안녕하세요. 월급쟁이부자들 튜터 권유디입니다.
“전세대출이 점점 막히고 있다고 하는데
집주인에게 보증금 잘 돌려받을 수 있을까요?”
“세입자 보증금을 돌려줘야 해서 대출을 알아보고 있는데
은행 세 곳에서 답변이 전부 달랐어요.”
같은 집이고 같은 조건인데 왜 은행마다 답변이 달랐을까요?
전세보증금을 돌려줘야 하는 집주인도
내 보증금을 돌려받아야 하는 세입자도
2025년 6월 27일이라는 날짜를 한번 확인해보셔야 합니다.
이 날짜를 기준으로 전세퇴거자금대출 적용 기준이
특히 전세를 활용해 투자하고 계신 분이라면
현재 전세로 거주하고 있는 세입자라면
잘 알고 계셔야 합니다.
처음 집을 살 때 필요한 투자금만
계산하고 끝내면 안 됩니다.
나중에 세입자가 나갈 때 보증금을
어떻게 돌려줄 것인지까지 생각해야 합니다.
오늘은 복잡한 대출 규정을 전부 설명하기보다
집주인과 세입자가 어떤 날짜를 확인해야 하는지 정리해보겠습니다.
크게 달라질 수 있기 때문입니다.
내 소유의 집에 전세입자가 거주하고 있는 투자자라면
혹은 지금 전세로 살고 있는 분이라면
이 글의 내용이 바로 여러분에게 직접적으로 해당될 수 있습니다.
세 은행의 답변이 모두 달랐던 이유는 단 하나의 기준 때문이었는데
그게 무엇인지 알면 내 보증금이 안전한지 판단할 수 있습니다.
그 기준을 확인하려면 먼저 한 가지부터 짚어야 합니다.
전세보증금은 언젠가 돌려줘야 합니다
전세를 활용해 집을 매수하는 투자자분들은
보통 처음에 필요한 투자금을 계산합니다.
매매가가 4억원이고 전세가가 3억2천만원이라면
“8천만원이면 살 수 있겠구나.”
라고 생각합니다.
그런데 여기서 한 가지 질문을 더 해봐야 합니다.
“세입자가 나갈 때 3억2천만원을 어떻게 돌려주지?”
실제로 이 질문을 미리 안 해둔 집주인 분들 중에는
계약 만료 당일 보증금을 마련하지 못해
세입자와 법적 분쟁으로 이어진 경우도 있습니다.
그리고 이분들의 공통점이 있었습니다.
'대출 받으면 되지'라고 생각했는데
막상 신청하러 갔더니 기준이 바뀌어서
본인 물건에는 1억원밖에 안 나온다는 걸
그날 처음 알게 된 것입니다.
2억8천이 나올 것이라 예상했는데
1억원만 가능하다면
남은 2억원 이상을 단기간에 현금으로 마련해야 합니다.
이게 단순한 규정 이야기가 아닌 이유입니다.
전세보증금은 내 돈이 아닙니다.
세입자가 계약을 끝내고 나가겠다고 하면
돌려줘야 할 돈입니다.
현금이 충분하다면 문제가 없지만
그렇지 않다면 새로운 세입자의 보증금이나
대출 등을 활용해야 할 수 있습니다.
이때 활용할 수 있는 방법 중 하나가
전세퇴거자금대출입니다.
그런데 여기서 중요한 변수가 하나 있습니다.
내가 언제 이 집을 계약했느냐에 따라
대출 적용 기준이 달라질 수 있다는 것입니다.
2025년 6월 27일 전후로 기준이 달라집니다
2025년 6월 27일 이후 계약한 물건은
수도권·규제지역 기준 전세퇴거자금대출 한도가
1억원으로 제한되고
2주택 이상은 대출이 불가능한 것으로 안내됐습니다.
반면 6월 27일 이전 계약이라면
예외를 인정받아 종전 기준이 적용될 수 있습니다.
종전 기준은 다음과 같습니다.
구분 | 6.27 이전 계약 | 6.27 이후 계약 |
|---|---|---|
1주택자 | LTV 70% | 1억원 한도 |
2주택 이상 | LTV 60% | 대출 불가 |
출처: 2025.10.27 은행연합회 공문
예를 들어 4억원짜리 주택에
종전 기준인 LTV 70%가 적용된다면
단순 계산상 2억8천만원까지 가능합니다.
하지만 1억원 한도가 적용된다면 최대 1억원입니다.
같은 집인데도 적용되는 기준에 따라
대출 가능 금액이 크게 달라질 수 있는 것입니다.
그래서 전세를 활용해 투자하거나
이미 전세를 놓은 집을 가지고 있다면
내 집의 계약 시점부터 확인해야 합니다.
계약서 날짜 하나만 보면 안 됩니다
여기서 주의할 점이 있습니다.
단순히 매매계약서에 적힌 날짜만 보고 판단해서는 안 됩니다.
제시된 내용에서는 예외 적용 여부를 확인할 때
소유권 취득과 기존 세입자와의 최초 임대차계약 날짜를
함께 확인해야 한다고 설명하고 있습니다.
예를 들어 이런 경우입니다.
매매계약은 6월 27일 이전에 했지만 등기가 이후에 이루어진 경우가 있습니다.
계약금을 여러 차례 나눠 지급한 경우도 있습니다.
기존 세입자와의 임대차계약 시점이 다른 경우도 있습니다.
이런 상황에서는 계약금 이체내역 등
실제 계약 시점을 증빙해야 할 수 있습니다.
따라서 “계약서에 6월 26일이라고 적혀 있으니까 괜찮겠지.”
라고 생각하기보다 관련 서류를 함께 확인해야 합니다.
매매계약일과 소유권 취득일,
기존 임대차계약일을 함께 확인하는 것이 중요합니다.
같은 물건인데 은행마다 답변이 달랐던 이유
이 문제를 더 어렵게 만든 것은 이후에도 기준이 계속 정리됐다는 점입니다.
2025년 10월에도 관련 기준을 두고 혼선이 있었습니다.
10월 15일 대책으로 서울 전역과 경기 12곳이
신규 규제지역에 편입되면서
LTV가 70%에서 40%로 축소된다는 발표가 나왔습니다.
이 과정에서 일부 은행이 6월 27일 이전 계약에도
강화된 규정을 적용하면서 혼선이 발생했습니다.
10월 24일 금융위 구두 안내를 통해
발표 이전 계약에는 소급 적용하지 않는다는 원칙이 재확인됐습니다.
다만 당시에는 다주택자에 대한 기준이 명확하지 않았습니다.
결국 10월 27일 은행연합회 공문을 통해 최종적으로 정리됐습니다.
6월 27일 이전 계약은
주택 보유 수와 관계없이 종전 규정을 적용한다는 내용입니다.
이처럼 대출 규정은 발표 이후에도
해석과 적용 기준이 정리될 수 있습니다.
그래서 과거에 들었던 이야기만 믿기보다
내 계약일과 현재 적용되는 기준을 함께 확인하는 것이 중요합니다.
세입자라면 집주인이 언제 집을 샀는지 물어보세요
여기까지는 집주인과 투자자 입장에서 이야기했습니다.
그런데 이 문제는 세입자에게도 남의 이야기가 아닙니다.
전세로 들어가 살고 있는데 계약이 끝났습니다.
그런데 집주인이 보증금을 돌려주지 못한다면 어떻게 될까요?
물론 집주인이 보증금을 마련하는 방법은 대출만 있는 것은 아닙니다.
현금이 있을 수도 있고 다른 자산을 활용할 수도 있습니다.
새로운 세입자를 구해서 보증금을 돌려줄 수도 있습니다.
따라서 집주인이 집을 언제 샀는지만 가지고
보증금 반환 가능 여부를 판단할 수는 없습니다.
하지만 계약 전에 이 정보를 확인하는 것은 의미가 있습니다.
전세 재계약을 앞두고 있다면 집주인에게 한번 물어보세요.
“이 집은 언제 매수하셨어요?”
특히 집주인이 여러 채의 주택을 보유하고 있다면
더 관심을 가져볼 필요가 있습니다.
집주인이 2025년 6월 27일 이후 이 집을 취득했고
다른 주택도 보유하고 있다면 앞서 살펴본 기준에 따라
전세퇴거자금대출을 활용하기 어려울 가능성이 있기 때문입니다.
투자자라면 ‘살 때’보다 ‘나갈 때’를 생각해야 합니다
전세를 활용한 투자의 장점은
적은 종잣돈으로 주택을 매수할 수 있다는 것입니다.
하지만 전세보증금은 언젠가 돌려줘야 합니다.
그래서 전세를 활용해 투자하는 분들이라면
투자금을 계산할 때 다음 질문까지 함께 해보셨으면 합니다.
첫째. 세입자가 언제 나갈 수 있는가?
현재 임대차계약의 만료 시점을 확인합니다.
둘째. 그때 돌려줘야 할 보증금은 얼마인가?
현재 보증금뿐만 아니라 향후 보증금 변동 가능성도 생각해봅니다.
셋째. 내 현금으로 반환할 수 있는가?
보증금을 전액 현금으로 돌려줄 수 있는지 확인합니다.
넷째. 부족하다면 어떻게 마련할 것인가?
새로운 세입자를 받을지 대출을 활용할지 미리 생각해봅니다.
다섯째. 대출을 활용한다면 내 물건은 어떤 기준을 적용받는가?
바로 여기서 2025년 6월 27일 전후의 계약 시점을 확인하는 것입니다.
결국 집주인과 세입자가 확인해야 할 3가지
여기까지 읽으셨다면 복잡하게 느껴질 수도 있습니다.
지금 이것부터 확인해보세요
전세를 낀 주택을 보유하고 있다면 오늘 관련 서류를 한번 꺼내보세요.
그리고 다음 날짜를 적어보시기 바랍니다.
① 집주인의 매매계약일
② 집주인의 주택 소유권 취득
③ 세입자와의 최초 임대차계약일
그리고 각각이 2025년 6월 27일 이전 이라면
1주택자는 LTV 70%, 2주택자 이상은 LTV 60%가
전세퇴거자금 대출로 나올 수 있습니다.
이 날짜들을 확인하면 내 물건이
어떤 기준을 적용받는지 파악하는 데 도움이 됩니다.
다만 실제 대출 가능 여부와 한도는
대출 조건과 은행의 심사에 따라 달라질 수 있습니다.
따라서 실제 대출이 필요한 상황이라면
계약서와 관련 증빙자료를 가지고
대출을 실행할 은행에 최종 확인하시길 권합니다.
전세를 활용한 투자는 보증금을 돌려줄 때까지 끝난 게 아닙니다
전세를 활용한 투자를 할 때 많은 분들이
“내 돈이 얼마 들어가는가?”
부터 계산합니다.
물론 중요합니다.
하지만 그만큼 중요한 질문이 하나 더 있습니다.
“세입자가 나가는 날 나는 보증금을 어떻게 돌려줄 것인가?”
이 질문에도 답할 수 있어야 합니다.
세입자라면 반대로 생각해볼 수 있습니다.
“이 집주인은 내 보증금을 어떻게 돌려줄 수 있을까?”
2025년 6월 27일이라는 날짜 하나가
모든 보증금 반환 문제를 결정하는 것은 아닙니다.
하지만 내가 어떤 대출 기준을 적용받는지
확인하는 중요한 출발점은 될 수 있습니다.
전세를 끼고 투자하고 계신 분이라면
계약서를 한번 꺼내보세요.
세입자로 거주하고 계신 분이라면
집주인이 이 집을 언제 샀는지도 물어보세요.
처음부터 모든 것을 완벽하게 알 필요는 없습니다.
내 계약일을 확인하고
내 보증금이 얼마인지 확인해보세요.
그리고 부족한 자금은 어떻게 마련할지 미리 생각해보세요.
이렇게 하나씩 확인하고 준비하다 보면
복잡해 보였던 것도 조금씩 보이기 시작합니다.
결국 내 자산을 지키는 힘은
이런 작은 확인에서 만들어집니다.
오늘도 내 자산을 지키기 위해
하나씩 공부하고 계신 여러분을 응원합니다.
권순유(활동명 권유디)
- 소속: 월급쟁이부자들(월부닷컴) 공식 튜터
- 전문 분야: 서울/수도권/지방 아파트
- 투자 경력: 7년 차 실전 투자자 (누적 아파트 계약건수 30건 이상)
재테크는커녕 아무것도 몰랐던 평범한 직장인이었지만 절실함 하나로 공부해 자산을 일구었습니다. 이제는 그 과정을 거꾸로 되짚으며 여러분들의 시행착오를 줄이도록 돕고 있습니다.
주요 약력
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