지금이라도 사야할까요?
전세가 오를때까지 기다려볼까요? [미요미우]
안녕하세요?
여러분의 투자 인생을 명품으로 만들고싶은 미요미우입니다.
지난 주말 임장을 다녀왔습니다.
사장님들께서 추석이 지나면
정부에서 규제책을 내놓을거고
그럼 가격이 오를테니 지금 사야한다고 이야기해주셨습니다.
사장님의 말씀을 들으니 저도 조급한 마음이 들더라구요.
그러다보니 전고점을 지나 조금 비싼 가격이더라도,
대출을 조금 받아서라도 투자해야 하는거 아닌가? 하는 생각이 드실 것 같습니다.
한편으로 지난 시장의 부동산 사이클을 배운 분들은
매매가가 멈춰있는 동안 전세가가 차오르고,
전세가 매매로 전환되는 시기가 오지 않았기 때문에
이 시기를 기다려야 한다는 생각을 하실 수도 있습니다.
우리는 어떤 선택을 해야 할까요?
오늘은 지금의 시장 상황을 분석하고,
시기에 맞는 투자 선택을 하는 방법에 대해 이야기 하고자 합니다.
#지금은 사이클의 어느 지점을 지나고 있을까요?
수도권 아파트의 과거 사이클을 살펴보면
매매가가 하락하였으나 전세가도 똑같이 낮아 투자금이 많이 들어가던 시기(1번)
매매가와 전세가가 모두 상승하였으나
매매가의 상승보다 전세가의 상승이 더 가팔라 투자금이 적게 들어가던 시기(2번)
매매가가 폭발적으로 상승하면서 더이상 소액투자가 불가능해진 시기(3번 이후)로 구분할 수 있습니다.
추석 이후에 가격이 오를 것이다 생각하시는 분들은
지금을 3번의 시기라고 생각하시는 것일테고,
전세금이 오르면서 소액투자의 기회를 줄 것이다 생각하시는 분들은
지금을 1번과 2번 사이의 시기라고 생각하시는 것일텐데요.
이를 파악하기 위해 서울과 경기도 주요 입지의 현재 시세 흐름을
과거와 비교해보겠습니다.
#KB 매매지수로 보는
과거 서울과 경기의 주요 입지 시세 흐름
1. 2015년~2017년 초 (2번 시기): 국지적으로 소폭 상승
2015년부터 2016년까지는 2번의 시기에 해당합니다.
상승장 초입에 이르렀으나 여전히 전세 수요가 많았고
전세가가 매매가 직전까지 차오르자
전세 수요가 매매 수요로 돌아섭니다.
이에 서울과 경기도에서 사람들이 좋아하는 주요 입지는
매매가가 소폭 상승하기는 하였으나
상승의 폭이 적었고 그 영향이 일부 지역에 국한되어 있습니다.
2. 2017년~2018년 (3번시기) : 상승의 흐름이 점차 퍼지고 상승의 폭이 커짐
탁핵정국동안 숨고르기를 하던 수도권 부동산은
2017년 문재인 정권의 집권과 부동산 정책의 영향을 받아
상승하기 시작합니다.
2015년~2016년은 일부 지역이 완만하게 상승했다면
2017년~2018년 초를 지나면서는 상위 입지를 중심으로 폭등하는 모습을 보입니다.
2018년 중반 규제로 잠시 멈추었던 서울 수도권의 상승 흐름은
2018년 여름을 지나며 폭등의 흐름이 수도권 전역으로 퍼집니다.
이에 2019년 12월 16일 정부는 투기지역 15억 이상 아파트의 주담대를 막고
종부세 세율을 상향 조정하는 강도 높은 대책을 내놓았고
이에 상승의 흐름은 멈추는 듯 했습니다.
3. 2020년~2022년 (3번 시기 이후) : 폭등장
9개월정도 조정되던 시장은 2020년 6월이 되자 폭등합니다.
#KB 매매지수로 보는
현재 서울과 경기의 주요 입지 시세 흐름
그렇다면 지금 시장의 모습은 어떨까요?
1. 2024년초 : 국지적으로 완만한 상승
2022년~2023년 하락장을 지나며 매매가가 바닥을 찍자
2024년 초 신생아 특례대출 등 정부의 지원 정책에 힘입어
강남, 서초, 송파에서 강동까지 주요 입지의 매매개가 상승하는 모습을 볼 수 있습니다.
상승의 폭은 비교적 완만하지만 2015년~2016년에 비해서는 크다고 볼 수 있습니다.
매매가가 다소 올랐으나 전세가는 여전히 싼 구간이었기 때문에
아직은 1번 구간에 있었다 볼 수 있습니다.
2. 2024년 말~현재 : ?
이후 조건부 전세자금대출 등이 막히면서 시장은 조정장을 거쳤고
2025년 2월 토지거래허가구역이 풀리면서 시작된 상승의 흐름이
지금까지 영향을 주고 있습니다.
특징이라면 상위 입지 위주로 상승이 시작되었고
그 상승의 폭이 매우 크다는 것입니다.
아직 매매가보다 전세가가 많이 오르는 시기(2번 시기)는 오지 않았으나
매매가의 흐름은 매매가가 크게 오르기 직전인 2017년~2018년(3번 시기)를 닮아있습니다.
과연 이후의 모습은 어떻게 될까요?
#앞으로의 투자 방향
사실 앞으로의 시장의 방향을 예측하는 것은 불가능한 일입니다.
다만 현재 시장의 모습을 객관적으로 파악하고
어떤 상황이 오든지 망하지 않고 잃지 않는 투자를 하는 선택을 해야 할 것입니다.
앞으로의 시장은
1) 2018년처럼 급격한 상승의 흐름이 서울 수도권 전역으로 퍼질 수 있고
2) 너무 급하게 오른 매매가가 하락하거나 조정하는 사이 전세가가 빠르게 올라 또 다시 투자의 기회를 줄 수도 있습니다.
1. 2018년처럼 수도권 전체가 급하게 상승한다면
투자가 가능한 분들은 빠르게 매수 결정을 하셔야 합니다.
상승이 진행된 이후라면 가진 투자금으로
지금 보고 있는 단지는 앞으로는 매수가 어려워질 수 있습니다.
그렇다고 해도 급등한 단지를 매수하는 것은 위험합니다.
급격한 상승은 급격한 하락을 부르게 마련이기 때문입니다.
3번의 시기를 지나 매매가가 폭등하는 동안에도
몇 번의 조정 시기를 거쳐왔습니다.
비싼 가격에, 감당하기 어려운 대출을 받아 매수했다면
오르는 것을 뻔히 알면서도 지켜내기 어려울 수 있습니다.
또한 이번 상승장이 지나 하락장을 맞이했을 때
매매가가 내가 매수한 가격까지 다시 내려온다면
이 때에도 투자한 물건을 지켜내기 어려울 수 있습니다.
때문에 전고점 대비 낮은, 저평가 되어 있는 단지를 매수하는 것이 중요합니다.
2. 매매가가 조정되거나 하락하는 사이 전세가가 빠르게 차오른다면
만일 모종의 이유로 매매가와 전세가의 차이가 줄어드는 상황이 온다면
투자금을 가지고 계신 분들은 할 수 있는 가장 좋은 투자를 하셔야 하고,
보유하고 계신 분들은 잘 지켜내셔야 합니다.
내가 예상하는 것과 반대의 상황이 왔을 때에도
망하지 않는 선택을 하는 것이 중요합니다
결국 투자 원칙에 맞는 물건을 비싸지 않게 사는 것이 관건이 되겠지요!
#상승하는 시장을 바라보는 소액투자자분들
지금 당장 서울 수도권 투자가 어려운 소액투자자분들은
오르는 시장을 바라보며 마음이 어려우실 겁니다.
그러나 주요 입지가 날아간 상승장 한 가운데에도
수도권에 소액으로 투자할 수 있는 단지는 여전히 있습니다.
이런 단지들도 고점을 찍고 여전히 저평가 되어 있는 지금도
2억이라는 수익을 안겨주었습니다.
그리고 이런 투자를 다섯채만 해도
10억이라는 목표를 달성할 수 있고요.
안 되는 상황에 집중하기보다는
지금 내 상황을 개선하기 위해 할 수 있는 일은 무엇이 있을지에
집중하시면 좋겠습니다.
조금 더딜뿐, 결국 그 마지막은 같을테니까요.
혼란스러운 시장 상황 속에서
잃지 않는 투자 결정을 하는 방법에 대해 알아보았습니다.
1. 지금 수도권 투자가 가능한 분들이라면
저평가 된 단지 중 감당 가능하고 가장 좋은 것을 신속하게(조급하게X) 매수하는 것
2. 지금 수도권 투자가 어려운 분들이라면
못하는 것에 집중하기보다는 지금 내 상황을 개선하기 위한 최선을 다 하는 것
어떤 시장이 오든, 더 벌지는 못해도 망하지 않는 안전한 투자 해나가시기를 응원합니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 : )
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