하남시 덕풍서해 vs 노원구 월계주공2단지 (비교 2탄)

안녕하세요 너바나, 너나위, 주우이님 강의를 듣고 입지분석을 여러가지 해보고 있습니다.

그 중 두개 아파트에 대해 왜 이렇게 가격 차이가 많이 났던건지 궁금해서 여쭤보려고 합니다

하남시 덕풍서해 vs 노원구 월계주공2단지

1. 덕풍서해(24평)
 1) 연식 : 30년
 2) 세대수 : 423 / 용적률 365%
 3) 직장 (B)
  ① 하남시 종사자수 113,692명

  ② 하남시 사업체수 32,386개
 4) 교통 (A)

  ① 강남까지 소요시간 : 51분

   + 버스타면 3번 환승해야함, 지하철타도 3번 환승해야함, 지하철역까지 도보 15분

  ② 부도심까지 소요시간 : 70분

   + 시청역까지 소요시간 계산함

 5) 환경 (B)
  ① 반경 1km 이내 백화점 없음

  ② 반경 1km 이내 대형마트 1개

 6) 학군 (C)

  ① 동부중학교 학업성취도평가 72.5%

 7) 공급 (S)

  ① 하남시 인구수 330,674명

  ② 하남시 향후 3년 연평균 공급물량 : 0개

직장 / 교통 / 환경 / 학군 / 공급 : B / A / B / C / S

2. 월계주공2단지 (24평)

 1) 연식 : 34년

 2) 세대수 : 2002 / 용적률 227%

 3) 직장 (B)

  ① 노원구 종사자수 133,398명

  ② 노원구 사업체수 37,909개
 4) 교통 (A)

  ① 강남까지 소요시간 : 49분

   + 버스타면 2번 환승하면 됨, 지하철 타면 3번 환승해야함, 지하철역까지 도보 15분

  ② 부도심까지 소요시간 : 40분

 5) 환경 (B)

  ① 반경 1km 이내 백화점 없음

  ② 반경 1km 이내 대형마트 2개

 6) 학군 (C)

  ① 염광중학교 학업성취도평가 74.1%

 7) 공급 (S)

  ① 노원구 인구수 492,612명

  ② 노원구 향후 3년 연평균 공급물량 394개

직장 / 교통 / 환경 / 학군 / 공급 : B / A / B / C / S

입지분석 결과 비슷하다고 보여지는데 왜 이렇게 과거 상승장 때 가격이 크게 벌어졌을까요?

평형은 동일하고 연식도 4년차이면 거의 비슷하다고 봤습니다

굳이굳이 차이를 꼽아보자면

1) 월계주공의 세대수가 압도적으로 많고 용적률이 상대적으로 낮다는 점
2) 강남까지 가는데 월계주공에서는 환승 두번만으로 갈 수 있다는점

3) 인근 대형마트가 2개 있다는 점

말고는 저런 가격 상승 차이를 일으킬만한 요인을 찾지 못했습니다.

단순히 제가 나열한 저런 차이들이 1억 수준의 차이를 만들어낼 수 있었을까요?

혹시 어떤 요인이 있었을지 선배님들의 고견을 여쭤보고자 합니다

감사합니다!