안녕하세요. 잔쟈니입니다.
최근 부동산 시장의 매수 열기가 뜨겁습니다. 특히 세금, 대출 등의 각종 규제로 인해 똘똘한 한 채에 대한 관심이 많습니다. 실제로 강남3구(강남, 서초, 송파)를 비롯하여 서울 중심부에 가까운, 소위 [한강벨트]라고 불리는 마포 성동구 등이 연일 신고가를 경신하며 높은 가격을 보이고 있습니다.
그런데
서울 강남3구, 한강벨트가 아니어도
30년 넘은 구축 아파트인데도
무서운 거래량을 보이며 올 여름 신고가를 경신한 경기도 지역이 있습니다.
바로 [평촌]입니다.
오늘은 [평촌]지역의 가격변화를 통해 알 수 있는 요즘 부동산 시장의 특징과 함께 이 시기 좋은 아파트를 고를 때 반드시 참고해야 할 점이 무엇인지 말씀드리려고 합니다.
평촌의 약진으로 볼 수 있는 집값 키워드 두 가지 :: 실수요, 그리고 호재
대출규제와 토허제 지정으로 빨라진 실수요자의 시계
23~24년때와는 달리
최근 매수에 동참하신 분들을 보면
실거주자가 많다는 걸 알 수 있습니다.
실수요자가 시장에 적극적으로 참여한 이유를 어느 하나의 단일요소로 설명하긴 어렵습니다.
전고점대비 저렴해진 가격?
물론 맞는 말이지만 서울수도권의 아파트는 21년 하반기~22년 상반기 사이 전고점가격을 기록 후 3~4년째 저렴한 가격수준을 유지하던 중이었습니다. 쭉 비슷한 상태가 유지되어 오던 것이 어느날 갑자기 유일한 이유가 되어 가격상승을 이끌었다고 보기엔 어딘지 석연치 않습니다.
전세가격 상승으로 인한 전세 → 매매수요전환?
이 또한 맞는 말이지만, 성동구 5호선 역세권 대단지 행당한진 24평의 경우 최근 2년 간
전세가는 9천만원이 오른 반면 (5억→5.9억), 매매가는 5억이 올랐습니다. (9.9억→14.8억)
2년만에 전세가가 거의 1억이 오른 게 부담이 되는 건 맞으나, 그렇다고 전세상승액 1억이 부담되어 5억 전세 살던 사람이 15억 아파트를 매매하는 분위기가 되었다고 보기엔 설명이 말끔하지 않은 부분이 있습니다.
위의 요인보다는 대출규제 및 토허제 지정이 실수요자 마음 속 시계를 빨리 돌아가게 만들었다는 설명이 오히려 타당하다고 보여집니다.
수도권 주택담보대출 액수를 6억으로 제한하고, 이마저도 더 줄어들 수 있다는 위기감은
“적절한 시점에 갈아타기를 한 번 해볼까” 혹은 “전세 만기가 되면 이번에는 내집마련을 해볼까” 정도의 생각을 갖고있던 사람들에게 “지금이라도 빨리 움직여야겠다”라는 당위성을 줍니다. 시간이 지나면 이 만큼의 대출마저 나오기 어려울 수 있기 때문입니다.
(실수요자 뿐 아니라 투자자 역시 마찬가지입니다. “지금 안 사면 토지거래허가구역으로 묶여 아예 투자할 수 없을지도 몰라”라는 생각을 갖는 순간 마음속에 시간제한을 알리는 초시계가 째깍째깍 돌아가고 시장참여자들의 마음이 바빠지게 됩니다. 최근 일부 상급지에서 가격 급등현상이 일어나고 매물이 마르는 주된 이유도 여기에 있습니다)
그래서 최근의 부동산 시장은
투자수요 뿐 아니라 실수요자들이 적극적으로 매수에 동참하며
기존에 [상급지]라는 인식을 가졌던,
실수요자가 필요로 하거나 선호하는 단지가 먼저, 많이 오르는 특징을 보입니다.
이런 모습이 현재 평촌 지역에서는 어떻게 나타날까요?
평촌 지역 내에서도 가격이 21년 전고점 수준을 넘어 거래가 되는 곳과 그렇지 않은 곳이 명확하게 드러납니다. 물론, 아직 전고점가격을 회복하지 못한 단지들도 최근 거래가 활발하게 되며 가격을 빠르게 회복하고 있지만 아직 신고가를 경신하는 정도는 아닙니다.
현재 시점 기준으로, 평촌 내에서 최근 빠른 가격상승세를 보이며 전고점을 경신하는 지역은 크게 두 곳으로 압축하여 볼 수 있습니다.
위 지도의 1번 지역은
평촌 내에서 학원가 및 공부 잘 하는 학교로 유명한 곳입니다.
비록 역에서는 좀 떨어져 있지만, 학원 갯수와 밀집도로는 경기도 내에서 1위를 보이는 곳이며, 실제 가 보시면 끝도없이 늘어서있는 수백개의 학원들, 그 거리를 오가는 초중고 학생들을 볼 수 있습니다. 학군수요는 부동산 경기, 시장상황과는 무관하게 늘 꾸준하기에 이 곳은 전월세를 포함하여 거래가 빈번하고 늘 찾는 사람이 많은 지역 중 하나입니다.
평촌 내에서 1번 지역이 (오히려 외곽의 다른 신축 아파트보다) 먼저, 많이 올랐다는 것은 그만큼 이 지역의 높은 선호도를 보여줌과 동시에, 이번 시장에 투자자 뿐 아니라 상당히 많은 실수요자들도 동참했다는 의미가 됩니다. 가격이 오르고 비싸도, 아이를 키우면서 학원가와 학군을 필요로 하는 사람은 “꼭 그곳에 살아야 하는 이유”가 있기 때문입니다.
2. 상승세에 기름을 붓는 호재
그런데 위 지도에서 이상한 점이 있습니다.
학군과 학원가로 유명한 곳(지도의 1번 지역)이 선호도가 높아 가격이 많이 올랐다는 건 이해가 되는데, 지도 위의 2번은 지리적으로 완전히 동떨어진 곳이고 , 지도상으로 얼핏 보았을 때 아파트가 굉장히 많이 밀집된 곳도 아니기 때문입니다. 사실 2번 지역은 굉장히 큰 도로가 둘러싸고 있어 다른 생활권과 단절된 느낌이 나기도 하고, 아파트가 역 근처에 밀집되어 있거나 생활상권이 쾌적하게 갖춰진 곳도 아닙니다.
2번지역은 [인덕원역] 호재가 있는 곳입니다.
기존에 4호선 역이 있어 서울 접근성이 용이한데다 여러가지 교통 호재 또한 있는데요
1) 인동선 (동탄-수원-인덕원을 이어줍니다)
2) 월판선 (인천-인덕원-판교를 이어줍니다)
3) gtx-c (인덕원을 거쳐 양재, 삼성, 청량리까지 이어집니다)
이 노선들이 확정 또는 이미 공사중에 있기에 인덕원역은 앞으로 [쿼드러플] 역이 될거란 기대감이 있습니다.
하지만 이 노선들이 현재 있는 것은 아니기에, 당장 오늘의 생활을 편리하게 해주는 것은 아닙니다. 그렇기 때문에 "앞으로 이렇게 될 것이다” 라는 기대감은 풍선에 넣는 바람과도 같아서
시장 전망이 어두울 때는 바람이 빠지고(가격이 빠짐)
시장 전망이 낙관적일 때는 바람이 들어가는 특징이 있습니다(가격이 오름)
실제 인덕원역에서 가장 가까운 단지인 [인덕원 삼성]의 경우, 21년 전고점 10.5억을 찍은 이후 가격이 의 40%정도 빠진 적도 있습니다. 이 단지는 복도식 방2개 24평이 올해 초 7억 후반에도 거래되었지만 최근의 거래량과 매수수요에 힘입어 지금 입주물의 경우 10억 중후반에 매물이 나오고 있습니다.
급변하는 시장상황,
집살 때 꼭 알아야 할 점은?
위 내용을 통해 최근 부동산 시장상황의 특징을 #실수요, #호재라는 키워드로 정리해 보았습니다.
하지만 이것을 안다 해도, 막상 내가 매수를 하려면 어쩐지 망설여지는 부분이 있습니다. 사람들이 좋아하는 곳을 사자니 이미 오른 것 같아 확신이 없고, 덜 오른 곳을 사자니 단점이 눈에 밟히기 때문입니다.
이럴 때 내 매수에 확신을 가지려면 아래 두 가지가 큰 도움이 될 수 있습니다.
첫째. 확신을 가지려면 넓게 봐야 합니다.
“경기도 복도식 24평 아파트가 10억 넘는데 이게 맞나요? 좋은 건 알겠는데 확신이 안 들어요” “30년 넘은 구축아파트를 10억 넘게 주고 사도 될까요?”
최근 제가 진행했던 평촌 지역분석 라이브 코칭에서 정말 많은 분들이 위와 같은 질문을 주셨습니다.
여러가지 걱정되는 점(평형,가격,연식,위치,입지 등….)에도 불구하고 이 돈으로 이 아파트가 최선일까?
이 고민은 아마… 부동산이 거래되는 한 과거에도, 앞으로도 모든 사람들이 갖는 고민일 겁니다 ^^ (즉, 여러분께서 이번이 아니라 이 다음번 매수, 갈아타기를 하실 때에도 똑같은 고민을 하시게 된다는 의미입니다^^)
이 부분에서 확신을 가지려면
내가 보는 지역에서 눈을 돌려
다른 많은 지역들을 보아야 합니다.
같은 가격(예를 들어 10억)으로 살 수 있는 곳 중 서울에서 제일 가깝고, 핵심지 강남과의 접근성도 가장 우수한 곳이 여기라면 이 곳이 최선이 맞을 겁니다. 하지만 10억으로 살 수 있는 24평이 여기도 있고, 서울에도 있고, 강남을 더 가깝고 빠르게 갈 수 있는 곳에도 있다면 어쩌면 이 곳이 최선이 아닐 수 있습니다. 연식도 마찬가지입니다. 이 아파트가 비록 30년 되었긴 하지만, 다른 지역의 아파트도 비슷한 연식에 비슷한 가격을 보이고 있고, 여기보다 더 좋은 지역에는 이 가격으로 살 수 있는 아파트가 없다면 “이곳 10억”이 최선의 선택이 될 것입니다.
즉, 내가 보는 어느 한 지역
그 지역 내의 단지 몇 개만 보고 판단하는 것이 아니라
눈을 돌려 같은 가격에 살 수 있는 다른 지역들이 어디어디가 있는지 확인하는 과정에서 집 살 때의 확신이 생기고 가격에 대한 믿음이 생깁니다.
둘째, 결국 상승의 온기는 퍼져 나갑니다.
위 그림은 지난 상승장에서 2년단위로 아파트 평당가가 어떻게 변화했는지 보여주는 그래프입니다
실제 상승장 초~중반에서는 강남과 분당이 각각 35%, 22% 상승했던 반면, 용인시 수자구는 2% 상승으로 사실상 2년 간 가격변화가 거의 없다시피 했습니다. (똘똘한 한 채, 상급지 선호가 꼭 지금만 있는 현상이 아니고, 예전에도 마찬가지였다는 뜻이기도 합니다)
하지만 시간이 지나 상승장 후반부가 될수록 상승의 온기는 퍼지게 되며, 결국 어느 시점에는 중급지나 하급지의 상승률이 상급지의 상승률을 한참 웃도는 어이없는 일이 발생하기도 합니다.
물론, 누구나 상급지 아파트를 좋아하고 사고 싶어 하기에
좋은 곳, 먼저 오른 곳이 (비록 급등에 따른 조정을 겪는다 해도) 10년 뒤엔 더 오르는 것은 이견이 없는 사실입니다.
하지만 예산상의 이유로든 무엇이든 그 곳을 사기가 어렵다면, 그리고 내가 매수후보로 보고 있는 곳이 상대적으로 아쉬운 점은 있지만 여전히 가치가 있는 곳이라면 (저는 강남을 1시간 내에 지하철 타고 갈 수 있는 곳은 가치가 있다고 보고 있습니다^^)
“이제는 똘똘한 한 채 아니면 안 올라”가 아닌
“결국 상승의 온기는 퍼져나간다” 라는 가치, 가격에 대한 믿음을 갖고 매수 검토를 해 보셨으면 좋겠습니다.
긴 명절 연휴의 초입인데
아침에 내린 비로 선선하고 상쾌하게 하루를 시작하는 날입니다.
오늘 올린 글이 현재 시장에서 매수를 고민하고 계신 분들께 도움이 되었으면 좋겠습니다^^
넉넉한 한가위 명절
가족분들과 행복하고 즐거운 시간 보내세요.
감사합니다 :)
