안녕하세요. 유미s 입니다.
작년 가을에 매수한 1호기 전세가 만기 되어
인테리어 후 전세를 빼는 경험을 하게 되었습니다.
사실 1호기는 전세 낀 물건을 투자했기 때문에
잔금만 하면 모든 게 평온할 줄 알았는데요.
잔금 후 이전 임차인이 이사 날짜를 고정해버리시고
집 보여주기 협조를 안 해주시는 등
전세 빼기의 악조건들을 갖춘 채로
다음 임차인을 구하게 되었습니다..!
날짜 고정 & 집을 보기 어려운 상황이었지만,
결과적으로 한 달 만에 전세 계약을 하게 되었습니다.
투자는 '대응의 영역'이라는 튜터님들의 말씀처럼
배운 대로 하나씩 적용해 보며
배우고 깨달은 것들을 경험담으로 남겨봅니다.
# 내가 마주한 상황
1호기를 매수할 당시에는
임차인이 이사를 희망하는 날짜 전후로
다음 임차인과 날짜 조율을 하기로 협의하였습니다.
하지만, 잔금을 치르고 난 뒤에
임차인은 이사 날짜를 고정해버리시고
퇴거 희망 날짜를 통보하셨습니다ㅜ
다음 집으로 이사를 가셔야 하는데
그쪽에서 조율이 어려웠던 건지
이미 정해져 버린 날짜에 1차로 낙심하였는데,
집을 보여주는 것도 어려우니
사진으로 대체할 것을 요구하셨습니다.
사실 매수 시에도 집 보기가 쉽지 않았는데
전세를 뺄 때에도 집을 보여주시지 않는다니
'다음 전세 어떻게 빼지..?'라는 생각이
가장 먼저 들었습니다.
더군다나 1호기는 기본 집이어서
다음 임차인이 들어오시기 전에
전체 인테리어도 해야하는 상황이었습니다.
그렇다고 전세를 안 뺄 수도 없고,
인테리어를 안 할 수도 없기 때문에 정신 차리고
내가 할 수 있는 선택지는 무엇인지 생각하며
대응 전략을 하나씩 생각해 봤습니다.
# 대응 전략
날짜가 고정되어버린 경우에는
1) 새로 들어오실 분들이
전세 잔금을 미리 치르고
그 후에 이사를 하시거나,
2) 이전 임차인의 보증금을 반환하고
공실을 만든 후에 다음 세입자를 구해야 했습니다.
인테리어까지 생각한다면
1번 상황에 최적의 대상인
'신혼부부'를 구하는 것이었습니다.
요즘도 수리되지 않은 집을 보고
전세 계약을 하는 신혼부부들이 있을까?
라는 생각도 들긴 했지만
저에게 그런 분들이 찾아오길
간절히 바랬던 것 같습니다.
그리고 2번의 상황까지 고려해 봤을 때,
다행히 대출을 활용하여
보증금 반환 후 공실을 만들 수도 있었습니다.
그렇게 저에게는 2개의 선택지가 존재했습니다.
1) 전세가를 낮게 세팅하여 1등 물건을 만들고,
신혼부부 임차인을 구하는 것
2) 임차인 만기 시 대출을 활용해 공실을 만들고,
인테리어 후 높은 전세가로 다음 임차인 구하는 것
그리고 각 선택지의 장/단점을 생각해 봤습니다.
1번 선택지의 장점은
빠르게 전세를 빼고 임차인을 내보내고
인테리어까지 진행할 수 있다는 점,
단점은
신혼부부 임차인을 구하기 어렵다는 점과
전세가를 낮게 세팅해야 한다는 점이었습니다.
2번 선택지의 장점은
1번 보다 최소 1.5천만원~2천만원 정도
더 높은 전세가를 받을 수 있다는 것이었습니다.
올해 초에 있었던 같은 생활권 내 공급물량이
임차인 만기 시점에는
어느 정도 정리될 거라 예상했기 때문입니다.
(실제로 계약한 전세가 대비 현재 전세가는
2.5~3천만원 정도 오른 상태입니다.)
단점은
대출 이자와 중도상환수수료에 대한
비용이 발생한다는 것과
미래에 대한 불확실성이 있었습니다.
가장 좋은 선택지는 1)번 이었지만,
당시 전세 손님도 많지 않은 상황이었기에
1) 우선 높은 전세가에 광고는 올려놓되
임차인 만기 전에 조건에 맞는 다음 임차인이 구해진다면
해당 가격에 전세를 빼고,
2) 그렇지 않다면 임차인을 직접 내보내고
인테리어 후 다음 임차인을 구하겠다고 결정을 내렸습니다.
2)번도 대응할 수 있는 상황이 되다 보니
이번 기회에 대출 경험도 해볼 수 있고
전세 시세도 높게 받을 수 있으니
나쁘기만 한 선택지는 아니라고 생각되었습니다.
# 전세가 설정 & 전세 빼기
이번에 전세를 빼면서 가장 중요하다고 느껴졌던 것은
'전세가' 였는데요.
우선 양파링 멘토님께서 열중 강의에서 알려주신
단.생.공을 적용하여 주변지역 전세가와 공급물량까지
확인을 해보았습니다.
(양파링 멘토님 정말 감사합니다♡)
그렇게 전세를 바로 뺄 수 있는 적정가에서
조금 더 높은 가격으로 전세가를 설정하여
매수한 부동산에 광고에 올리게 됩니다.
사장님께서는 공동중개에 협조적인 분이셔서
단독 광고를 올리셨지만,
다른 부동산을 통해서 온 전세 손님들께도
함께 집을 보여주셨습니다.
하지만, 우려했던 대로 조건에 맞는 전세 손님이 오셨지만
임차인분께서 집 보여주기에 협조해 주지 않으셔서
결국 그분들은 다른 집을 계약하고 가셨습니다ㅜ
임차인 분이 요구하시는 조건에
최대한 맞춰드리기 위한 노력들을 했지만
외부인이 집을 보러 오는 것 자체에 거부감을 느끼셔서
마음속으로는 임차인 퇴거 후
수리를 해야겠다는 생각을 했습니다.
그러던 와중에 평일 저녁 늦은 시간에
부사님께서 연락을 주셨습니다.
어차피 올수리해야 할 집이기 때문에
집도 안 봐도 괜찮고,
날짜 또한 맞춰주실 수 있는
신혼부부 손님이 기다리고 계시다는 연락이었습니다!
대신, 현재 전세가에서 X백만원을 깎아달라고 하셨습니다.
짧은 시간 고민해 보더라도 몇 백만원 싸게 전세를 놓더라도
앞으로 있을 기회비용을 생각하면
저에게도 너무 좋은 조건이었습니다.
또한 제가 임신 중이라는 개인적인 상황도 고려했을 때,
만기 후 인테리어까지 끝나는 시점이 되면 몸이 더 무거워져서
다음 임차인을 구하는 게 힘들어질 수 있겠다는 생각도 함께 들었습니다.
다시 부사님께 연락드려서 원하는 가격에 해드릴 테니
바로 가계약을 진행하는 것으로 말씀드렸습니다.
그렇게 가계약 문자를 주고받고, 가계약금을 받았습니다.
전세 광고를 올린 후 한 달이 지난 시점이었습니다.
# 전세를 마무리하며
1호기의 설렘이 빠르게 잊혀질만큼
전세를 빼기에 어려운 조건을 만났음에도
예상보다 빠르게 전세를 마무리 지을 수 있었던 이유는
전세가를 높게 받으려는 욕심을
내려놓았던 게 가장 크지 않았나 싶었습니다.
지금 생각해 보면 올수리 조건에서
그렇게 비싸지만은 않은 전세가였으며,
당시 단지 내 로얄동 & 최근 수리된 물건이 없었기에
신혼부부 손님에게 1등 물건이 될 수 있었다고 생각되었습니다.
전세를 빼면서 임대 사업은 사람 사이의 문제가 전부이며,
상대방의 문제를 해결해 줌으로써 그 문제를 해결할 수 있어야 한다는
너나위 멘토님의 말씀을 몸소 느낄 수 있었습니다.
또한, 모든 것이 내 예상대로 흘러가지 않는다는 것을
받아들이는 자세를 배울 수도 있었습니다.
이번 1호기를 통해 전세 빼기 경험뿐만 아니라
난생처음 내용증명도 받아보고
누수 이슈도 발생하고, 첫 인테리어도 경험하는 등
정말 종합선물세트 같은 1호기였는데요.
누수 경험담과 인테리어 경험담도 이어서 남겨보겠습니다.
잘한점
1) 높은 전세가에 욕심내지 않은 것
2) 내가 할 수 있는 것들을 생각하며 상황에 맞춰 대응한 것
아쉬운점
1) 임차인과 조금 더 적극적으로 소통하지 못한 것
2) 내 생각처럼 상황이 흘러갈 거라 생각했던 것
적용할점
1) 사람과 사람 사이의 문제가 있을 때는
상대방의 이야기를 직접 들으며 문제점을 해결해 주기
2) 내 예상대로 상황이 흘러가지 않을 수 있음을 생각하고
상황에 맞춰 대응하는 자세를 가지기
