[뚜랴] 정직한 지방 뿌시기 w 권유디 튜터님

안녕하세요! 뚜랴입니다!

시작 전부터 너무 너무 설레었던 제 생애 첫 지방투자기초반! 

그 첫 문은 권유디 튜터님께서 열어주셨습니다. 

안그래도 첫 지방 앞마당으로 어디를 가야 할지…  

울산이 좋을지, 창원이 좋을지, 부산이 좋을지, 많은 고민 끝에 부산을 선택했는데요! 

마침, 이번 지방투자기초반에서는 세 지역을 모두 배울 수 있다고 하여, 

이 종합 선물 세트 같은 강의 구성에 더할 나위 없이 만족! 

큰 기대를 안고 첫 강의를 수강하였습니다.

첫 주차엔 유디 튜터님이 OPEN BOOK 이라고 칭해주신 울산의 모든 것을 알려주셔서, 

아직 가보지도 않았지만 생활권이 눈에 선하게 그려질 정도였습니다!

#인구수, 입지, 상품성

• 인구수는 매우 중요한 팩터, 광역시, 중소도시 별 인구수 규모에 따라 매매, 전세 흐름은 조금씩 다를 수 있다 - 수도권처럼 욕망에 반짝이며 반등할 수 있기도 하고 정직하게 움직이기도 한다.
• 수도권에 익숙해져 있는 터라, 어려운 부분! - 입지/선호도 평가의 경우, 학군지 외에는 사람들의 인식도 중요하다.
• 친구가 빨간색을 좋아하면, 빨간색 물건을 선물하는 것처럼, 지방에서는 때로는 그 선호도를 논리적으로 분석하려고 하기 보다는, 그냥 그 지역 사람들의 마음을 공감하고, 받아드리려고 하는 자세가 더 중요하다.
• 앞으로 부산 임장을 하게 될텐데, 그래도 한국의 제2의 도시인 만큼, 입지 독점성이 있는 곳을 가려내는 것도 중요할 것 같다.
• 학군의 경우, 지역에 따라 수요를 불러일으킬 수 있는 곳이 정해져 있기 때문에, 신축 택지라 결과적으로 학군이 괜찮아진 택지를 학군지라고 착각하지 말 것, 그리고 진짜 학군지라면, “학교 가까워요, 초품아에요”에서 끝나는 것이 아니다 - 배정 중학교, 고등학교 대학 입시 결과까지 면밀하게 따져볼 것
• 상품성을 잘 파악하기 위해, 그 지역에서 선호하는 아파트 브랜드가 무엇인지 한번 공부해보자.
• 직장과 교통보다는, 학군, 환경, 커뮤니티, 상품성 위주로 판단하고, 택지 중심으로 유의 깊게 볼 것
• 눈으로 봐서 좋은 것이 좋은 것이다! 임장 다니면서 잘 느껴보자!
• 1기신도시와 같은 택지 내 구축도, 그 지역이 상급지라면 사람들의 선호도가 높을 수 있으니, 급지를 잘 고려해서 연식의 마지노선을 정해야 한다 - 즉, 사람들은 택지를 무척이나 선호한다! 거주환경이 얼마나 괜찮은 택지인지에 따라…
• 신도시 택지는 실패가 없다! 직주근접보다는 역시나 신축택지, 하지만 학군지(입지, 중심지)에는 안되지!
• 학군지가 있는 광역시에 학군지 투자를 하려면, 정말 제대로 공부해야 할 것 같다, 학군지 뿌시기!
• 투자 우선순위 정리해주신 것으로 연습하고, 또 연습해서 투자하기 더 좋은 단지 추려보기!
• 지방에서는 "탈락 - 투자범위 제외"가 되는 단지들이 분명히 존재하므로, 꼭 좋은 것, 환금성이 좋을 단지들을 골라서 매물코칭 확인 후 1호기 진행하자!

#공급

• 부산 남구에 만세대? 들어온다는데 괜찮을까?
• 모든 투자에서 공급은 매우 중요한 부분이지만, 지방에서는 특히나 매우 중요!
• 하지만 정직한 가격 흐름을 이끄는 주요 팩터도 공급이기 때문에, 미리미리 공부하여 잘 파악해서 투자한다면, 오히려 더 안전한 투자는 수도권보다 지방이 아닐까.
• 그리고 여러가지 요소를 고려해서 파악해야 하는, 범위가 넓은 수도권보다는 공급 흐름 읽기가 훨씬 더 쉬울 것 같다.
• 임장보고서 작성시 이번엔 미분양도 꼭 한번 챙겨보기! 그리고, 호갱노노, 아실, 부동산지인 공급 다 훑어보기.

#가치가격

• 가격 상승폭은 지역 급지 별로 선형적으로 차이가 나는 것이 아니어서, 가격은 단지별로 산발적으로 움지이기도 하기 때문에, 그 지역에서 선호 생활권을 파악하고, 그 안에서 또 사람들이 좋아하는 단지가 무엇인지를 제대로 파악하는 것이 더 중요한 것 같다.
• 시장강도 그래프 읽는 법에 더 익숙해지면 좋겠네!
• 투자는 저평가된 단지를 적당한 투자금으로 리스크를 줄여서 진행하는 것, 이런 부분을 고민할 때 지역 간 상대평가를 잘 해서 결정해야 - ‘어느정도 저평가’된 울산은 지금 투자해도 2년 뒤 가격이 크게 리스크는 없을지?
• 그리고 현장에서 가격 만들어보기!

사실, 지방 임장, 투자가 많이 두려웠는데, 

이렇게 강의를 통해서 지방 도시를 알아가는 것도 너무 즐거운 시간이었습니다! 

강의에서 배운 것을 토대로 직접 임장해서 그 지역을 생생하게 느껴보면 또 얼마나 재밌을지? >ㅁ<

이번 한 달이 많이 기대가 됩니다! 

이번 임장을 통해 1호기 하고 첫 수익까지 볼 수 있다면 얼마나 신날까요? 꺄!

남들이 다 두려워할 때, 시장 분위기를 역행하며 이런 좋은 투자 기회를 미리 잡을 수 있게 해주는 월부 강의!

많이 애정합니다!

감사합니다! 권유디 튜터님, 한달 간 잘 부탁드리겠습니다!