[열기88기 30억 향해 달려_웨클] 4주차 강의 후기('할 수 있을까?'가 아닌, '해낸다.'의 마음으로)

안녕하세요. 될 때까지 할 것이기에 성공할 수밖에 없는 투자자, 웨클입니다.

열반기초반 88기 4주차 강의는 월부 공식 1타(?) 강사, 자음과모음님 강의였습니다.

어떤 강의보다 열정적이고, 핵심을 딱딱 짚어주는 강의, 가르마(?)를 확실히 타주는 강의란 생각이 듭니다.

[기록한 것] 

1. 투자의 핵심은 저평가된 물건에 투자하는 것. 아직 서울, 수도권에는 아직 오르지 않은 물건(저평가)이 많다. 이런 물건에 투자해도 5년 뒤에는 순자산 10억 달성 가능함.
2. 지금은 매매, 전세가 모두 오르는 봄 시장임. 아직 대세 상승장 전이기 때문에 투자하기 좋은 때임.
3. 비전보드에 쓴 20~30억을 달성하기 위해서는, 내가 가진 종잣돈이 너무 작고, 목표와의 갭이 크기 때문에. 중간 목표(금액)을 설정해두는 게 중요함.
4. 다주택자로 가는 길에 세금(취득세, 양도세, 종부세) 부담이 가장 크게 느껴지는 데, 비용 대비 편익이 크다고 판단되면, 못할 이유가 없음.
5. 지금 시장에서의 최선의 투자 전략은, 내가 가진 돈으로 가장 가치 있는 물건을 사는 것.(투자금을 쪼개서 2채 사는 것은 비추)
6. 투자는 확신과 실행으로 이어지는 것.(그것이 전부) 지금 투자 경험담에 10억 달성기는 2~3채로 10억 달성한 경우임.
7. 매수할 때까지만 인풋을 갈아넣으면, 전세 운영이나, 매도에는 그렇게 품이 들어가지 않는다. 이게 자산의 힘임.
8. 투자로 망하지 않는다. = 기준과 원칙을 지킨다.(저환수원리)
9. 지금은 21년처럼 패잉바잉의 시장은 아님. 실거주 수요자들이 입지(가치)가 좋은 단지를 전고점 이상의 가격이라도 매수하는 시장임.
10. 매수매도 타이밍은 시기가 아니라 가격이라는 의미. 가격이 쌀 때 사고, 비쌀 때 판다. 좋은 타이밍 = 가격이 쌀 때, 나쁜 타이밍 = 가격이 비쌀 때
11. 투자가 안되는 이유는 실거주의 입장에서 감정이 들어가기 때문에.
12. 전고점 대비 –3%, -5%는 저평가인가? 전고점보다 싸면 일단은 싼 것임. 여기서 투자금을 붙여야 함. 내가 가진 투자금에서 가장 좋은 단지, 가치가 높은 걸 산다.
13. 저평가의 핵심은 비교평가임.
14. 전고점을 찍은 이후 이전 시장의 허리가 다음 시장의 무릎 정도 된다. 왜냐하면 화폐가치가 계속 떨어지기 때문에.(자산가치는 상대적으로 오르는 것으로 인식) 다음 시장의 무릎이 이전 시장의 무릎까지 내려온다면 그건 나라 경제가 망한 것. 현재의 가격이 19년~20년 가격이라면 무릎 정도의 가격이므로 싼 것. 21년초의 가격에 산다면 지금 허리의 가격인 것.
15. (나는 지난 장의 어깨에 샀구나... 그래도 지금 시장에서는 허리라서 괜찮은 가격에 매수한 것)
16. 좋은 투자란? 가장 좋은 것을 적정한 가격에 사는 것. 적정한 가격? 전고점보다 싼 것. (Tip : 26년 봄 되기 전에 투자해야 함.) 추석 이후에 서울의 가격이 들썩일 수 있음.
17. 투자는 잃지 않는 게 먼저다. 수익은 실력에서 온다.(실력에 비례한다.) 그래서 적정 수익에 대한 만족도 할 줄 알아야 한다.
18. 투자는 완벽한 게 없음. 실행하면서 배우는 것이 중요함.(현장에서)
19. 아실은 저가치 판단, 시세 그래프 확인 / 호갱노노는 공급물량 직관적 확인 / 네이버지도는 네이버페이(부동산)과 연동되어 바로바로 정보 확인 가능
20. 분위기 임장에서는 상권의 느낌. 점포의 성격을 잘 봐야 함. 이것이 곧 거주지의 분위기이기 때문에. 단지임장에서는 단지 입구만 보는 게 아니라, 단지 주변도 함께 보는 게 중요함.
21. 항상 가치(입지)가 먼저고 그 다음 전고점은 보조지표일 뿐이다.
22. 1~20층 중 가장 환금성 떨어지는 층은 2,3층 그 다음 1층, 그다음 탑층 순임. 네이버부동산에서 저층으로 표기 되었더라도, 4,5층일 수 있기 때문에 확인 필요
23. 전화임장에서(매물예약할 때) 처음부터 “저 투자자인데요. 투자할 건데요..” 등의 말 먼저 하지 않음. 나중에 투자인지 실입주인지 물어볼 때 대답하며, 그 때 사장님의 대답(반응)을 보고 전화를 이어나갈지 아닌지 판단함. 그리고, 항상 내가 네이버에서 본 물건 하나 뿐만 아니라, 다른 가격, 조건 좋은 물건이 더 있는 꼭 물어본다. “더 볼 수 있는 집 없나요?”
24. 부동산 사장님을 만날 때 초보자임을 알린다.(잘 알더라도 모르는 척) 그래야 정보를 많이 준다.
25. 매물 보고 부동산에서 나오기 전에 메모지에 물건 정보(동호수, 가격, 상태 등)를 부사님께 적어달라고 하거나, 내가 적어서라도 나온다.(까먹지 않기 때문에)
26. 매물임장에서 천장을 꼼꼼히 봐야 함.(누수 확인) 사장님들이 집을 꼼꼼히 보는 손님을 진짜 살 사람으로 보기 때문에, 정보를 많이 준다.(15분 안으로) 집은 반드시 보고 사야 함. 누수 흔적은 사장님한테 꼭 물어볼 것(확인)
27. 구축인데 베란다 확장이 된 집은 확장된 곳에 단열 시공이 되어 있는지 확인할 것. 안되어 있으면 곰팡이 필 가능성 큼.
28. 수리비는 평당 100만원으로 생각하면 됨. 24평 2,400만원
29. 투자의 핵심 전략 : ‘싼 가격에 매수해서 시세 차익이 날 때까지 보유한다.’
30. 전세 빼는 기간은 3~4개월을 두고, 잔금 전 2달 전이 골든 타임이다. 두 달 전까지는 전세를 빼야 한다. 전세입자는 동, 층, 향보다는 내부 (수리) 상태가 중요함. 상태가 비슷하면 그 다음 가격을 보고 판단함. (팁 : 지방은 시스템 에이컨 여부가 중요함)
31. 전세 뺄 때 중요한 건, 날짜 조율임. ‘이사 날짜는 협의’하여 정한다는 게 중요함.(특약에 넣을 것)
32. 가치가 있다면 수익이 날 때까지 보유하고, 어깨 이상의 여름 시장이 왔을 때 수월하게 매도하는 것이 수익을 극대화할 수 있는 방법임. 더 벌 것을 생각하기 전에 잃지 않을 거라는 생각을 먼저 해야 함.
33. 취득세 무서우면 자산이 불어나지 않는다. 전세보증금으로 현금흐름을 만들 수 있는데, 가치 있는 자산(실수요 가치)을 사면 전세가 안 맞혀지지 않는다.
34. 월부에서 10년 하면 순자산 10억 달성은 문제 없는데, 10억에서 30억으로 갈 때는 리스크 대비가 되어야 하기 때문에, 먼저 그 길을 간 선배(멘토)가 리스크 대비에 대해서 조언해주어야 함. → 인맥이 필요한 이유
35. 질문이 많은 사람은 실행을 못한다. 생각과 걱정이 너무 많기 때문에. 걱정은 우리를 끌어내릴 뿐.
36. 우당탕탕한 삶이 성장하고 있다는 의미이고, 정리되고 정돈된 삶은 정체된 삶이라는 의미

[느낀 점 & 적용할 점] 

1. 투자에서 타이밍이란 시기가 아니라, 가격을 의미한다는 것을 다시금 되새깁니다. ‘가격이 쌀 때 사고, 비쌀 때 판다’는 투자의 기본 명제를 기억합니다. 누구도 바닥에서 사고, 꼭지에서 팔 수 없기 때문에, 무릎에서 사서, 어깨에 판다는 투자 격언과도 일맥상통합니다. 수도권에서 가치 있는 물건은 아무리 떨어져도(무릎 이하) 지난 상승장의 허리에 머무를 것입니다. 자본주의 특성 상 화폐유동성은 늘어날 것이고, 화폐가치는 떨어지고, 물가&자산가치는 오르기 때문입니다. 지금 매수한 가격이 전고점에 거의 다다랐을지라도, 전고점 아래라면, 예전 시장의 어깨에서 사는 것은 지금 시장의 허리에서 사는 격이기 때문에 비싸지 않는 가격, 충분히 경쟁력 있는 가격에 매수하는 의미인 것입니다.
2. 더불어 앞으로 벌어질 일에 대해서 안다는 것이 중요합니다. 내가 매수하고, 하락장이 올 수도 있음을 항상 견지해야 합니다. 앞으로 가격이 떨어질지 보합할지 오를지는 아무도 알 수 없습니다. 시장의 예측은 무의미하고, 인간의 영역도 아닙니다. 다만, 지금 현재 가격이 싼지 비싼지, 내가 감당 가능한지, 내 투자금에서 매수할 수 있는 최선의 선택(물건)인지를 판단하는 것만 중요합니다. 전고점보다 높은 가격이라면 앞으로 하락장이 왔을 때 하락폭이 클 수도 있음을 예상하고, 전고점 한참 아래라면, 하락장이 오더라도 떨어질 폭이 적기 때문에 리스크 대비가 된다는 점을 알면 됩니다.
3. 전세 레버리지 투자는 무이자 대출과 같은 개념입니다. 주담대로 대출을 일으켜 실거주 집을 사듯이, 전세보증금으로 레버리지를 일으켜 집을 사는데, 이자가 없다는 것이 가장 큰 특징이고, 메리트입니다. 또한, 전세보증금으로 현금흐름을 창출할 수 있습니다. 가치 있는 물건이라면, 10년 동안 약 2배 정도 전세가가 오릅니다. 자본주의 체제에서 전세가가 오르는 것은 물가가 오르는 것만큼 자연스러운 현상입니다. 전세가 상승분을 취하며 현금흐름을 창출하고, 재투자의 여건을 만들어줍니다. 그렇기에 전세가가 오를 만한 실수요 가치가 있는 집을 매수하는 게 무엇보다 중요합니다.