투자에 대한 생각 :: 매수편 #4. 아파트를 사러 돌아다닐 때, 발품의 의미

25.10.01

안녕하세요

부주낙낙입니다

투자에 대한 생각, 그 중 매수편의 이야기들을 쓰고 있습니다😊

0. 투자에 대한 생각 :: 매수편

1. 투자에서 중요한 세가지 : "돈", "실력", "시간"

2. 리스크 대비 가용자금은 미리 알고 있어야 좋다.

3. 규제 상황에서도 투자는 가능하다.

4. 여러 부동산에는 늘 의외의 물건이 있다. (발품의 의미)

5. 완벽한 상태와 조건을 갖춘 매물은 거의 없다. 있다면 보통 가격이 상대적으로 비싸다.

6. 기왕이면 선호동과 선호층을 매수하는 것이 보유와 매도에도 유리하다.

7. 물건은 반드시 보고 사야한다(신축일지라도 그렇다), 그리고 아파트 매수 경험이 처음이라면 하루 정도 더 고민하는게 좋다.

8. 협상은 매매가를 낮추는 것만이 아닌, 조건을 맞추는 것도 협상이다.

9. 실전 투자, 현장에서 물건은 왔다가 떠나갔다 왔다가를 반복합니다.

10. 평소에 120%를 해야, 실전 매수현장에서 90%가 될까 말까 한다.

매수편의 네번째 이야기입니다. 실전 투자에서 사실 핵심이라고 생각하는 주제이기도 한 것 같아요. 실제 현장에서 용기를 내어야하기도 하구요. 이번 이야기의 중요한 포인트는 "발품을 팔아보자. 그래야 더 좋은 물건을 찾을 수 있다" 입니다.

"사고 싶은 아파트가 있다면, 그 주변 부동산은 다 들어가보셔요."

물건을 사기 위해 여러 마트를 가는 것처럼, 아파트를 사고 팔기 위해서는 아파트 매물을 내놓고 있는 부동산에 찾아가야 합니다. 처음에는 이런 관계를 잘 몰랐던 것 같아요.

매도하는 사람은 인근 부동산에 매물을 내놓고, 부동산에서는 그 매물을 광고에 올립니다. 가장 대중적으로 이용하는 사이트는 네이버 부동산이구요. 보통은 그 부동산 광고를 보고 전화문의와 방문예약을 하고 집을 보게 됩니다.

여기서 하나 생각할 수 있는 점은 그 많은 매도자"들"이 모든 부동산에 매물을 내놓지는 않는다는 점입니다. 그리고 공동중개망에 어떤 매물을 올리는 것의 자유는 해당 부동산에 있습니다. 즉 굳이 공동중개를 하지 않더라도, 잘 팔릴만한 매력적인 물건은 해당 부동산에서 독점하고 있을 수 있다는 점입니다. 이런 매물이 소위 말하는 장부물건들이 됩니다.

그렇다면, 그 장부물건은 누가 볼 수 있는 것인가?

첫번째로 부동산 사장님의 직통전화입니다. 아마 이 전에 매물에 관심을 표한 사람들에게 좋은 물건이 있으니 어떻게 생각하느냐라는 전화를 하실겁니다. 방문하고 보고 간 사람 그리고 전화로 문의를 준 사람. 더 매수할 의지나 가능성이 높은 사람들에게 먼저 연락하겠죠?

두번째는 그 기간에 직접 찾아오는 사람들이 그 장부물건을 볼 수 있습니다.

"안녕하세요, OO 아파트 매수 관심있어서 왔습니다."

"그래요? 마침 이런 물건 있는데........"

"오!"

물론 장부물건을 잘 보여주지 않을 수도 있습니다. 대부분 이런 물건들은 가격이 상대적으로 더 저렴하던지, 혹은 로얄동의 좋은 물건이거나, 내부 수리가 아주 잘 되어있는데 합리적인 가격의 물건들일 가능성이 높아요. 그리고 이런 물건들을 확실하게 팔고 싶은 마음에 매수의지가 강한 분들 위주로 소개하는 경우가 많습니다.

그럼에도 대부분의 시작은 우선 찾아가서 방문하고, 얼굴을 맞대고 이야기하는 것에서부터 시작합니다.

"비즈니스 파트너를 만나고 오셔요."

하루 종일 발품을 팔면서 많은 물건을 보고, 여러 부동산 소장님 실장님들과 이야기를 나눴지만 마땅한 물건을 찾지 못할 수도 있습니다. 드러나는 결과가 없기에 허망할수도 있지만, 이 경우에는 드러나는 것외에 숨은 결과들이 있습니다.

발품의 두번째 목적은 비즈니스 파트너를 만나러 간 것에 있습니다.

"급매" 진짜 급매를 잡는 사람들은 어떤 사람들일까요?

급매를 잡은 많은 사례 중에 하나로, 좋은 물건에 대한 연락을 받은 경우가 있습니다. 어느 날, 일전 방문했던 부동산에서 전화가 옵니다.

"OO씨, OO아파트 로얄동에 수리도 잘 되어있고 가격이 진짜 싸게 나온게 있는데 아직 네이버에는 안올리고 이제 막 접수 받고 연락한거예요. 저번에 OO씨가 말한 조건에 딱 맞는 것 같은데, 이거 어때요?"

물건이 정말 좋다면, 바로 달려가면 됩니다.

"예약은 러프하게, 방문은 하나하나 촘촘하게"

발품을 팔아야하는 건 알겠어요.

"장부물건"이 있고, 지금 없어도 생기면 우선 연락을 받을 수 있으니까요.

그렇다면 실제로 발품은 어떻게 팔아야하는건가요?

PLAN 1. 희망단지가 2~3개 일 때

1) 10시 A 단지 예약

-다음 B단지 방문 전까지 A단지 인근 부동산들 방문

"안녕하세요, OO아파트 여쭤보려고 왔습니다."

2) 13시 B 단지 예약

-다음 C단지 방문 전까지 B단지 인근 부동산들 방문

"안녕하세요, OO아파트 여쭤보려고 왔습니다."

3) 16시 C 단지 예약

-다음 예약 전까지 C단지 인근 부동산들 방문

"안녕하세요, OO아파트 여쭤보려고 왔습니다."

4) 19시 퇴근 시간 예약

A~C단지 현장 방문 중에 매력적인 물건 당일 방문예약을 위한 시간

PLAN 2. 희망단지가 하나 일 때

희망 단지가 하나일 때에는 그 단지 인근의 부동산을 하나씩 방문하면 됩니다. 이 전에 이미 한 차례 왔었다면, 그 당시 미처 들어가보지 못했던 부동산을 들어가거나 방문했었는데 좋았던(적극적, 친절 혹은 많은 매물을 가지고 계시는) 부동산에 재방문하시면 좋다고 생각합니다.

플러스+) 한번은 희망단지보다 더 좋은 단지 부동산도 방문하기

부동산의 매매가격은 특정 개인(매도자)이 부르는 호가입니다. 마트에서 파는 공산품들처럼 정해진 가격이 아닌 상황과 사정에 따라 변동성이 있는 것이에요.

위 사진의 단지는 경기도의 한 지역에서 정말 좋은 아파트입니다. 그런 아파트에서도 어떤 사연 때문에 저렴한 실거래 가격이 나오기도 합니다. 그렇기에 지금 보고 있는 희망단지보다 더 좋은 단지의 부동산에도 한번은 방문해서 얘기를 나눠보는게 좋다고 생각합니다.

그리고 이런 물건들을 잡기 위해서는 단기간에 매매잔금을 치를 수 있거나, 중도금을 많이 줄 수 있는 등의 매도자가 원하는 것들이 있을 수 있습니다. 그렇기 위해서는 가용자금이 얼마나 있는지에 따르는 감당여부를 반드시 알고 있어야 하는 점도 참고해보면 좋을 것 같아요.

https://cafe.naver.com/wecando7/11611616

투자에 대한 생각 :: 매수편 #2. 리스크 대비 가용자금은 미리 알고 있어야 좋다.

"여러 부동산에는 늘 의외의 물건이 있어요."

의외의 물건들의 예시를 모두 정할 수는 없지만, 종종 마주하는 것들이 있습니다.

- CASE 세금 :: 실거주 갈아타기 등의 사유로 일시적으로 1가구에서 2주택이 된 경우가 대표적일 것 같아요. 이 경우 기존 주택을 정해진 기간 안에 매도를 해야 양도소득세에서 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 그렇기 때문에 특정 날짜를 넘기지 않고 매도해야하는 경우에 때로는 급한 매물이 있기도 해요.

- CASE 근저당 :: 과한 대출로 인한 이자부담에 의해서 매도하는 경우입니다. 이런 경우에는 매달 지출되는 지출을 줄이기 위해서 매도자가 빠른 매도를 원하는 경우가 있습니다. 단, 매수하기 위해서 선지금 하는 금액들(계약금, 중도금 등)이 [매수가-근저당]을 넘지 않게 주의하여야 하고, 근저당 말소에 대한 것들을 확실하게 하셔야합니다. (*너무 위험한 물건은 하지 않는게 좋습니다. 다른거 찾으면 됩니다.)

- CASE 월세안고 :: 월세나 전세 등의 임차인이 거주하고 있는데, 그 임차 기간이 꽤 남은 경우에 해당합니다. 실입주하는 실거주자도 들어오기 애매하고, 투자자에게도 많은 투자금이 필요하기에 매수 수요가 많이 없습니다. 이런 경우에는 평균 실거래가와 해당 매물의 호가가 얼마나 차이가 나는지를 보면 좋아요. 만약 호가가 실거래보다 1억 넘게 낮다면, 월세 임차인에게 그 이하의 보상금을 지불하는 등의 협상시도도 해볼 수 있을 것 같아요.

- CASE 매도자의 매도감정 :: 때로는 매도자가 그냥 빨리 팔고 해결하고 싶어하는 경우도 있습니다. 임차인과의 트러블이 있는 경우도 있고, 지난 하락장을 겪고 회복한 가격에 손절/익절하고 싶은 경우도 있기도 합니다. 이런 경우도 기회가 될 수 있는 것 같습니다.

- CASE 상속 :: 상속하는 경우도 있습니다. 보통 자녀가 많을수록 서로 차익에 대해 나눠갖게 됩니다. 나눠갖기에 그 차이가 크지 않아요. 가격의 협상보다 빠르게 팔고자 하는 기간을 협상을 더 원하는 경우가 있을 수 있습니다. 이런 상속의 경우에는 법적인 절차에 대한 검토가 필요한 경우가 있어서 그런 점들을 잘 챙길 수 있다면 이 또한 좋은 기회가 될 수 있습니다.

- CASE 부동산 사장님의 도움 :: 드물지만 어떤 물건의 매도에 부동산 사장님이 적극적으로 개입하는 경우가 있습니다. 금전적인 도움을 주거나, 상황적으로 잠시 세입자가 되어 문제를 해결한다던지 등의 부동산 사장님의 도움이 있는 경우가 있습니다. 다시 말씀드리지만 이 경우는 드물지만 분명 일어나기도 하는 일이기도 합니다.

- CASE 하나의 부동산에만 내놓은 물건 :: 종종 한번 인연을 맺은 부동산 소장님에게만 물건을 내놓는 경우도 있습니다. 이런 경우에 만약 가격이나 조건도 좋다면, 공동중개가 아닌 장부물건이 될 가능성이 높은 것 같아요. 또한 부동산에서 매도자의 매도사유나 상황등을 더 세세하게 알고 있을 가능성이 높고, 적극적인 협상이 될 수도 있습니다. (때로는 부동산에서 매도자의 이야기를 더 고려해서 얘기할 때도 있습니다.) 만약 가격이 높은 단독물건일지라도, 상황에 따라서 가격이 협상될 수도 있다는 점도 생각해보면 좋을 것 같아요.

이 외에도 여러가지 다양하고 또 의외의 물건들이 현장에는 있는 모습들을 많이 보았습니다. 그러니 실전투자, 매수를 앞두고 있으시다면 가능한 많은 발품을 팔아보는 것을 적극 권장합니다.

"천만원짜리 용기와 행동"

"요즘 누가 발품을 팔아요. 공동중개로 다 알아요."

종종 발품을 팔다보면 이런 말씀들도 듣곤 합니다. 저 또한 최근 이런 말들을 듣기도 했네요 :) 그럴 때 잠시 힘이 빠지기도 하죠. 그렇지만 경험상 10군데를 돌아보면 적어도 1~2군데에서는 장부물건이라고 할만한 매력적인 가격이나 조건이 있는 물건이 있었습니다.

이 경험을 믿고 다음 부동산에 들어갑니다.

혹시나 실전 매수를 앞두고 이런 이야기에 지치신다면, 저의 경험을 믿고 한번만 더 힘을 내셨으면 좋겠습니다.

"지금 이 부동산 문을 여는 것, 한 번이 천만원짜리다."

"모든 부동산을 다 들어가보세요"라는 말은 쉽지만, 실제로 현장에서 행동으로 이어가는 것은 쉬운 일은 아닌 것 같아요. 체력적으로 지치기도 하고, 때론 마음적으로 고되기도 합니다. 아직 가야 할 곳은 많고 마땅한 매물이 나타나지 않을 때 더욱 그렇구요. 저도 사람인지라 이전의 경험과 무관하게 그런 마음이 들기도 합니다.

그럴 때마다, 이 손을 내밀고 문을 열어보는 한번의 행동이 천만원짜리라고 생각하면서 한 번 더 갑니다. 그리고 실제로 부동산에서는 그런 일들이 비일비재합니다.

힘들고 지칠 때, 한번 더 힘을 내는 것. 그런 마음과 행동들이 더 좋은 물건을 찾기 위한 발품의 핵심이 아닐까 합니다. 그리고 그런 발품들이, 우리가 통제할 수는 없지만 중요한 운이라는 영역에 다가갈 수 있는 실질적인 방법이라는 생각입니다. 이런 고민이 들어, 이 글을 보고 계시다면(그런 과정이 진행중이라면) 거의 다 왔습니다. 어쩌면 내일이 그 결과를 맞이하는 날일 수도 있습니다.

부디 힘내셔서 좋은 과정을 한번 더 쌓아가셨으면 합니다. 마음 깊이 응원하겠습니다

오늘의 이야기들

"사고 싶은 아파트가 있다면, 그 주변 부동산은 다 들어가보셔요."

"비즈니스 파트너를 만나고 오셔요."

"예약은 러프하게, 방문은 하나하나 촘촘하게"

"여러 부동산에는 늘 의외의 물건이 있어요."

"천만원짜리 용기와 행동"

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

오늘도 좋은 하루 되시길 바라겠습니다 :)