[열중 47기 7행운이 2리로 들어오조 용맹] 독서후기 15 - 결국엔 오르는 집값의 비밀

도서명: 결국엔 오르는 집값의 비밀

저자/출판사 : 김준영/ 한국경제신문

읽은날짜: 25.9.29~30

총평: 

자극적인 책의 제목에 끌렸다. ‘전세가’ 에 대해 알 수 있고 주택의 가격과 연결지어 생각해 볼 수 있는 책이다. 또한 부동산 변동성과 부동산 가격에 영향을 미치는 요인(수요, 금리, 공급)과의 연관성을 배울 수 있었다. 목차를 보고 가장 궁금했던 내용은 ‘월세’에 대한 내용이었다. 앞으로 월세시대가 되면 어떠한 현실이 펼쳐질지에 대해 알 수 있었다. 앞으로 3년동안 공급이 줄어드는 상황에서 앞으로 펼쳐질 부동산 시장에 대해 알 수 있었다. 예측하며 공급이 시장에 미치는 영향을 보며 앞으로 좋은 시장에 대해 준비해야겠다는 생각이 들었다. 

깨달은점/ 느낀점

단순히 전세가격이 매매가격을 밀어오는 것이 아니라 그 주택의 사용가치인 전세가격의 변동에 따라 그 주택의 가격과 가치가 평가되는 것입니다. 

주택가격 평가에 중요한 임대료는 임대인 입장에서는 수익이며, 임차인 입장에서는 비용입니다. 그리고 임차인 입장에서 보는 임대료는 돈의 사용비용인 금리에 크게 영향을 받게 됩니다. 

= 실수요가치인 전세가에 대해 생각해 볼 수 있었다. 요즘 매매가에 집중되어 가격이 오르나 안오르나만 생각하고 있었으며 전세가에 대해 크게 생각을 하지 않았던 것 같다. 

전세가격은 단순히 매매가격을 밀어올리는 가격이 아닌 실수요 가치이다. 이 전세가가 어떻게 형성되며 매매가에는 어떻게 영향을 주는지 어떤 연관이 있는지 알게 되었다. 

부동산의 가치를 매길 때 가장 중요한 것은 그 주택에서 나오는 임대료(전세, 월세)이고, 그 임대료는 금리에 크게 영향을 받습니다. 그러므로 주택가치의 변동성을 파악하기 위해서는 임대료와 금리의 변화에 관심을 가져야 합니다. 

= ‘금리’ 부동산에서 금리의 영향을 무서운 면을 이번 하락장에서 경험하게 되었다. 금리에 큰 영향을 받을수도 있음으로 전세,월세의 흐름, 금리의 변화 또한 공급 못지않게 간과해서는 안될 것이다. 지금 시장에서 금리보다는 공급의 영향을 많이 받을 가능성이 높은 시장에 속해있지만 그래도 세계경제를 포함한 범 경제적인 측면에서 금리에 대해서도 알아두어야 겠다. 

자산가치의 변화라는 장기적인 관점에서 시장을 볼 것인지, 가격의 변동이라는 단기적인 관점에서 시장을 바라볼 것인지 스스로 판단을 해야 할 것입니다. 

단기 변동성은 있지만 전세수급지수가 가장 낮은 지점들을 연결해 보면 하나의 큰 사이클로 상승과 하락을 반복하는 것을 볼 수 있습니다. 즉, 수요가 생겼다가 공급과 함께 긴 시간에 걸쳐 사라지고, 다시 수요가 생기기를 반복하는 것을 알 수 있습니다. 

3년 걸쳐 시장의 공급이 충분하다면 부동산 가격은 대체로 하락하고, 3년에 걸쳐 시장의 공급이 부족하다면 가격은 대체로 상승하는 변곡점을 만들게 됩니다. 이 변화의 타이밍을 이해하는 것이 매우 중요합니다. 

= 단기적, 장기적 관점 모두 무시할 수 없다. 가격의 변동이 어떠한지를 알고(싼지, 비싼지) 장기적 관점에서 투자라는 행위는 계속 이어져야 할 것이다. 저자는 지금 ‘공급’에 대한 영향을 강조하고 있다. 

앞으로 공급이 없는 서울수도권, 몇몇의 지방광역시, 중소도시들의 부동산 시장을 살펴보자. 큰 싸이클상 지금 어느 계절인지를 알고 좋은 시장에서 용기를 더욱 내야 겠다는 생각이 들고 더 열심히 앞마당을 넓히므로 기회를 잡아야겠다는 생각이 든다. 

중소형 도시는 어떻게 해석해야 할까

작은 도시의 가장 큰 위험 요인은 적은 수요입니다. 적은 수요는 외부 변수의 영향을 크게 받거나 외부 투자자들에 의해서 왜곡되기 쉽기 때문입니다. 

= 중소도시는 매도계획까지 함께 고려해서 진입해야 함을 이해할수 있는 대목이다. 

수요층이 얇으므로 선호도가 있는 단지에 매도계획까지 잘 세워서 수익을 보면 나오는 것으로!!! 욕심을 제어해야하는 투자이다. 

전세가격 상승률이 낮고 자가 보유율이 높으며 전세가율과 전월세 전환율이 높은 곳은 상대적으로 성장이 둔화되는 것입니다. 

또한 소득이 전세가격을 따라가지 못할 때 월세가 늘어나게 됩니다. 

게다가 시세 하락에 대한 리스크까지 안고 투자해야 하기에 투자자들의 접근이 더욱 어려워져 월세는 전세만큼 공급이 쉽게 이루어지지 않습니다. 

= 지방 소도시, 덜 선호하는 단지들!! 직장이 탄탄하지 않는 소도시

하지만 월세는 다릅니다. 금리 상승 같은 비용의 증가는 월세수익률을 훼손하며, 또다른 추가 비용이 발생한다면 월세 수익률은 치명적이됩니다. 이러한 이유로 투자수요가 쉽게 진입할 수 없는 시장이 됩니다. 

투자수요의 감소는 공급의 감소로 이어지며 전세공급에 대한 불안을 더욱 크게 만들 수 있습니다. 또한 투자자의 시장 참여가 줄어든다면 건설사의 신규공급도 같이 줄어드는 환경이 될 가능성이 큽니다. 이런 이유들로 인해 전세공급의 변동성이 커져 전세가격의 변동성을 높이게 됩니다. 

주택자의 역할을 바라보는 시각에 따라 다른 정책을 내게 됩니다. 다주택자를 임대공급자로 보는지 아니면 투기꾼으로서 규제의 대상으로 보는지에 따라 정책의 방향이 달라집니다. 

= 월세시장에 대해 이야기하 고있다. 금리가 상승한다면 투자자에게는 치명적이다. 전세대신 월세가 늘어난다면 전세레버리지 투자는 하기에 지금보다는 영향을 받을 것이다. 투자자가 월세로 쉽게 진입하기 어렵기 때문이다. 하지만 저자가 이야기하듯이 월세화가 된다면 투자수요가 감소하고 이로인해 공급의 감소가 줄어들고 건설사도 공급을 줄일 가능성이 크고 이는 곧 전세공급의 변동성을 크게 만드므로 전세가격 또한 변도성을 높이게 된다고 한다. 

월세가 많아져도 전세에 대한 수요도 갑자기 줄어들기 어려울수도 있겠다라는 생각이 든다. 

나중에는 노후를 위해 전세를 반월세로 점차 비율을 가져가는 것도 좋을거 같다. 

즉, 가계대출 증감과 유동성 증감이 시장의 주체가 되어 상승과 하락을 끌고 가는 것이 아니라, 전세부족으로 대출을 통해 집을 매수할 수밖에 없는 환경이거나 시장의 환경이 이미 상승으로 들어섰을 때 지속적으로 대출이 증가하는 것과 함께 가격도 상승하는 것입니다. 

거래량은 최소한 1년 정도는 그 지역의 평균 매매 거래량 이상으로 나올 때 의미가 있습니다. 

그리고 매매가격 하락 후에 첫 번째 거래량이 평균 이상 늘어났을 때, 여기에 덧붙여서 신규공급이 부족한 시장환경에서 기존주택을 매수하면서 늘어난 거래량이 변곡점의 의미가 있는 것입니다. 이렇게 늘어난 거래량이 공급량과 함께 움직일 때 가장 큰 의미를 가지게 되니다. 

= 가격의 상승요인에 대해 말하고 있다. 결국은 실수요자가 움직여야 대세 상승장이 온다는 것이다. 지금은 공급 부족으로 인해 전세는 많이 없어지고 있다. 앞으로 부동산 시장은 어쩌면 전세대란으로 실수요자들이 전세대신 내집마련을 하게 되면서 부동산 가격이 상승하게 될지도 모르겠다. 이렇게 전세가 부족하다 보면 정부에서는 빠르게 공급대책을 세워서 공급할것이며 대체 정책을 계속적으로 내놓을 것이다. 이를 꾸준히 지켜보자. 

언제나 통계는 보조지표 정도로 활용해야 하며 결국 스스로 예측하고 판단을 내려야 하는 것입니다. 

주택시장의 저성장과 함께 수요감소는 지역의 양극화와 상품의 양극화로 이어질 가능성이 높습니다. 

성장성이 높은 도시와 상품은 무엇으로 판단을 해야 하는지가 가장 중요한 부분입니다. 

그 첫 번째는 임대료 상승률이 높은 지역입니다. 

둘째는 상품 종류에 따른 성장성입니다

선호도가 높은 상품은 지속적으로 수요의 선택을 받으며 매매가격도 상승할 가능성이 높기 때문입니다. 

작은 도시일수록, 또 인구가 감소하는 지역일수록 이제는 위치나 상품에 좀 더 초점을 맞추어 선택하여야 할 것입니다. 

최근 인플레이션의 영향으로 인건비와 자재가격이 상승하면서 분양가가 계속 오르고 있습니다. 땅값이 떨어지지 않는 한 낮은 분양가로 신규 아파트를 새로 공급하기는 어려운 환경일 것입니다. 그래서 최근의 미분양은 과거보다 더 큰 기회의 상품일지도 모릅니다. 

= 강남과 같은 상급지 지역은 임대료 상승이 높고 성장성이 높으며 지속적이 선택을 받아 가격 또한 상승할 가능성이 높은 지역이다. 이에 대해 서울 수도권의 선호도를 알아가기 위한 투자 공부는 계속 해야할 것이다. 비교해서 같은 값이면 더 좋은 것을 사려는 노력을 해야 할 것이다. 

앞으로의 부동산 시장은 양극화가 심해질것이며 인구 감소 등 수요감소가 나타나면 더욱 투자 단지를 잘 골라야 할 것이다. 특히 지방은 더 선호도를 면밀히 따져야 할 것이다. 

우리나라는 월세가격의 변동성은 낮고 낮은 월세가격이 형성되어 있는 반면 매매가격은 다른 선진국에 비해 높은 편입니다. 지금 우리 주택시장은 점차 성숙해 가는 단계여서 전세에서 월세로 이동하는 과도기로 보고 있습니다. 

이처럼 성장이 둔화되고 월세로 가는 과정에서 월세 가격은 필연적으로 상승하게 됩니다. 

인구감소, 즉 수요 감소는 반드시 공급 감소를 동반합니다. 소비자들이 요구하지 않는 상품을 지속해서 만들어낼 수 없기 때문입니다. 이렇게 시장은 스스로 균형을 찾아갑니다. 그러므로 일시적인 가격 하락은 일어나도 지속적으로 가격이 하락하기는 어렵습니다. 

= 영원한 상승도, 영원한 하락도 없다. 우리 나라는 세계와 비교하여 주택시장은 성숙해가는 과도기라고 저자는 보고 있다. 우리나라의 부동산 성장이 둔화된다면 월세화로 월세의 가격이 필연적으로 상승할 것이다. 외국처럼!! 이는 현재 우리나라에서 당장 적용하기에는 감당하기에는 어렵지 않을까 생각이 든다. 그럼에도 나중에는 그런 날이 올수도 있으니 지금 싸게 싸고 전세가를 크게 욕심부리지 않는게 중요할 것 같다. 

수도권 부동산 분석

지금은 상승과 하락이 공존하고 있어 상승환경에 도달하지 못한 상태이며 차후 입주물량과 전세수급지수, 전세가격의 상승폭에 따라 방향이 정해질 것으로 봅니다. 당분간은 상승과 하락이 혼재된 시장이며, 내부에서는 전세수급지수와 전세가율이 올라가며 상승환경을 만들어가고 있는 시점이라고 할 수 있습니다. 

주거의 본질에 가장 가까운 것이 전세이고, 전세의 변화가 우리 주택시장의 모두라고 해도 과언이 아닙니다. 

= 공급부족이 앞으로 서울 수도권 및 일부 지방광역시에 미칠 영향을 우리는 과거를 통해 어느정도 예상하고 있다. 저자도 전세가율 올라가며 상승환경을 만들어가고 있는 시점이라고 동일하게 이야기하고 있다.  지금은 큰 싸이클을 볼 때 용기내어 움직여야할 시장이다. 

울산을 보며 앞으로 일어날 일을 예상하며 지방투자에도 관심을 가지며 지켜봐야겠다. 또한 나의 포트포리오를 보며 지방투자도 염두해 두어야겠다

적용할점:

 1. 금리에 관한 책 읽기

 2. 서울수도권 앞마당도 만들면서 지방 앞마당도 계획해 두기!!