼 긴 기간의 장기 호황과 긴 시간의 부동산 가격 상승이 이어지지 않으며 , 그 와 같은 큰 규모의 상승이 발생한 적이 없다.
결국 부동산 가격은 상식적으로 움직인다.
우리 시장 경제에서 부동산의 가격이 얼마만큼의 거품을 형성하는지 유심히 살펴보는것이 미래를 예측하느느데 도움이 되며 , 보다 상식적인 일이다.
p37
정부의 유일한 경기부양 카드는 부동산 이다.
정부가 부동산 가격이 너무 하락하게 되면 반드시 경기를 부양하려고 할 것이고, 거꾸로 부동산 경기가 너무 과열되면 다음에 써먹기 위해서라도 부동산 경기를 잡으려고 할 거라는 뜻이다.
부동산 경기가 하락하고 장기화 되는 건 장기침체의 시작이 아니라. 투자자 입장에서 기회가 오는 것임을 알수 있다.
p39~41
뉴스테이가 활성화 되면 , 폭등과 폭락이 없어진다는데요?
결국 뉴스테이가 주택 임대 시장을 거의 대부분 차지하게 될 것이라는 예측은 지나치게 앞서 나간 시각이며, 오히려 정부의 입장을 고려할때 그렇게 될 가능성은 희박하다고 보는게 타당하다.
p42~44
주택이 남아도는 상황에도 오르는 부동산은 있다.
부동산의 한계가가 기회를 만든다.
결국 부동산 자체의 한계에 의해 어떠한 경우애라도 수요와 공급의 불일치가 발생 할수밖에 없다는 이야기다.
투자를 결정하기 전에는 반드시 물어야 한다. " 내 생각이 틀려도 괜찮은 건가?라고 투자는 한두 번으로 끝나는 것이 아니라 평생에 걸쳐 계속 이뤄져야 하는 행위다. 그렇기 때문에 그저 한두번으로 크게 한몫 잡겠다는 태도는 최악이다.
p49.
3000 만원씩 딱 4년만 투자하라.
1년 동안 모은 3000 만원의 종잣돈 으로 전세를 끼고 부동산을 매년 1채씩 구입하기를 , 딱 4년간 하라. 그리고 2년에 한 번씩 나오는 전세 보증금 상승분으로 약 2000 만원 그와 비슷한 부동산을 다시 구입한다. 이렇게 10년을 한다. 이 과정을 구체적으로 짚어보면서 어떤 결과가 나오는지 살펴보자.
p54.
매년 3000 만 원씩 투자할 자금은 어떻게 모으나?
매년 3000만원 의 투자자금을 모은 다는 건 그리 쉬운 일이 아니다. 그럴수 있다. 그렇게 된다면 목표 달성에 조금 더 시일이 걸리거나 전체적인 금액이 조금 적어 질 것이다. 여기에는 아무 문제가 없다. 한번 계산해보라,
자신이 실제로 매년 모을 수 있는 투자 금액과 투자 가능한 기간을 넣어서 계산 해보면 큰 그림에는 변화가 없다는 것을 알수 있다. 그저 이를 이루는 기간이 늘어나거나 앞서 사례로 제시한 금액보다 성과가 조금 적을 뿐이다.
중요한 것은 포기하지 않는 것이다. 포기하지만 않는다면 결과는 똑같다.
p56.
이렇게 투자할 만한 부동산은 점점 없어지고 있지 않나?
무슨 일이 벌어지다고 헤도 2년마다 2000만~3000만 원씩 전세가가 오르는 지역은 반드시 있다. 그 지역이 어디인지를 알기 위해 노력하고 공부하면 된다.
p57.
양도소득세를 비롯한 각종 세금은 어떻게 감당하나?
.앙도가액-취득가액-기타필요경비= 양도차익
.양도차익-장기보유 특별공제 = 양도소득금액
.양도소득 과세 표준= 양도소득금액- 양도 소득 기본공제 (연 250만 원)
.산출세액= 양도소득 과세표준x 세율 (누진공제 적용)
임대 사업자 제도를 이용하라.
단 한 가지 주의할 것은 단기 임대의 경우 5년에서 4년으로 , 준공공 임대의 경우 10년에서 8년으로 의무 임대기간이 줄긴 했으나 양도 소득세와 종합 부동산세의 혜택은 여전히 과거 규정을 따르기 때문에 단기는 5년 준공공임대는 10년을 임대 해야만 혜택을 받을 수 있다는 것이다. 이것이 행정상의 오류이긴 하지만 현실이 그렇게 때문에 주의해야 하겠다.
p61.
5년이나 10년 후에도 3000만 원으로 매입할 부동산이 있을까?
부동산은 활황과 불황을 반복하게 되는데 불황이 있기 때문에 이렇게 투자할 수 있는 부동산이 만들어 진다.
부동산의 전세가와 매매가 차이가 적어진 때가 매수 타이밍이며, 전세가와 매매가 차이가 적어진 지역이 매수 대상이 된다.
p62.~63
오래된 아파트의 전세가가 계속 오를까?
하지만 2005년부터 서울에 재개발 열풍이 불기 시작하면서 빌라 가격이 상승을 지나 촉등의 양상까지 보이기에 이르렀다. 결국 2008년 부터 나는 투자용으로 지금 낡은 빌라를 사는 것은 절대 해선 안된다고 말렸다 이후의 결과는 누구나 알고 있는 것과 같다. 물론 그때 내가 만류했던 이유는 개발이 진행되지 않을까 봐서가 아니라. 이미 그 빌라들의 가격이 미래 가치가 모두 반영된 가격이었기 때문이었다.
이미 그 빌라 들의 가격이 미래 가치가 모두 반영된 가격이었기 때문이었다.
인천,부천,김포,의왕,군포.성남,수원,광주, 하남,구리 양주등에 있는 역세권의 아파트들이 또는 구도심 낡은 빌라등은 어떻게 될꺼? 한번 생각해보라,.
중요한 것은 이것이다. 미래에도 여전히 수요가 몰릴 지역을 찾는것
p65.
전세가가 떨어지면 어떡하나?
모든 지역 , 모든 주택의 전세 보증금이 오를 것이라고는 말할 수 없다.
그렇기 때문에 투자를 할때는 핵심지역을 선정해 공략해야 한다.
자금의 일부는 현금으로 보관 하는 것도 방법이다.
p66~75
이처럼 단순한 투자법을 왜 따르지 못할까?
첫째 부동산 활황기에는 더 높은 수익처에 눈길이 간다.
둘째 부동산 불황기에는 확신이 사라진다.
매매가 란 올라봐야 기분만 좋을뿐 매도하기 전까지는 실제적인 이익을 가져다주지 않는다.
다만 전세가 가 상승하면 전세 계약 기간이 만료되는 시점에 실제로 현금 흐름을 만들어 주기 때문에 훨씬 좋아할 일 인 것이다.
셋째, 전세 보증금 상승분으로 회수된 자금을 허투로 쓴다.
전세 레버리지 투자법의 핵심은 어느 정도 자산의 규모가 형성되기 전까지는 수익금으로 무조건 재투자를 해야 한다는 것이다.
매매가와 전세가가 별로 차이가 나지 않는 시점에 , 전세 보증금이 꾸준히 오를 수 있는 대상에 회수된 자금으로 재 투자하는 것이 핵심이다.
넷째 4년 이상 부동산 시장에 관심을 갖는 건 쉽지 않다.
투자는 마라톤과 같다. 초반에 화끈하게 뛰기보다는 오래 달릴 생각을 해야한다.
이와 같은 네가지 이유는 복합적으로 나타난다. 이를테면 '부동산 시장에 불황이 와서 부동산 가격이 오르지 않고 , 사람들은 이제 부동산 시장이 끝났다고 이야기 하고 , 당장 급한 일이 생겨 상승한 이제 부동산 시장이 끝났다고 이야기하고, 당장 급한 일이 생겨 상승한 전세 보증금 중 일부를 썼더니 얼마 남지 않고 , 마침 부동산 보다 더 나은 투자 대상이 나오고 … 뭐 이런 식이다. 그래서 결국 사람들은 전세 레버리지 투자법을 유지 하지 못하고 중도에서 그만둔다.
이렇게 큰 함정이 있다는 점을 알지 못하면 , 백이면 백 결국 낙오자가 되고 만다. 대다수의 사람들처럼 함정에 빠지기 때문이다. 이로써 우리는 전세 보증금 상승분을 이용하는 투자의 실행을 가로막는 각종 이유들을 알게 되었다. 이제는 이러한 함정을 어떻게 하면 극복할 수 있을지 대안을 세운 후 접근해야 한다. 그래야 앞서 도표로 제시한 성공을 거둘 수 있다. 지금부터 그 대안을 공개한다.
P76.
성공적인 투자 앞에 놓인 함정을 피하는법
첫째 부동산 시장의 전망은 결정적일때 틀린다.
매스컴 및 전문가들의 전망은 결정적인 변곡점을 맞히지 못할 뿐만 아니라. 시장의 상황에 따라 수시로 내용이 바뀐다.급기야 2008년 부동산 시장이 폭락하기까지 그에 대한 경고다운 경고는 없었고, 이로써 수많은 하우스 푸어들이 탄생했다. 전망이란 이런 것이다. 따라서 전망에 따라 투자를 한다는 것이 얼마나 무모한 일인지 알아야 한다.
전세레버리지 투자는 어떤가? 전망이 어떻든 큰 영향을 받지 않는다. 전망이 맞으면 맞는 대로 , 틀리면 틀리는 대로 문제가 없다.
불황기에는 그저 부동산의 전세가가 오르고 활황기에는 매매가가 오른다. 이 얼마나 마음 편하고 승률 높은 게임인가?
둘째, 막차인지 아닌지는 지나봐야 알고, 막차를 타면 10년을 기다려야 한다.
수요가 많고 공급이 적으면 당연히 가격이 오른다. 문제는 가격이 얼마쯤 올라야 적당한지, 얼마가 오르면 거움인지를 판가름하는 기준이 없다는것이다.
전세 레버리지 투자법은 그 대상이 대부분 역세권의 소형 아파트 이기 때문에 선호도가 그렇게 높지 않다 ( 물론 역세권의 소형 아파트만 대상은 아니다. 이는 다음에 자세히 다루겠다.)
이러한 투자 방식이 우리를 순식간에 부자의 세계로 데려다줄 고속열차는 아니지만 최소한 여기에는 막차가 없다.
셋째, 대출을 받지 않는 전략은 모든 위기에 빛난다.
대출 이라는 것이 이런 것이다. 지금은 감당 할수 있다고 해도 언제나 감당할 수 있는 것은 아니다.
대출 자체가 나쁜 건 아니지만 대출을 현며하게 활용하는 건 초보자에겐 쉽지 않다. 따라서 초보 투자자 일수록 자금의 규모가 작을수록 대출은 더욱 조심해서 사용해야 한다.
레버리지를 안정적인 수준으로 활용하기 이것이 바로 부자가 되는 지름길이다. 그 지름길에 활짝 핀 꽃이 바로 전세 레버리지 투자다.
넷째, 먼저 시스템을 갖추는 것이 중요하다.
다섯째, 최고의 메리트는 불황에도 돈이 나온다는 것이다.
그들이 부자가 된 현실적인 이유는 딱 두가지다.
' 왔다, 그들에겐 돈이 있었다.'
위기에 대비한다는 건 실제 언제 닥칠지 모르는 위기를 기다리면 무작정 돈을 모으는 것이 아니라. 시스템을 만들어 놓고 기다리는 것이다.
투자는 진화하고 발전해야 한다.
전세 보증금 상승분 으로 수익형 부동산을 매입한다.
기존 주택을 월세 방식으로 전환한다.
부동산의 챗수를 계속 늘려가는 데는 한계가 있다.
상승률이 더 높은 대상에 투자한다.
자금이 적은 상태에서 억지로 투자와 주거 조건을 모두 만족 시킬 곳을 찾기보다는 이 둘을 분리해서 생각하라.고 말이다.
4년만 투자하라. 4년만 인내하면서 이렇게 투자를 한다면 당신의 인생이 달라진다.
P102.
투자하기전 알아야 할것들
투자 자산은 이렇게 갑자기 불어난다. 투자 자산이 또 다른 투자자산을 낳기 때문이다.
투자 수익은 꾸준히 상승하는가?
복리 계산법을 알아야 한다.
만약 매년 평균 수익률이 15% 이상 이라면 ,세계적인 투자자가 될 수 있다. 세계적인 펀드 매너저들 중 한두 해 높은 수익률을 기록하는 사람은 있지만 10년 이란 기간으로 늘려서 보면 평균적으로 그 정도 수익률을 , 그것도 복리로 내는 사람은 거의 없기 때문이다. 그런데 [ 부동산 투자 분야에서는 유독 “ 10년 보유하고 있었더니 가격이 10배가 올랐다.” 불과 몇 년 만에 며 배가 뛰었다." 같은 이야기가 종종 등장한다. 그 정도라면 수익류이 얼마나 되는 것일까?
복리 수익율을 보자면 다음과 같다.
P106.
갭투자와 다르다.
부동산을 선정할 때 '전세 보증금이 꾸준히 상승 할 수 있느냐를 기준으로 삼는다.
단기간에 얼마의 수익을 얻는 것보다 자산의 규모를 늘리는 데 집중 하는 것이 더 뛰어난 투자이기 때문이다.
매도를 통해 성공을 거둘 수 있는 시간은 상당히 짧다. 무엇보다 그 다음에도 성공한다는 보장이 없다. 반면 전세 레버리지 투자는 지속적으로 자산을 늘려가는 방식이므로 실패가 있을 수 없고 시간이 지날수록 자동적으로 막강한 힘을 발휘하게 된다.
P.113
부동산 활황, 생각보다 길지 않다.
불황기에 투자하는 것이 갖아 좋은데 막상 이때 투자 할 수 있는 사람들은 적다. 이때 투자하는 사람들을 일컬어 ‘고수’라고 부른다.
P114.
성패의 관건은 핵심이다.
중요한건 핵심에 집중 하는 것이다.
핵심 부동산이란 무엇인가? 어떠한 상황이 오더라도 꼭 오를 수밖에 없는 부동산이다.
장기적으로 시장을 지배할 트렌드는 무엇일까?
핵심 부동산은 우선 리스크에 강하다. 어떤 상황에서도 덜 무너지고, 설렁 무너진다고 해도 빠르게 회복한다. 장기적으로 볼때도 평균보다 훨씬 높은 상승률을 보인다.
핵심부동산을 매수하기 힘든 현실적인 이유들
첫째 핵심이 무엇인지 모른다.
핵심 부동산이란 오래 보유하고 있어도 꾸준히 가격이 오르는 대상 장기적으로 볼때 무조건 평균보다 높은 상승률을 보이는 대상, 어떠한 위기에도 크게 폭락하지 않고 바르게 회복하는 대상을 의미한다.
둘째, 핵심 부동산을 매수하기 힘들어 옆의 것을 산다.
대세 상승이 일어나서 가격이 계속 올라 간다고 해도 적당한 물건이 나타나지 않는 다면 기다리겠따고 결단하라.
셋째 핵심 부동산을 과도하게 오른 가격에 매수한다.
넷째 결국 대중을 따른다.
장기적인 안목이란 그저 “ 길게 보면 좋아~” 라고 표현하는 수준이 아니다. 장기간 두고 볼 때 다른 어떤 부동산보다. 탁월한 성적을 내는 대상을 볼 줄 아 는 눈이다.
P.118
핵심에 집중하라. 대중을 따라가고 싶은 마음을 억누르라. 핵심 부동산에 집중하면 , 설사 좋지 않은 시점에 매수했다.
치더라도 세월이 지난 후 최소한 보상이라도 얻을 수 있다.
재테크 동호회 친구를 믿지 말라.
매우 열성적으로 활동하는 사람들은 대체로 열심히 공부하겠딴느 의지도 강하지만. 한편으로는 반드시 엄청난 부를 챙취하겠따는 욕망 , 그꿈을 어서 빨리 이루고 싶은 조급증도 가지고 있다. 이것이 양날의 검이 된다.
따지지 말라고? 따져야 할껀 따져라.
앞에서 부동산 활황 시장의 주역은 아줌마들이라고 했다. 그럼 대한민국 아줌마들은 모든 부자가 되어 있어야 한다.
그러나 현실은 어떤가? 결국 꾸준히 좋은 성적을 내 큰 자산을 일군 사람은 아줌마나 아까씨 젊은이 같은 특정 계층이 아니라 투자에 대해 깊이 생각하고 연구 하고 경험을 쌓아온 사람이다.
그리고 하나 더 알아두자, 늘 시장에서는 묻지 마 투자로 성공한 사람들의 이야기가 널리 회자 되지만, 묻지 마 투자로 망한 사람들의 이야기는 잘 드러나지 않는 다는 걸, 또한 이처럼 드러나지 않은 진실이 알려진 사실보다 훨씬 더 많다는 것도 말이다.
P137.
부동산 시장 향후 20년을 좌우할 다섯 가지 핵심 키워드
우선 재건축을 봐야 한다.
재건축에 대해서는 반드시 관심을 갖자. 다만 , 투자 가치 있는 재건축 물건을 고르려면 시기, 본질적 가치. 가격을 반드지 고려해야 한다,
분양권도 방법이다.
역세권
역세권 부동산은 그 자체 만으로도 매우 희소가치가 있다.
전철 노선이 추가되거나 연장되고는 있지만 , 그렇다고 해도 역세권에 들어올 부동산은 한정적일 수밖에 없으므로 그 가치는 유지되리라 본다.
출 퇴근 교통, 방범, 청소,세탁,운동,교육,식사등 생활에서 편의를 더욱 중시하는 세대들이 늘어 날 것이다.
소형
장기적인 추세로 볼때 대세는 소형 부동산이 돌것이고 개인적으로 오히려 현재보다 더 작은 사이즈 혹은 더욱 다양한 형태의 소형 부동산이 늘어 날 것이라 생각한다.
향후 10년 이내에 세계 경제가 획기적으로 나아질 가능성이 별로 없다,
고령 인구서 증가함에 소형 주택으로 옮겨갈 인구 역시 늘어 날것이다.
의료혜택보다 쉽게 받을 수 있따는 점에 노인 인거의 도심 집중화 현상은 더욱 가속화 될것이며, 가구의 분화 역소형 부동산 수요를 늘리는 원인 이 된다. 또 맞벌이 보편화 등으로 직주 근접의 필요성이 갈수록 커짐에 따라 소형 부동산을 찾는 수요는 계속해서 늘어 날것이다.
기술도 발전도 한몫 거들 것이다.
핵심 지역에 있는 소형 부동산의 가치는 계속 올라 갈것이다.
도심 집중과 소형 부동산 선호 현상은 좀 더 강력한 대세로 자리 잡을 것이라고 본다.
강남권
가장 핵심 적인 아파트 . 즉 가장 많은 사람들이 선호하는 아파트 단지가 강남에 모두 몰려 있다. 직장이 가장많고
기반시설이 좋아서 강남에 좋은 아파트 단지들이 많은건지., 좋은 아파트 단지들이 많으니 기반시설이 더 좋아지는 것인지는 따질 필요도 없다. 하여간 이미 이는 굳걷히 자리 잡은 형국이고 아파으로도 크게 변화될 가능성은 없어 보인다.
임대료
부동산의 핵심을 이해한다면 ‘임대료가 지속적으로 상승하는곳’
‘임대로가 지속적으로 상승할 수 있는 곳’ 이라는 원칙을 갖고 부동산을 살피는 것이 바람직 하다.
핵심을 제대로 보고 시다면 이렇듯 실제 임차임들이 선호할 지역과 대상이 어디인지를 알아보는 노력을 기울여야 한다.
P145.
투자의 정석
2년 만에 평생 열매 맺는 머니트리 만들기
부동산 투자계에서 고수란 어떤 이득일까? 한마디로 ‘ 먹고 들어가는 투자’를 하는 사람들이다.
이들은 이미 이익을 확보한 상태에서 투자하거나 원금을 빠른 시간 내에 회수한다. 잘풀리면 대박
안 풀려도 본전 이다. 결코 잃지 않는 투자를 한다는 말이다.
누구나 이런 투자를 하고 싶을것이다 그런데 세상에 공짜란 없다.
부동산 투자의 고수가 하루아침에 될수 있는건 아니다. 운동 종목 하나를 배워도 선수처럼 할 정도가 되려면 엄청난
과정과 그에 따른 시간이 필요하지 않는가.
첫째 투자의 때를 기다려야 한다.
들째 게속해서 열심히 물건을 찾아야한다.(여기서 공부는 너무 당연한 것이라 뺐다.)
이 두가지를 하지 않는다면 고수가 될수 없다. 다른분야에 고수가 되는 것과 투자 ㅅ[ㅔ계에서 고수가 되는 것 사이에는 상당한 차이가 있다.
그리고 가장 중요한건 인내 하는것이다.
시장의 흐름이 좋지 않을때 참을 줄 알아야 하며 , 어떤 투자 대상 물건이 맘에 들지 않는 다면 버릴 줄도 알아야 하고,
버린 물건이 혹여 이후 대박이 나도 다음 기회를 기다릴 줄 알아야 한다.
투자란 시간 과의 싸움인 것이다. 문제는 대부분의 사람들이 바로 함정을 극복하지 못하고, 시간과의 싸움에서 번번이 패하고 만다는 것이다. 아이러니하게도 열정적일 수록 시간과의 싸움에서 지기 쉽다. 그래서 투자의 고수가 되지 못한다.
반면 희망을 가질 필요도 있다. 고수가 되는 필수 조건을 바꿔 말하면 그저 꾸준히 노력하고 모든 상황에서 타이밍을 위해 인내할 수만 있다면 고수가 될수 있다는 말이기 때문이다,.
P149.
부동산 투자 , 때를 알면 이미 고수다.
많은 사람들이 관심을 갖는건 전설 적인 투자들의 ‘투자법’이다. 하지만 투자법보다 더 중요한 것은 ‘때’다
투자의 때는 불황의 끝자락 쯤이다.
불황에서 활황으로 넘어가는 결정적인 순간, 투자할수 있는 자금을 반드시 준비하라,
P151.
투자의 때를 알려주는 신호들
부동산 가격이 거의 바닥이고 독 멀지 않아 상승으로 돌어 설것이라고 그리고 비로소 때가 왔다고
- 부동산 불황기가 3년 이상 지났다.
- 미분양 물량이 사상 최대로 증가한다.
- 분양 물량이 역대 최저가 된다.
- 경매 낙찰가율이 사상 최저 수준이 된다.( 경매 낙차가율은 부동산 경기가 활황이냐, 불황이냐를 가늠하는 바로미터다.)
- 전세가율이 사상 최고치에 근접한다.
- 폐업하는 중개업소가 속출한다.
정부의 부동산 활성화 대책이 등장한다.( 앞에서도 말했지만 부동산 카드는 정부가 꽈 쥐고 있는 경기 조절 카드다
따라서 정부가 부동산 활성화 대책을 내놓기 시작했다는 건 실제로 경기가 활성화 되기까지 정부가 경기부양을 위해 노력 할것임을 의미한다. 그러니 머지 않아 부동산 경기 역시 돌아 설것으로 짐작 할수 있다.
- 탁월한 투자자들은 이와 같은 ' 때를 재대로 이용한다, 이때에 핵심적인 부동산 투자하는 것이다. 다만 부동산 투자계의 진정한 고수는 여기서 한 발 더 나아간다. 그 들은 바로 이때 완벽하게 먹고 들어가는 투자르 한다. 이를 가능하게 하는 물건은 따로 있다. 이런 때 고수들이 찾는 물건은 어떤 것일까?
p155.
고수에 눈에 들어오는 물건들
1.전세가율이 90~95% 선에 육박한 주거용 부동산
당장의 매매가 상승보다는 그 부동산이 평생 돈 맺는 나무가 될 것이냐 아니냐가 더 중요하기 때문이다.
평생에 걸쳐 내게 돈이라는 열매를 가져다 주려면, 반드시 이 나무에 ‘ 성장성’이 있어야 한다.
불황기에는 이런 물건들을 비교적 쉽게 찾을수 있으나 시장 활황기에는 이를 찾기가 대단히 어렵다.
다만 활황기에 도 다음과 같은 물건엔 관심을 가져볼 만하다.
2. 경매로 전세가 수준에 낙찰받을 수 있는 아파트나 빌라.
임대료 만큼은 꾸준히 강세로 갈 수 있는 아파트나 빌라가 그 대상이다.
물건은 역세권에 위치한 나홀로 아파트나 소규모 단지의 아파트 등인데 다음과 같은 사례도 눈여겨 볼 필요가 있다.
3. 분양가가 주변 시세와 거의 비슷한 아파트 분양권이다.
물론 주거시설로서의 기본적인 장점들을 모두 갖춘 단지여야 한다는게 전제 조건이다.
2년안에 안전하게 재산을 2배로 증식하고 싶다면 이런 물건을 눈여겨 보는 게 좋겠다. 이와 곤련된 사례들은 뒤에서 다루겠다.
4.임대 수익률이 20%~30%에 육박하는 수익형 부동산
불황이 오면 아무리 좋은 수익률을 내는 수익형 부동산이라도 매수자를 구하기 힘들어 진다. 바로 이 점을 노려야한다.(지방 또는 변두리의 소규모 아파트, 상권이 약간 침체된 상가. 주변 신규 오피스텔 입주로 매수세가 없어진 오피스텔 등이 이에 해당한다. 충분히 낮은 가격에 매수해 3~5년 동안만 수익금을 잘 관리하면 된다.
보너스 페이지
쭉정이들을 쳐내고 알맹이들만 골라내는 능력을 키우는것 그것이 고수가 되는 길이다.
대상별 투자의 정석
궁합에 맞는 대사 찾아 풍요로운 삶 누리기
p169.
아파트 투자의 정석
투자 가치라는 건 수요는 풍부한데 상대적으로 물건의 공급의 제한적일때 생기는 것이다. 그렇게 본다면 아파트를 대체 할 만한 다른 주거 형태가 나오리라고 기대하기 힘들다. 아파트의 공급은 제한적이다.
아파트가 들어서려면 대규모의 택지가 확보가 되어야 하는데 이것이 쉽지 않기 때문이다. 그럼에도 수요는 여천히 넘쳐난다. 결론적으로 우리는 새로운 주거형태가 탄생하여 그것이 투자 가치를 갖게 되기를 기대할것이 아니라 공급은 제한적임에도 보다 수요가 많이 몰릴 것으로 보이는 아파트를 찾아내 그것에 투자해야 한다. 보다 가치가 있는 투자 대상을 고르는 것이야말로 투자의 정석이기 때문이다. 그렇다면 아파트 투자에 있어 정석은 무엇일까?
정석 1. 대단지 아파트를 골라라
우선 환경적으로 쾌적하다. 생활하기 편리하다. 매수자나 잠재 세입자에게 노출되기 쉽다. 관리비가 저렴하고 향후
주변에 특정 개발 계획이 잡힐때 대단지 주변이 혀택 받을 가능성도 크다.
정석 2. 학군이 좋은 지역인지 고려하라
각 지역에서 가장 학군이 좋다는 곳은 그 지역에서 가장 선호도가 높은 곳이 되며 부동산 가격이 가장 먼저 움직 이는 곳이므로 우선적으로 고려해야 한다.
정석 3.
로열동 ,로열층을 택하라.
남향 ,상층부,탁트인 전망 ,무소음 전철역과 가까운 거리를 등의 조건을 충족시키는 물건을 말한다. (물론 단지의 상황에 따라 조금씩 달라 질 수 있다.)
부동산은 항상 혼금성을 고려해야하 한다.
정석 4.
면적 85M2 이하가 좋다.
전 세계적인 저상장세
수요가 상당히 많기 때문이다.
정석 5.
역세권 아파트를 골라라.
투자 가치가 있다는 말엔 가격이 오를 가능성이 있다는 의미도 있지만. 불황 혹은 위기에도 굳곤허개 보탈슈 있다는 방어적인 차원에서의 의미도 포함된다.
정석6.
기반시설이 잘 갗춰졌는지 확인하라.
“역세권인데다 단지도 큰데. 왜 아파트 가격이 오르지 않죠?”
교통,교육,쇼핑,의료기관 등 생활 편의에 기여하는 각종 시설을 포함한 개념이다.
교통과 학군은 물론 그 외의 기반 시설들도 잘 갖춰져 있는지 반드시 살펴야 한다.
정석7.
성장성이 있는지 따져보라
해당 부동산에 강력한 개발호재가 있는가? 주변에 개발이 계속 진행돠고 있는가?
재건축 등으로 신규 아파트들이 계속 늘어나고 있는 상황인가? 새로운 인구 유입 요인이 발생하는가?
고수를 위한 김쌤의 조언
앞이 막히지 않은 1층 남향을 골라라.
1층 아파트 단점은 보안에 취약하고 사생활 침해 가능성이 있다는 점인데 사실 이 두가지는 어느 정도 해결 가능한 부분이다. 그보다 더 큰 문제는 일조량이다. 아파트 숲에 가려지다 보니 1층의 경우 일조량이 부족할 가능성이 있다.
그런데 베란다 앞쪽에 아무것도 없어서 트여 있는 1층이라면 이야기가 다르다. 전망이 트여 있는 1층 이라면 일조량이 충분한 경우가 많다. 이때는 매수해도 괜찮다는 건가? 그렇다. 투자 가치가 있나? 투자 가치도 있다.
결국 매매가는 낮고 전세가는 강세로 가는 효과 , 즉 투자금액이 적게 드는 효과가 생긴다.
p182.
재건축 투자의 정석
향후 10년동안 부동산 시장에서 꼭 매입해야 하는 대상이 있느냐고 묻는 다면 , 나는 서슴없이 ‘재건축’ 물건이라고 말하겠다.
첫째 새 아파트 영원한 투자 키워드다.
둘째 분양권 투자에 비해 초과 수익 얻기 쉽다. 사실, 분양권은 부동산 활황장에서 수익을 내기 가장 좋은 대상이다.
정석 1.
남은 용적율이 많은 재건축 노려라.
최초 매입금액+ 추가분담금+무위험 이자수익률<향후 형성될 시세 -→ 추가분담금을 부담하면서 계속 보유
최초 매입 + 추가 분담금 + 무위험 이자수익률≥향후 형성될 시세 -→매도
투자 하려는 재건축 아파트가 일반 분양분이 많이 나올수 있는 단지인지, 또 높은 분양가를 매길 수 있는 단지인지를 살피 는 것이 핵심 포인트 인것이다.
정석 2.
높은 가격에 일반 분양을 할 수 있는 곳을 택하라.
일반 분양분의 양은 남는 용적률, 일반 분양분의 가격은 아파트가 건축 되는 지역의 가치에 좌우된다.
재건축에 투자시 남은 용적율( 양적 문제) 높은 분양가(질적 문제) 그리고 서점을 함께 고려해서 투자 대상을 골라야 한다.
정석 3.
용적율 상향 가능성이 큰 곳을 골라라.
한개의 단지로서는 규모가 작은데 (500세대 이하) 옆 단지와 합칠 경우 1000세대 이상의 규모가 되며, 두 단지가 지어진 연수가 비슷하다면 가능성이 있다.
정석4.
재건축이 순차적으로 진행될 지역에 주목하라.
재건축 할 가능성이 있는 아파트들이 몰려 있는 지역에 주목해야 한다.
정석5.
무조건 가격이 저점일 때 잡아라.
가격이 저렴 할 때 사는 전략이 모든 투자 대상에 적용 되는 말은 결코 아니다. 이 말이 진리가 되려면 그 투자 대상이 장기적으로 성장 할 가증성이 크고 조정 기간이 단기간에 그칠게 확실 하다는 전제 조건이 있어야 한다.
결과적으로 가격이 많이 올라간 시점에서는 매매해봐야 큰 의미가 없다.
설령 매수한 금액보다 가격이 더 오른다고 해도 중기적인 관점에서 봤을때 큰 이익으로 돌아오지 않을 가능성이 크기
때문이다.
고수를 위한 김쌤의 조언
재건축 역발상으로 접근하라
재건축 이야기가 노오고 있지 않지만 대지지분이 높고 임대수익률 수준이 은행이자보다 높은 단지를 추천한다.
재건축 이야기가 나오지 않는곳
지은지 25년 된 아파트 정도가 적합하다고 생각한다.
대지 지분이 높은곳
임대수익률이 은행이자보다 높은곳
-이처럼 임대 수익률이 확보된 부동산은 불황에 강하다.
2016년 말 현재 시점이 라면 구리 기흥 인천 등의 수도권에서 찾을수 있을것이다.
p208.
분양권 투자의 정석
시장이 활황기 일때 가장 크게 상승하는 투자처는 역시 분양권이다.
분양권은 그 자ㅔ가 신규 아파트를 의미하기 때문이다.
정석1.
신규 공급이 없던 지역 , 최초 분양권을 잡아라.
대개 분양권은 그 주변 아파트 중에서 가장 좋은 아파트 가격보다 15~20% 정도 비싸게 분양하는 것이 일반적이기 때문이다.
침체기가 길어지면 주변 아파트의 가격 자체가 떨어진다. 이 처럼 떨어진 가격에 고작 10%를 얹은 가격이니 호황기 때의 가격과 비교하면 그 역시 저렴 한것이다. 따라서 반드시 매수 해야한다.
정석 2.
프리미엄 주고서라도 매수하라.
첫째 프리미엄을 주고서라도 분양권을 매수하는 전략이다.
둘째 현재 거주하고 있는 집을 때가 되면 과감하게 과감하게 매도하는 전략이다.이런 전략을 구사하려는 사람이라면 지금 살고 있는 집이 입주한 10년정도 되는 아파트 일 것이다. 그럴 경우 활황기가 찾아오면 그 집의 가격도 오를 가능성이 크다.
셋째 안목이다.
신규 아파트가 새로운 랜드마크가 된다면 당연히 앞으로는 이 아파트를 중심으로 시세가 올라 갈 것이기게 옮겨 타야한다.( 애 대표적인 단지가 경희궁 자이아파트다 서대문 일대는 광화문곽 종로등 서울 도심 중심권의 확실한 배후지임에도 불구하고 그동안 신규 공급이 없었다. 심지어 앞으로는 큰 규모로 신규 공급이 이뤄질
여지가 없는 상황이다. 광화문과 종로 등은 각종 건축 규제가 많아서 대규모 주거 시설이 공급될 가능성이 희박하기 때문이다.
정석3.
택지 개발지구의 중심지 아파트를 노려라
당연한 말이지만 택지지구 중심지에 분양되는 아파트는 주변 아파트보다 가격이 높다, 이들은 아파트 단지의 로열동 로열층과 같다고 할 수 있다. 당장은 다른 것과 비교해 비싸다고 느껴 질 수 있지만 시간이 지날 수록 수요가 지속적으로 더 늘 수 있고 환금성 또한 좋다,
택지 개발지구의 중심은 모든 인프라가 잘 갖춰진다. 전철역은 물론 이거니와 각종 편이 시설들이 집중된다.
정석 4. 핵심지역의 분양권은 장기 보유하라.
핵심 지역 주택의 분양권이라면 오래 가지고 가는것이 훨씬 유리하라.
핵심 지역의 분양권은 저층이라도 매수하라.
( 부동산 침체기가 3년이상 지난후 분양되는 아파트라면 그것도 핵심지역에 위치한 아파트의 분양권이라면 무조건 관심을 가져야 한다. 여기서 말하는 핵심지역이란 강남을 비롯한 서울 지역의 전통 적으로 아파트 가격이 강세를 보이는 지욕울 가리킨다. ( 이런 곳은 대부분 그 지역에서 학군이 제일 좋은 곳이다. 이런 나온 분양권은 매우 관심 깊게 샆펴볼 필요가 있고 이때는 저층을 공략하는 것도 방법이다.
결국 "3년 이상의 부동산 경기침체 + 핵심지역=핵심단지=신규분양+ 대폭 할인이라는 조건이 만들어진다면 그건 비록 로열동 로열층이 아니라고 하더라도 해당 아파트를 매수할 기회가 된다.
결
고수를 위한 김쌤의 조언
미분양 고수의 놀이터
첫째 모든 조건이 좋은데 가격만 비싼 경우를 유심히 보라.( 래미안 대치 팰리스를 예시로 드셨다. 결국 미분양이 해소 된다는 건 비싸 보였떤 물건이 비싸게 여겨지지 않는 시점이 되었다는 의미다 이물건 가격이 적정하다고 여겨지는 시점이 되면 그때부터는 분양권 투자의 장점들 이를테면 신규 아파트 레버리지, 환금성 등이 빛을 발하면서 무서운 속도로 가격이 상승한다.
둘째 모든 조건이 좋은데 주변 물량의 영향을 받고 있는 건 아닌지 살펴라.( 래미안 힐스테이트 하남 미사신도시 위례신도시 입주물량때문에 미분양 나고 있었다. 물량 해소후 고공행진)
셋째 파격 할인 분양가가 임대가와 유사한지 살펴라.
단지 가격이 싸다는 점에만 미혹돼서는 안된다. 최소한 임대가가 꾸준히 오를수 있는 지역인지 그럴 만한 물건인지 살펴봐야 한다. 물론 시세차익 까지 얻을 수 있는 물건이라면 더욱 좋을것이다.
p223.
오피스텔 투자의 정석
투자자들은 오피스텔이 아파트와 달리 공급이 용이 하다는 점을 각별히 유의 해야 한다,
정석1
전용 면적을 보라
정석2.
싼 오피스텔이 더 좋은 오피스텔이다.
오피스텔은 다르다. 오피스텔은 온종일 또는 상당 시간을 거주 공간에서 생활 하는 사람들이 찾는 곳이 아니다. 단지 출퇴근에 용이해서 사무실과 겸용으로 사용할 목적에서 찾는 경우가 더 많다,
오피스텔은 비싼 게 좋은게 아니라. 싼 게 좋은 것임을 인식해야 한다. 비싸고 좋은 것을 살 필요가 전혀 없다.
정석 3.
택지 개발지구 중심 상업지구의 오피스텔을 노려라.
오피스텔 가격의 적정선은 향후 예상되는 임대료 수준을 고려해서 역으로 수익률을 계산해보면 알 수 있다.
정석 4.
전용 30~50M2 의 오피스텔을 공략하라.
트렌드 중에서도 잠깐 반짝하고 사랄 질 것이 아니라 향후 오랜 시간 꾸준히 수요가 이어질 법한 트렌드를 감지 해야 한다.
미래 부동산 트렌드는 다음과 같다. 일부 부촌을 제외하고는 여전히 중소형이 강세를 이어 갈 것이며, 그중에서도 소형은 지금과 다른 형태, 좀 더 잘 짜인 구조를 진화하고 점점 더 작은 소형들이 주류가 될 것이다.
오피스텔은 오피스텔 만의 장점을 살리고 아파트만 아파트만의 장점을 살리는 것이 유리하다는 것이다.
정석 5.
10년이 지나면 매도를 고려하라.
결국 투자라는 건 성장성이 있는 대상에 베팅하는 일인데 지나치게 오래된 오피스텔은 성장성이 없다고 보는게 맞다.
고수를 위한 김쌤의 조언
전철역에서 가장 멀리 떨어진 오피스텔을 매수하라.
택지지구의 개발지구의 중심 상업지구 내에 있는 오피스텔 중에서라고 한정해야한다.
이유는. 평 매매가는 싼데 월세는 똑같이 받을수 있다는 장점이었다.
p251.
단독 주택 투자의 정석
정석 1.
평지의 주택을 골라라.
구릉지에 위치한 부동산은 언제나 평지에 비해 발전이 늦다. 만약 평지의 주택과 구릉지의 주택가격이 현재 20% 정도 차이가 난다면 , 미래에는 그 차이가 100% 벌어질 가능성도 있다.
그 주택이 있는 지역 전체가 모두 평지여야 한다는 뜻이다.
정석 2.
역세권은 필수 조건이다.
정석 3.
단층보다는 다가구 주택을 노려라
정석 4.
넑은 도로를 끼고 있는 주택이어야 한다.
만약 대로를 끼고 있는 지역 임에도 아직 지가가 그다지 높지 않은 주택이라면 반드시 관심을 둬야 한다.
정석 5.
전철 노선이 예정된 지역일 경우 조정 국면을 이용하라.
전철 오노선이 들어오기로 예정된 지역은 ‘발표-착공-완공’ 의 3단계를 거치면서 가격이 상승한다.
경기가 좋다면 비교 대상지의 주택가격이 지나치게 오른 상황 일수 있고 경기가 안 좋다면 비교 대상지의 주택가격이 상당히 저평가 되었을 가능성이 있다는 것이다.
정석 6
주변에 새 집이 생기고 있따면 최대한 늦게 매도하라.
다만 이때 두가지를 기억해야 한다. 첫째 주택에 손을 대지 말고 매도 할것 , 둘째 되도록 늦게 매도할것
p262.
상가 투자의 정석
왜 상가 주택은 불황기에도 가격이 꾸준히 상승세를 보인 걸까? 월세를 꾸준히 받을 수 있다는 것 외에도 상가주택은 토지를 가지고 있다는 장점이 있기 때문이다.
상가 주택은 여러모로 쓸모가 많다. 우선 가장 좋은 건 안정적인 임대 수익을 얻을 수 있다는 것이다. 안정적이라는 말은 부동산 불황에도 흔들림이 없다는 이야기다. 실제 우리나라는 부동산 시장의 역사를 쭉 살펴보면 이를 더욱 분명히 알수 있다.
정석 1
평지가 넓게 형성 되어 잇고 사방이 뚫린 곳을 골라라.
설령 새로운 지역이 상권으로 부각되고 있다 해도 주변이 막혀 있거나 경사가 심한 위치에 있다면 추가적인 성장은 없을 거라고 보는 것이 맞다.
정석 2.
뜨는 상권의 주변을 노려라.
정석 3.
6m 이상의 도로를 낀 물 건이 좋다.
상가 주택이 위치한 전체적인 지역은 대로를 끼고 있어야 한다. 그런데 이때 또 하나의 중요한 것이 바로 이면 도로의 넓이다. 이면 도로의 넓이 4m,6m,8m가 일반적인데 어느 넓이가 가장 좋을까?
6m 이상의 넓은것이 좋다 우선 4m 도로를 끼고 있는 상가 주택이라면 제외하는것이 현명하다. 이경우 개발이 제한적이고 상권이 형성될 가능성도 희박하기 때문이다. 다만 4m 도로를 끼고 있다고 해도 주도로에서주 바로 보이는 물건이라면 괜찮을 수 있다. 이러한 이례적인 조건이 없는 4m 보다 신중하게 접근해야 한다.
그런데 한 상가주택이 8m 도로를 끼고 잇는데 아직 상권등이 형성 되지 있지 않은 경우라면 어떻까 또 이 물건의 가격이 약간의 상권이 형성된 4m 도로를 끼고 잇는 물건의 가격과 동일하다면
그렇다면 8m 도로를 끼고 있는 물건을 선택해야 한다. 그게 더 좋은 물건이다.
정석 4.
어울리지 않는 용도로 지정된 곳에 주목하라.
서울 에는 이제 많이 남아 있지 않지만 전철역 주변에 제 1종 일반 주거지역으로 지정 된 곳이 있다면 관심을 가질 필요가 있다.
정석 5.
개발 호재의 실현 여부를 상식선에서 추리하라.
개발 호재에 대한 이야기가 전혀 나오지 않는 곳에서 개인적인 판단으로 바로 뛰어 들기보다는 개발 호재 이야기가 나오고 있는 지역 중 현실성 있고 실현 가능성이 큰 곳이 어디인지를 판단하는 것이 중요하다.
고수를 위한 김쌤의 조언
상권이 발달된 지역의 대지지분 넓은 빌라를 매수하라.
p277.
상가투자의 정석
정석 1.
무조건 저렴하게 사라.
상가의 경우 ' 저렴한 가격이 좋은 입지보다 더 중요한 이유를 알 필요가 있다.
분양 상가의 경우 분양팀에서 이야기하는 첫 번째 제안은 무조건 거절하라.
정석 2.
분할해서 파는 핵심 상권의 1층 상가를 매수하라.
부동산 투자 경험이 많지 않다면 분양 상가보다는 이미 완성된 상각를 고려하라고 권하고 싶다.
대규모로 개발된 상가 건물이 아니라. 소규모 빌딩의 1층 상가만 분할해서 파는 경우라면 관심을 가져보자.
정석 3.
동선 파악은 시간대별로 나눠서 하라.
암차인의 입장에서 얼마만큼의 월세라면 상가를 빌려 장사할 수 있을지 계산 해보라. 바로 그 금액이 정확한 월세 수준이 되는 것이고 이를 통해 투자 금액 대비 수익률 확인할수 있다. 젠트리피케이션이라는 말이있다.
젠트리페케이션이란 도심에 가까운 낙후지역에 고급 상업 및 주격지역이 새로 형성되면서 원래의 거주자들이 다른 지역으로 쫒겨나게 되는 현상을 말한다. 상권이 갑자기 발달한곳 에서 건물주가 임대료를 지나치게 올리면 그 임대료를 감당하지 못하는 임차인들이 어쩔수 없이 다른 지역으로 빠져 나가는 것이다. 건물주 입장에서 과연 현명 한 일일까?
건물주와 임차인 모두가 장기간 이익을 누려야 한다는 의미에서 바람직 하지 못하다.
주인 이장에서는 임대료를 많이 올려도 들어올 사람들은 널려 있으니 배짱을 부리는 것이겠지만 그렇다고 원칙이 변하는 건 아니다.그렇게 가격을 올리다 보면 언젠가 그 가격을 받춰줄 사람이 사라지게 되고 그때가 되면 이미 상권은 더이상 회복할수 없을 정도로 나빠질 가능성이 크다 ( 그 대표적인 사레가 신촌과 압구정 상권이다.)
정석 4.
성장성이 있는상가여야 한다.
해당 상가가 향후 임대료를 꾸준히 올릴 수 있는 곳인지 아닌지를 파악 하는 것이 대단히 중요하다.
1층 통매를 찾아라. 상가 매물을 찾다보면 ㅂ층에 큰 상가 전체가 통으로 나와 있는 경우가 있다.
대게는 은행이나 큰 규모의 식당이 있고 쓰고 있던 곳인데 상권이 쇠퇴하거나 또는 업종이 어울리지 않아 영업장을 철수한 경우다.
p292.
재테크에 지친 당신을 위하여
그런데 이런 절약 노하우에는 한계가 있다. 아무리 절약을 해도 제테크를 위한 종잣돈을 마련하기 까지는 꽤 오랜 시간이 걸리기 때문이다.
종잣돈을 만들기 위해 악착같이 절약하는 정성으로 더 많이 공부하라. 인생의 성공과 실패는 지식에 달려있다.
여유로운 삶을 위해 노력 해야 한다. 그러나 지금의 삶도 주요하다.
그리고 더 중요 한것은 당장 내 손에 쥐고 있는 돈이 별로 없어도,
앞으로 얼마든지 더 여유로은 삼을 살 수 있을 거라는 희망과 확신이다.
그 확신을 얻기위해 오늘도 지식에 대한 투자는 계속 되어야 한다. 이것이 야말로 지치지 말아야 할 소중한 일상이다
3. 나에게 어떤 점이 유용한가?
월부에서 알려주신 아파트 투자 방식과 비슷한 부분이 많아서 잘 배우고 맞구나를 알수 있어서 희망과 확신을 볼수 있었다. 솔직하게 쉽지는 않지만 꾸준하게 장기적으로 해보려고 한다.
힘들겠지만 힘들때는 잠시잠시 쉬더라도 꾸준하게 오래오래 즐기면서 해보려고 하겠다.
월부에서 1호기를 해서 오래 해갈수 있는 방법을 어느정도는 알게 되어서 급하지 않게 종잣돈 모으고 2호기를 위해서 준비하겠다.
이다
4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점
::절약해서 종잣돈을 만들어라.
공부를 통해 가치가 있는 부동산을 취득하라. ( 저환수 원리에 맞게 취득하라,)
장기간 보유해서 오래 보유하도록 해라.
3000천 만원 투자로 4년만 해보라. (시스템을 만들어라.)
여유로운 삶을 위해 노력 해야 한다. 그러나 지금의 삶도 주요하다.
그리고 더 중요 한것은 당장 내 손에 쥐고 있는 돈이 별로 없어도,
앞으로 얼마든지 더 여유로은 삼을 살 수 있을 거라는 희망과 확신이다.
그 확신을 얻기위해 오늘도 지식에 대한 투자는 계속 되어야 한다. 이것이 야말로 지치지 말아야 할 소중한 일상
부자가 될려면 꾸준함 끈기 그리고 공부 노력 종잣돈 모으기 절약
그리고 한번의 투자 실수로 뒤로 후퇴 할수 있다는점 그러니 더 보수적인 투자자가 되도록 노력하겠다.
( 워렌버핏님 말씀 하신 잃지 마라.)
잃지 않는 투자란?
1.더 벌지 못하더라도
덜 위험한 것에 투자해서
목표를 이룰 때까지
투자시장에 살아남기 위한 선택을 하는투자
2.가치가 있는곳을 찾아 싸게사서 중장기적으로 보유하여 비싸게 파는게임
5. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한 권을 뽑는다면?
: 너바나님 나는 부동산과 맞벌이 한다.
너나위는 월급쟁이 부자로 은퇴하라.
아기곰님의 재테크 불변의 법칙
(마지막으로 내가 읽은 책의 페이지나 책 표지를 대표사진으로 꾹 클릭해주세요.)
