수도권 부동산 상승장이 후반부에 접어 들수록 나타나는 특징이 있습니다
철도 호재 기대심리입니다
강남부터 가격이 오르며(초입부)
→ 가격이 덜오른 지역에서 대안을 찾게 됩니다(중반부)
→ 후반부로 갈수록 외곽까지 상승흐름이 퍼져나가게 되는데,
→ 보통 수도권 외곽의 약점은 교통입니다
서울 중심지에 빠르게 접근할 수 있는 철도(지하철)를 갖고 있는 지역이라면 다행인데,
갖고 있지 못한 지역이 더 많습니다
자연스레 시장에서는 이 약정을 극복할 만한 철도호재를 찾게됩니다
00선, GTX-A,B,C,D … 여러 노선 관련 기사를 많이 보셨을 겁니다
얼마 전 아래와 같은 기사도 났습니다
아직 계획단계이며 어떠한 것도 결정되지 않았습니다
시장에서는 어떤일이 벌어질까?
상승장에서 철도 호재는 실현여부와 무관하게 반응합니다
당장 호재가 실현되지 않더라도, ‘호재가 있다’는 사실 하나로 기대심리가 가격에 반영됩니다
지난 상승장에서 유명했던 GTX-C 인덕원 사례입니다
교통호재로 인한 기대감으로 인해 서울 중심부 아파트보다 많이 올랐습니다
당시 현장에선 GTX에 대한 기대감을 많이 표했던 기억이 납니다
그러나 GTX-C는 여전히 개통되지 않았습니다. 개통이 당장 눈앞에 보이지도 않습니다
호재 실현과 무관하게 시장에서는 기대심리가 가격으로 연결되어 작동하는 것입니다
집살때는 어떻게 적용해야할까?
두 가지를 모두 만족하는지 확인해야 합니다
1)이 노선이 일자리로 향하는가?
2)땅을 파기 시작했는가? (착공했는가?)
두가지는 and 조건입니다. 모두 만족해야합니다
1번은 노선의 ‘질’을 의미하고, 2번은 호재 진행 단계에 대한 것입니다
- 신규 노선이 일자리로 향하나, 착공하지 않았다면: 실현에 기약이 없습니다. 착공 시작하고 지연되면 10년이 걸려도 완성이 어렵습니다
- 신규 노선이 착공은 했으나 일자리로 향하지 않으면: 실효성이 없습니다. 결국 교통(철도) 호재는 매일 지역민의 출퇴근을 바꿔야 의미가 있는 것입니다. 주변에서 꾸준한 수요로 들어와서 사는 지역이 되기 어렵습니다.
또한, 호재가 있는 지역 기준이 아니라 단지 기준으로 꼼꼼히 봅니다
신설되는 역까지의 거리가 단지에서 가까운지를 검토합니다
가장 쉬운 방법은 내가 직접 가보는 것입니다
단지에서 역이 들어오기로 예정된 역까지 얼마나 걸릴지 정리해봅니다
‘이 노선이 이 단지 사는 사람들의 삶을 바꿀 수 있을지’ 판단할 수 있을 것입니다
읽어주셔서 감사합니다 :)
남은 하루도 좋은 시간되세요
