안녕하세요 효확행입니다 :)
1주차에서는 잔쟈니 튜터님께서 지방 시장 상황과 지역별 전반적인 분위기와 집중해야하는 포인트를 알려주셨습니다.
새롭게 알게 된 것과 적용할 점 위주로 후기를 작성해보겠습니다.
1) 거주만족도 양호한 단지
처음 투자를 준비하면서 가장 어려웠던 것이 각 단지들의 단점에 집중하게 된다는 점인 것 같습니다.
이 단지는 이래서 별로, 저 단지는 저래서 별로
결국 1등으로 남는 물건은 투자하기 적합한 물건보다는 그냥 가장 좋은 물건인 경우가 많았습니다.
하지만 투자자는 가장 좋은 물건을 찾는게 아니라 가장 적합한 물건을 찾을 줄 알아야 한다는 점을 다시 생각하게 되었습니다.
우리가 투자하는 단지는 <거주만족도가 양호한 단지>이다.
모든 입지 요소를 갖춘 것은 아니지만 사람들이 생각하기에 ‘이 정도면 살기 괜찮지’라는 아파트를 찾는 것!
이게 투자에서의 핵심이라는 점을 배웠습니다.
이 부분에 대해서는 강의 초반에 말씀해주신 내용도 연결해볼 수 있었습니다.
- 좋은게 더 먼저 올라 O
- 좋은게 더 많이 올라 O
- 좋은걸 살 수 없으면 돈을 벌 수 없어 X
대장 단지를 사지 않았기 때문에 돈을 벌 수 없는 것은 아니라는 점을 기억하고
가치가 있는데 가격이 싸고 투자금이 적게 드는 단지를 찾는 데에 집중해보겠습니다!
(+요즘 서울 집값이 들썩인다는 소식이 연일 들려오면서 프로 시골쥐로서 마음이 싱숭생숭 하기도 했는데 결국 나에게 맞는 투자를 해나가야 한다는 것도 다시 깨달을 수 있었습니다.)
2) 거래 건 수 - 환금성의 의미
이번 강의에서 가장 크게 와 닿은 것은 바로 거래 건 수로 보는 환금성이었습니다.
이전까지는 단순히 거래 건 수 = 수요량이라고 생각했기 때문에 당연히 수요가 많은 단지가 좋다라고 생각했습니다.
그런데 이번 강의를 통해서 단지의 우선순위를 매길 때 환금성 측면에서 거래량을 체크하는 방법을 배웠습니다.
특히 지방 소액 투자를 염두에 두고 있는 상황에서 제가 투자하는 물건은 매도하고 더 좋은 자산으로 갈아타는 것을 항상 염두에 두고 있어야 합니다.
따라서 나중에 매도 시점의 환금성이 아주 중요한 투자 결정 요소입니다.
지금 거래가 잘 되는 단지가 이후에도 거래가 잘 될 가능성이 높으니 쉬운 매도를 위해서 비슷한 가치라면 거래량이 더 많은 단지를 선택하는 것!
이 부분도 꼭 고려해서 투자를 결정하겠습니다 :)
3) 생활권 전세지도
전세가 별로 없는 지역에서 적정 전세가를 가늠하는 방법을 배웠습니다.
생활권이 모두 보이게 지도를 넣고, 지도 위에 단지별로 전세 개수와 가격을 올리는 방법입니다.
그러면 전세가 있는 단지가 하나쯤은 있을텐데 전세가 있는 단지를 기반으로 A단지의 적정 전세가를 가늠하는 방법입니다.
열중에서 양파링 멘토님의 적정 전세가 측정 방법은 배운 적이 있는데요,
이걸 지도 위에 올려서 더 가시적으로 보는 방법이 있다는 것을 새롭게 배웠습니다.
그냥 글로 적는 것보다 지도에 올려서 보면 선호도의 위,아래 단지가 각각 전세 상황이 어떤지 더 가시적으로 볼 수 있겠더라구요!
지금 지방에는 공급이 이미 정리됐거나 정리 중인 지역들이 많은데 공급이 없는 지역에서는 전세 가격을 책정해보기 좋을 것이고, 공급이 정리되는 중인 지역(ex. 창원)에서는 전세 개수나 가격이 어떻게 변하는지를 한 판에 지켜볼 수 있겠다는 생각이 들었습니다.
배운 김에 바로 적용해봐야겠다 싶어서 창원을 가져왔습니다!
창원은 전세 물량이 없는 곳은 아니지만 입주장이 정리되면서 전세 트래킹을 잘 해야 하는 지역 중 하나라고 생각합니다.
창원 성산구는 공급이 거의 정리됐지만 9월 말에 입주를 시작한 대상 힐스 전세가 아직 소진되지 않은 상황입니다.
제가 임장을 하던 때에만 해도 사람들이 좋아하는 위치에 기대감이 큰 대단지가 들어오는 거라서 주변 부사님들도 입주를 눈여겨보시던 상황이었습니다.
특히 최고 선호 지역이지만 연식이 아쉬운 트리비앙의 전세가 흔들릴 수 있다는 생각을 했는데요,
대상힐스 전세가 소진되고는 있지만(9/21 기준 대상힐스 전세 305개) 그 속도가 빠르진 않고 물량이 꽤 남았음에도 선호하는 생활권부터 전세가격이 회복되는 모습이 보이고 있습니다.
대상힐스 전세가격도 9월달 최저가 4억에서 2천만원정도 상승한 수준인 것으로 보아, 앞으로 전세가가 빠르게 차오를 수도 있겠다는 생각이 들었습니다.
하지만 선호 초신축의 전세가 아직 4.2억인 것으로 보아 주변 단지들의 전세도 4.2억까지 내려야 할 수 있겠구나를 염두에 두고 접근하는 것이 좋겠다는 생각이 들었습니다.
잔쟈니 튜터님께서 알려주신 내용 바탕으로 지방 시장 잘 째려보는 방법을 익히는 한 달 보내도록 하겠습니다! :>
