안녕하세요.
경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게
인생의 턴잉포인트가 되고 싶은 김인턴입니다.
무더웠던 여름과 함께 9월달도 지나가네요.
그리고 많이들 기다리셨던 긴 연휴가 이번주부터 시작됩니다.
임장 계획만 세우지 마시고 가족들과 함께 보내는 시간도
놓치지 마시고 꼭 챙기셨으면 좋겠습니다.
최근 부동산 시장의 분위기를 전반적으로 이야기해보자면
서울, 수도권은 물건이 정말 없다라고 표현할 수 있을 것 같습니다.
세낀 매물은 그래도 현장에서 확인이 가능하지만
여기서 말하는 실거주를 할 수 있는 조건의 물건은
정말 찾기 어려운 경우가 많습니다.
그렇다보니 실거주가 가능한 매물이 나오면
가격이 비싸더라도 매수하려는 수요가 있으며
추석 전후로 추가로 규제가 나온다는 이야기가 돌면서
이런 분위기에 더욱 불을 지피고 있습니다.
더불어 전세 역시도 많은 지역에 있어서 단지들 중 50% 정도는
매물 자체가 없다보니 가격이 오르지 않는 것처럼 느껴지지만
막상 매물이 나오게 되면 상대적으로 높은 가격에 나오면서
시간을 두고 전세 가격 역시도 상승하는 경우가 많습니다.
전국에서 가장 많은 신고가
위와 같은 상황에서 9월달을 기준으로
가장 많은 신고가로 거래가 되는 지역이 있습니다.
심지어 서울이 아닌 경기도에 위치했음에도 말이죠.
성동구(37건)·강동구(29건)·마포구(22건) 보다 많은
총 49번의 신고가를 보이고 있는 곳은 어디일까요?
일주일에 3억 상승?
참 재밌게도 이 지역의 관련된 기사는 더 있습니다.
매도자가 가계약을 하고 일주일이 지났는데
3억이 오르는 것을 보고 계약을 취소했다는 이야기입니다.
매수인에게 미안해서 천만원을 더 얹어서 말이죠.
이렇게 서울보다 뜨거운 지역이 어디인지 감이 오시나요?
바로 이 지역은 분당&판교 입니다.
실제로 얼마나 올랐을까?
실제 분당&판교 내에 위치한 단지들의 최근 거래 내역을 살펴보면 다음과 같습니다.
지난달부터 이번달까지 신고가로 거래가 되는 단지들을 쉽게 찾아볼 수 있습니다.
현재 호가도 신고가와 유사한 가격 수준 혹은 그보다 높은 가격을 보이고 있으며
매물 자체도 역시가 많이 부족한 상황임을 쉽게 확인 가능합니다.
그렇다면 왜 이렇게 올랐을까?
이렇게 서울도 아닌 지역에 사람들이 집을 계속해서 산다는 것은
그만큼 이 지역을 사람들이 좋아한다는 것을 의미합니다.
그 이유는 아무래도 여의도나 도심 업무지구 이상으로
양질의 직장이 있는 판교테크노밸리가 위치하고 있습니다.
그리고 신분당선, GTX-A 노선으로 강남까지 접근성도 뛰어나고
대치와 목동에도 뒤지지 않는 압도적인 학군지을 갖췄죠.
마짐가으로 1기 신도시 선도지구 지정에 따른 재건축에 대한 기대감까지
더해지면서 현재뿐만 아니라 미래에 대한 기대감이 매우 높습니다.
이런 복합적인 이유들이 더해지면서 서울의 상급지와 비슷하거나
그 이상으로 사람들이 좋아하는 곳이며 현재 이 지역의 분위기가
이를 제대로 보여주고 있습니다.
분당&판교를 통해 알아야 하는 내집마련/투자 전략
좋은 지역이고 가격이 많이 오른 건 알겠는데…
그래서 이 지역을 통해서 무엇을 배울 수 있을까를
생각해 보는 것이 중요하겠죠?
실제 투자 / 내집 마련에 적용할 수 있는 부분들 중
두가지 정도를 이야기해볼 수 있습니다.
1) 전고점보다 높은 가격
상급지의 대부분의 단지들은 전고점보다 높은 가격에 거래가 되고 있고
실제 호가도 비슷하거나 그보다 높은 수준으로 나오고 있습니다.
그렇다보니 이걸 사도 되는걸까? 라는 걱정을 할 수 밖에 없죠.
이렇게 분당&판교와 같은 상급지에서 선호하는 단지들의 경우에는
더 이상 전고점이 의미가 없어졌다고 생각하는 것이 필요합니다.
현재 가격이 전고점을 넘었더라도 단순히 비싸다고
생각하는 것이 아니라 비교를 통해
상대적인 가격 수준으로 바라봐야 합니다.
다만, 반드시 기억해야 할 건
내가 매수한 이후 단기적으로는 시장 상황, 규제 등의 영향으로
가격이 조정될 수 있다는 것입니다.
그렇기에 내집 마련이라면 무리하지 않는 수준에서
대출을 활용하는 것이 중요하며
투자의 경우에는 대출을 사용하지 않고
내가 가진 종잣돈의 범위내에서 투자를 하셔야 합니다.
더불어 장기적인 관점으로 바라보는 것이 필요하구요.
전고점 이상의 가격으로 상급지가 거래되는 시장 상황에서는
비교를 통해 상대적인 저평가를 판단하고
내가 사는 가격 수준에 대한 이해와
리스크를 감당해낼 수 있어야 합니다.
2) 재건축을 생각하고 바라본다면
새 아파트로 다시 태어나는 재건축을 기대하면서
매수를 고민하시는 분들이 많으실 것 같습니다.
이런 분들의 경우 아래 세가지를 주의하셨으면 좋겠습니다.
첫번째는, '선도지구'라는 함정에 빠져
모든 것이 쉽게 진행 될거란 기대감을 갖는 것입니다.
선도지구 지정이 재건축이라는 사업의 완료를 의미하지 않습니다.
'이제 재건축을 시작할 자격을 얻었다'는 의미이며
'성공적인 완료'를 뜻하는 것이 아닙니다.
이제 막 100미터 달리기의 출발선에 있다는 것을 염두하셨야 합니다.
두번째는, '분담금'이라는 블랙홀입니다.
원자재 가격과 인건비 계속 상승중이며
현재 이야기하는 분담금과 추후 실제로 지불해야하는 분담금이
차이가 날 가능성이 매우 높습니다.
이는 추후 조합과 시공사간의 갈등의 씨앗이 되며
사업을 지연시키는 가장 큰 이유가 될 수 있습니다.
제주도에서 진행중인 재건축 단지의 경우에도
분담금만 5억 정도가 발생하는 상황입니다.
즉, 현재 시점으로 최소한 5억이라는 돈이
추가로 더 발생한다는 것이며 시간이 지날수록
이 금액은 더 올라갈 가능성이 높기에 이를 염두하셔야 합니다.
세번째, '시간'이라는 가장 큰 적이 있음을 아셔야합니다.
'5년 내 입주'와 같은 목표는 행정 절차를 최대한 단축했을 때의
'희망 사항’이라고 볼 수 있습니다. (이미 1년 정도 지연이 되었구요)
실제 사업 속도는 생각보다 지연될 수 있음을 알고
보수적으로 보는 것이 반드시 필요합니다.
그렇기에 재건축이라는 이유로 매수 의사 결정을 내리는 것이 아니라
아파트 단지 자체의 가치를 고려하여 결정하셨으면 좋겠습니다.
어떤 지역을 바라볼 때 단순히 가격이 오르고 내리는 것만 보는 것이 아니라
그 안에서 기회는 없는지,
투자나 내집 마련에 있어 적용할 수 있는 부분은 없는지 등
한발 더 들어가 살펴본다면 더 좋은 선택을 하는데
정말 많은 도움이 될거라 생각합니다.
오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :) 좋은 하루 보내세요!
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