안녕하세요?
우주(cosmos)의 기운을 모아
부자가 될 코쓰모쓰입니다.
[규제 시리즈]
🌸9.7. 부동산 대책 '대출 규제' 주용 내용 정리 (보도자료 원문 포함)
🌸[대출 규제 시리즈] 현금 세입자 찾아 투자하는 방법
🌸[대출 규제 시리즈] 세안고 물건 매수 전에 꼭 확인하세요!
🌸[대출 규제 시리즈] 주인 전세로 투자하는 방법, 이렇게 해보세요!
규제 시장과 상관없이 누군가는 꾸준히 돈을 벌고 있습니다.
현재 시장에서 실질적인 투자 방법 안내서를 시리즈로 작성하고 있습니다.
순서대로 읽으시면 이해가 더 쉽습니다.
규제 시리즈 마지막편은 전세셋팅 전략입니다.
물건을 매수하여 신규로 전세셋팅 해야하는 경우
어떤 순서로 의사결정 내리면 좋을지
정리 해드리겠습니다 ♥
# 전세셋팅 난이도
6.27 이후 소유권 이전 조건부 전세 대출 막히면서
소유권이전과 전세대출이 동시에 불가능합니다.
두 시점을 분리하는 방식으로 매수할 수 있는데요.
신규 전세셋팅 시 난이도는
주인전세 → 전세승계 순입니다.
주인전세와 전세승계 조건에서는
주인전세 후 신규 전세셋팅이 유리합니다.
*주인전세는 매도인이 짧은 기간(6개월) 전세 사는 경우 해당
전세 승계 방식의 경우
매도인과 세입자가 전세계약서를 쓰고
전세대출 이후 소유권을 이전하는 방법인데요.
전세대출 이후에도 소유권이 이전 되는지
모니터링 하는 은행들이 있기 때문에
전세 승계 방식보다는 주인 전세 방법이 더 안정적입니다.
# 근저당이 있으면 난이도가 더 높아요!
근저당이 있는 집의 경우 또한
전세대출이 제한적입니다.
중도금으로 대출을 갚고
근저당을 말소할 수 있어야 전세셋팅이 가능합니다.
근저당이 있다면
- 매수인의 중도금
- 매도인의 현금
- 전세 계약금 or 전세 중도금
등으로 근저당을 말소 해야 합니다.
또는
선순위 말소 조건부 전세 대출이
가능한 은행을 지점 단위로 잘 찾아야 합니다.
(간혹 있긴 하지만 세입자가 원하는
금리나 조건이 아닐 수 있어요!)
# 3가지 질문을 해보세요
위 내용을 정리해보면 전세셋팅을 할 경우
전세승계보다는 주인전세 조건이 수월하고,
근저당이 없을 경우 수월합니다.
전세승계의 경우 잔금을 6개월 이상 길게
확보하는 조건이 필요합니다.
3가지 질문으로
전세셋팅 전략이 결정이 되는데요.
1) 주인전세 가능한가?
2) 잔금 길게 가능한가?
3) 근저당이 있는가?
빨간 화살표 아래로 갈수록
전세셋팅의 난이도가 높아집니다.
난이도가 낮은 조건으로 협상하거나
물건을 찾는 것이 투자에 유리합니다.
# 조건을 만들기 위한 협상
원하는 조건을 만들기 위해
협상은 어떻게 할 수 있을까요?
먼저 비용이 들지 않는 방향으로
최대한 협상을 해보는 것이 먼저입니다.
가격은 싸지만 투자하기에 어려워 보이는 물건들도
비용을 지불하면서 조건을 만들수도 있는데요.
이럴 경우 편익과 비용을
실제로 계산할 수 있어야 합니다.
이때 어떤 기준점을 갖고 계산을 해야할지
고민이 되실텐데요.
조건을 만드는 비용과 전세가를 내릴 경우
발생하는 비용을 직접 계산해보세요.
전세가를 내려서 현금세입자를 잡거나
전세를 빠르게 셋팅할 수 있는 상황인지,
비용을 지불해서 전세셋팅에 리스크를
줄이는 조건을 만드는 것이 좋을지
의사결정을 내릴 수 있습니다.
실제로 지금도 세안고 물건뿐만 아니라
현장에서 다양한 방법으로
물건을 만들어서 투자하고 있는데요.
https://weolbu.com/s/HGvT080VgM
조건이 완벽한 물건보다 다양한 조건을 던지면서
물건을 만들어보시길 응원드리겠습니다.
시리즈 응원해주시고 읽어주셔서 감사합니다 ❤️
