[지방투자기초반 31기 23조 에머랄드] 1주차 강의 후기

첫 지투기 수강입니다.

25년 6월 월부 시작한 58세 월린이입니다.

25. 6. : 열반기초

25. 7. : 첫 실준반(종로.중구)

25. 8. : 첫 서투기(동대문구)

25. 9. : 열반중급

25. 10. : 첫 지투기(대구 수성구)

누가 시키지도 않았는데 바쁘게 달려왔네요.

솔직히 월부 시작한 이후로 삶의 여유가 없어요 ㅜㅜ

수도권 앞마당을 더 늘려야 하는거 아닌가 싶기도한데

날씨 좋을 때 지방을 가보는게 낫다는 선배님들 말씀과

저의 여러가지 상황으로 지투기를 신청했습니다.

노후를 위해 불입해 놓은 연금이나 공제회 돈을 깨면서까지 부동산 투자하는건 위험하다는

열중반 독서모임 월학 선배님의 조언도 있었고(사실 나 스스로도 이게 맞나? 확신이 서지 않음)

딸아이가 투자할 수 있어 1가구 3주택은 취득세 중과 부담되어

공시지가 2억 이하 지방투자가 가능할까(중간에 가격이 공시 지가 2억 넘으면 소용 없다지만….)

알아보고 싶기도 했고 서로 다른 종류의 강의를 7개 들어 아너스가 되서 강의비를 줄이고 싶은 마음도 있었습니다.

나이도 많고 체력도 약하고, 생각보다 지방 임장의 허들이 커서 KTX 표를 예매해 놓고도

마음이 심난합니다. 제가 월부 경력 제일 막내인데다 다들 경력이 화려(?)해서

이미 1호기나 2호기까지 투자하신 분도 많고(경험 부자, 집부자)

클라이밍, 빙벽 타기(?), 수영 등 젊은 나이에 운동도 열심히 해서 다들 체력도 짱짱한 느낌입니다.

임보도 아직 힘들고 체력은 더더군다나 저질이라 임장이 두려운 월린이가 

이번달 잘 따라갈 수 있을지 걱정이 큽니다.

그래도 1주차 권유디님 강의에서 지방투자의 희망적인 얘기를 들으니

(요즘 수도권은 들리는 소식마다 죄다 심난하니 불안감만 조성해서요)

조금은 마음이 가라앉기도 하고 그러면서도 다시 걱정도 되고 마음이 왔다갔다 합니다.

그나마 저는 강의 체질인가(에잇, 강의가 중요하긴 해도 결국 최종적인건 투자인데….)

강의를 들어야 마음이 진정되고 희망이 생기네요.

1주차 강의는 울산광역시 지역분석이라고 제목이 되있지만

지방투자의 전반적인 기준과 가닥을 잡는

권유디님 말씀대로 울산을 오픈북으로 삼아 지방투자의 기준과 가치 판단 기준을 배울 수 있는 강의였습니다.

투자는 결국 수요가 있는 지역, 수요가 있는 단지에 투자하는 것인데

수요가 있는 지역인지는 인구수를 기준으로 파악하고(인구수 많을수록 좋음)

수요가 있는 동네인지는 지역내 선호도 구성 요소로 확인합니다.

(이게 수도권과 지방이 많이 다르군요. 수도권은 강남과의 거리가 대전제조건인데 지방은 학군, 연식 등이 

더 중요하다고 그중 뭐가 더 중요한지는 또 지역마다 다르다고 하네요)

수요가 있는 단지 파악은 오히려 지방이 심플합니다. 학군이 좋거나 연식이 좋거나 중에 하나라고 합니다.

지방 투자 기준 3가지

수요가 많은 지역(인구수는 곧 수요)

건물 가치가 큰 단지(일부 광역시 제외하곤 지방은 빈 땅이 많아 땅의 가치 떨어짐, 눈에 보기 좋은게 좋음 ^^)

선호도 고려(지방은 그냥 원래부터 좋아하는데가 있다고? 거기 원래 좋아. 의사들, 법관들 많이 살아 ^^)

지방 투자에 핵심되는 부분들을 따로 정리해 주셨는데

1. 인구수 : 우선 현재 시장 상황상 인구 100만 이상 도시들을 먼저 보라고 하셨습니다.

               (부산, 대구, 울산, 창원)

               대전은 100만 이상이지만 당분간 공급 많아서 제외,

               50만 이하인 곳은 천 세대 공급만 들어와도 흔들린다고~

               현재 광역시 모두 절대적 저평가 시장이라 함(오우, 희망적입니다)

    

2. 입지 : 지방은 빈 땅이 많아서 신축 아파트를 짓는게 수월, 땅의 힘이 크지 않음.

               어차피 30분 내로 모두 도착, 수도권처럼 직장이나 교통땜에 반드시 꼭 거기 살 이유없어 

               신도시 느낌의 아파트 왕창 몰려있는 지역 생기면 외곽이라도 그리로 간다고.

               지방 일부 지역은 학군 가치가 있어서(예 : 대구 범어동) 학군 수요로 몰리는 지역 있음.

               (주로 광역시에서이고 학군지는 구축이어도 감)

 3. 선호도 : 좋아하는 땅(학군, 환경, 커뮤니티   ㅎㅎ직장, 교통은 수도권만큼 큰 비중 아님)과 → 입지

                 좋아하는 상품(연식, 브랜드, 택지)의 → 상품성

                 교집합이 가장 선호도가 높은 단지

지방투자 입지 평가 기준(인구, 직장, 학군, 환경, 공급, 교통) 중에

인구=수요라서, 인구 중요하고

공급 중요함(지방은 공급물량이 전세가격에 절대적인 영향을 줘서)

수도권과 달리 교통이 가장 덜 중요(어차피 어디든 금방 가고,  대중교통이 필수가 아닌 선택)

투자자로서 잊지 말아야 하는 것

• 입지 < 가격 : 입지가 아무리 좋더라도 가격이 비싸면 투자하지 않는다.
• 입지 > 가격 : 본연의 입지보다 가격이 싼 경우에만 투자한다.(+ 적은 투자금)

울산

현재 울산은 매매가 일부 상승 및 보합, 

전세가 상승 강도 전국 최고, 최고 전세율 도달 직전

투자 의사 결정에 고려해야 할 저평가, 투자금, 리스크 중에서

현재 울산은 어느 정도 저평가 되어 있고 투자금과 리스크가 적은 상황,

울산은 기회의 땅 ^^

울산 생활권 크게

남구, 중구, 동구, 북구, 울주군

남구 : 제일 좋음. 직장(석유화학단지), 학군(옥동 학원가, 선호중), 상권(현대백화점, 롯데백화점) 다 있음.

중구 : 우정혁신도시(관공서-에너지공단, 석유공사, 안전보건공단), 약사지구(택지)

동구 : 현대자동차(주소는 북구인데 동구 가까움), 현대중공업으로 부자수요 많음. 현대백화점, 울산대학병원

북구 : 송정신도시(울산 유일한 신도시), 매곡지구(택지)

울주군 : 농어촌전형

<기억할 것, 특이한 것>

• 울산 대기업 많고 연봉 높음(직장의 질 전국 최상위)
• 울산 학업성취도 높음(학업성취도 95% 이상 서울 전체에 12개인데 울산 남구에만 4개, 울산 전체에 9개 중학교)

• 울주군 농어촌전형으로 남구(울산 생활권중 선호도 1위) 신정동(남구중에서 선호도 1위 동네) 현대홈타운보다 

  울주군 구영 동문아파트가 매매가 전세가 다 높음(오오! 학군에 진심)

• 학군지라함은 명실공히 원탑이어야 됨(남구 옥동) : 학군을 이유로 이사올만한 곳. 

     학원가 뿐 아니라 선호하는 학교 배정되는 단지를 우선 선택(이 정도 학군지에 사는 부모라면)

         cf) 부동산에 전화해보면 학군지인지 알게 됨. 그 단지 학군은 어때요? 

                                                                      …. 초품아에요. 초등학교 가까워요. →  학군지 아님

                                                                      …. 그 단지는 학성중 배정돼요→ 학군지 맞음

• 지방에서는 학군지가 아닌 경우는 위치보다 신도시 느낌의 환경이 더 가치 있는 요소 : 아파트 몰려있는게 중요

• 공급을 살펴볼 때 공급 물량이 적정수요를 넘게 있는데도 전세가율이 올라갈 때는(울산이 그랬음) 

  적정수요를 일반적으로 보는 인구수*0.5%로 보지 말고 20년 평균 물량 세대수로 잡고 비교해 볼 것

  (다른 앞마당에도 적용해 볼 것) 

<광역시 투자 주의점>

1. 이 단지가 사람들이 살고 싶어하는 단지인가?(연식, 입지, 브랜드, 위치) : 선호도 = 가치
2. 이 단지가 싼가? : 저평가
3. 이 단지에 투자하는 것이 내가 알고 있는 지역에서 최고의 선택인가? : 비교평가

내가 알고 있는 지역에서(여기서는 울산) 최고의 선택을(비교평가) 하기 위한 울산 투자 우선순위

1.  학군지 + 신축
2. 신도시 느낌 환경 + 신축
3. 1등 학군지 선호하는 구축
4. 신축
5. 지역의 중간 이상 입지 선호하는 구축
6. 그외는 투자하면 안됨

울산 지역을 확실하게 심어주기 위해서 권유디님께서 지역 분석을 정말 여러 번 반복해서 해주신 알찬 강의였습니다.

강의 후반부에는 울산 생활권이 거의 머리 속에 심어지는 수준까지 ^^

권유디님 말씀처럼 대부분의 지방에 적용 가능한 점이 많다고 하니,

이번 지투기 1주차 강의교안을 두고두고 꺼내보아야 겠습니다.

다른 지방 도시들의 2년 후가 바로 지금 울산의 모습일꺼라고 하셨습니다.

울산을 거울 삼아 앞으로 지방투자에 적용해 보겠습니다.

두렵고도 겁나는 지방 임장 전에 1주차 강의를 듣고 나갈 수 있게 되서 든든합니다.

지방 임장지에서 어떤 시각으로 바라봐야할지 확실한 인사이트를 주셨습니다. 

감사합니다.