안녕하세요!
적소성대(積小成大)의 마음가짐으로 하루하루 나아가는 루마v 입니다.
9월 한 달 동안 서울 3급지에서 앞마당을 만들면서,
“이런 것이 바로 상승장의 분위기구나”를 직접 체감할 수 있었습니다.
강의에서 후순위 단지를 살펴보는 이유가 매도 시 풍향계 역할을 하기 때문이라고 하셨는데,
실제로 최근 매임을 진행하면서 가장 후순위 단지들까지 거래가 이루어지고 가격이 오르는 것을 보며,
서울 3급지 시장의 흐름을 피부로 느낄 수 있었습니다.
7월에 지방투자 실전반을 수강하고 불과 두 달 만에 재수강을 하게 되었는데,
그 사이 수도권 시장은 급격한 변화를 보인 반면,
‘하락장 지방투자로 10억 버는 방법’ 강의 제목처럼
여전히 ‘하락장’이라는 이름표를 달고 있는 지방 시장이 남아 있다는 점이
한편으로는 오히려 고맙게 느껴지기도 했습니다.
이번에 다시 강의를 들으며 지방 시장을 떠올렸을 때
가장 먼저 떠오른 키워드는 바로 공급과 환금성이었습니다.
<공급>
서울·수도권의 경우, 입지 가치를 판단하는 기준의 큰 틀이 어느 정도 유사하기 때문에
시차는 있더라도 시장이 함께 움직이는 경향이 있습니다.
반면, 지방은 수도권보다 개별성이 강합니다.
지역마다 가치에 영향을 주는 요소와 그 비중이 다르게 작용합니다.
그럼에도 불구하고 지방 시장에서도 공통적으로 중요한 핵심 요소가 있는데,
바로 공급입니다.
수도권 역시 공급의 영향을 받지만,
수도권은 가수요가 개입되면서 매매가가 때때로 다른 흐름을 보이기도 합니다.
지방에도 가수요가 작용하는 일부 지역이나 단지가 존재하지만,
전반적으로는 수도권보다 더 직관적으로
공급·전세·매매 가격이 유기적으로 연동되는 특징을 보입니다.
전주와 울산의 최근 상승 움직임이 그 대표적인 사례라 할 수 있습니다.
따라서 전주와 울산이 상승하기 직전의 시장 상황과
유사한 흐름을 보이는 지역을 파악한다면,
향후 가격 상승 가능성이 높은 곳에 투자할 확률을 높일 수 있을 것입니다.
<환금성>
수도권은 단순하게 말하면,
강남까지 한 시간 이내 접근이 가능하고,
심각한 비선호 요소가 없으며,
300세대 이상의 단지를 보유한 곳이라면,
대부분 일정한 선호도와 수요를 확보할 수 있습니다.
따라서 환금성에 대한 우려가 크지 않은 경우가 많으며,
이는 곧 땅의 가치가 보장된다는 의미이기도 합니다.
반면 지방의 경우는 환금성 측면에서 더욱 주의가 필요합니다.
어떤 고정된 공식보다는 현장에서 직접 보고 듣고 느끼면서
선호도(수요)를 파악하는 과정이 중요합니다.
수도권 투자에서는 더 가치 있는 지역·단지로의 ‘갈아타기’를 목표로 하지만,
적절한 대상을 찾지 못했다면 보유를 유지하며 지키는 것도 하나의 전략입니다.
지방 투자에서도 가치 성장형 투자가 가능하지만,
대체로는 소액투자를 통한 수도권 진입 발판의 성격이 강합니다.
따라서 지방에서도 기회가 생긴다면 수도권과 마찬가지로
더 가치 있는 단지로 갈아타는 전략을 취하면 됩니다.
다만, 갈아탈 만한 물건이 없더라도 목표 수익에 도달했다면
과감히 매도하고 현금화하는 것이 지방투자에서는 유리할 수 있습니다.
이는 대부분의 소액 투자 단지들이 입지가치 (입지독점성) 보다는
아파트 연식(상품성)과 공급에 민감하게 반응하기 때문입니다.
결국, 지방 투자는 환금성 리스크를 충분히 고려해야 하며,
매도 타이밍에 대해서는 보다 뾰족한 기준을 세우고 진행하는 것이 필요합니다.
<마치며>
현재 서울·수도권 투자를 계획했던 많은 사람들은
예상보다 빠르게 전개된 시장의 급격한 상승 분위기 속에서
당혹스럽고 안타까운 마음을 느끼고 있을 것입니다.
어떤 이들은 좌절감을 느끼며 아예 포기를 고민하기도 할 것입니다.
그러나 서울·수도권 시장만 바라보던 이들과 달리,
지방 투자를 미리 준비해온 사람들은
지금 이 순간 지방 시장에서 펼쳐지는 투자 기회를
오히려 즐겁게 누리고 있을 것입니다.
