내마기, 열반기초 듣고 추석 연휴때 어디 안놀러가고 하루종일 내내 입지분석 하면서 알게된 점은
지금 서울에 갭 2억 정도로 살 수 있는 아파트들이 성북구, 관악구 등 서울 4급지 이하에서도 꽤나 많이
찾아볼 수 있었다는 것입니다. 이들의 10년간 연평균 투자수익률은 대략 30~40% 정도로 나쁘지 않았으나,
수익금 측면에서만 놓고 봤을 때는 2~3억 정도로.. 크다면 클수도 있지만 솔직히 이걸로 노후준비를 끝내기에는
턱없이 부족한 것 같습니다.
근데 얼마 전 큰아버지께서(예전부터 부동산 투자에 관심이 많던분) 너는 아직 나이가 어리고
시간이라는 재산이 있기 때문에 이걸 활용해서 서울에 재개발 될 구축 빌라 갭투자로 사놓고
10년이건 20년이건 끝까지 가져가는 것도 좋다라는 의견을 주셔서 대충 찾아보니까 확실히
동일한 갭을 이용해서 훨씬 입지가 더 좋은 매물들을 살 수 있겠더라고요.
그래서 만약 몇십년 후에 재개발이 된다면 일반 구축아파트가 오르는 것대비해서는
더 많이 오를 것 같기도 하고요.
여담으로 부동산은 이렇게 딱 끝내고 나머지 월급은 QQQ에 박아놓으라고 하시는데
수십년간의 경험에서 나온 찐 조언을 해주신 것이고, 제가 들어봐도 틀린말은 아닌 것 같습니다.
여기서 고민이 되는 포인트는 월부에서 알려준대로 아파트를 살 것인가
큰아버지의 말씀대로 시간이라는 레버리지를 활용해서 재개발될 빌라를 사놓고 초장기간 가져갈 것인가
이게 정말 고민이 됩니다. 빌라를 갭투자로 사놨을 때 발생할 수 있는 리스크가 무엇인지 잘 모르겠어요
아직 빌라에 대해서는 한번도 공부해본적이 없어서요.
월부 선생님들이 알려주신대로 투자하면 당연히 수익은 낼 수 있을 것이라고 생각합니다.
입지분석과 저환수원리는 정말 여러가지 리스크를 줄일 수 있는 획기적인 방법이라고 생각해요
하지만 이제 그걸 넘어서 수익의 크기에서 고민하고 있는 것입니다.
만약 서울 아파트값 상승 속도가 지금과 같이 계속 유지된다고 가정할 경우, 제가 4급지에 지금 아파트를
사놓을 경우에 그 이상급지로 갈아탈 수 있는 가능성이 점점 희박해질 것 같습니다.
반면에 상위 입지지역에 빌라를 사놓으면 그 가격이 인근 아파트 가격을 따라가면서 훨씬 많은 상승을
할 것 같습니다.
그래서 제 상황에 대한 선배님들의 다양한 고견 여쭤보고자 합니다.
물론 뭘 산다고 하더라도 월부에서 배운대로 입지분석 해보고 임장보고서는 당연히 만든 다음에 투자할 계획입니다.
월부 앱을 설치하고, 답변에 대한 알림🔔을 받아보세요!
앱을 설치하는 방법은 앱 출시 공지사항 ← 여기 클릭!
댓글
BEST | 하기나해님~ 재개발 빌라와 아파트 투자 중 같은 투자금으로 어떤 것이 좋을지 고민이시군요~ 저는 실제로 재개발 가능성이 있는 빌라를 보유하고 있고, 아파트 투자로도 시스템을 만든 경험이 있습니다. 다만 결론부터 말씀드리자면 정답은 없고 두 방식으로도 벌 수 있습니다. 다만 시간적으로 편익이 더 큰 투자는 아파트라는 것을 말씀드리고 싶습니다. 재개발 빌라 투자의 경우 적어도 관리처분인가급으로 진행이 된 경우가 아닌 이상 상당한 기회비용이 발생합니다. 아무리 입지가 좋은 곳이며 미래가치가 확실한 곳일지라도 재개발은 각종 이해관계가 상충하기 때문에 사업이 진행되기 까지 엄청나게 오랜 시간이 소요됩니다. 이로 인해 사업이 어느정도 가시화된 빌라의 경우 이미 해당 가치가 가격에 반영되어 가격이 싸지 않은 경우가 많습니다. 또한 입지가 좋지 않은 곳일 경우 계속해서 상승하는 자재비와 인건비로 인해 분담해야 하는 금액이 상당히 커집니다. 조합원 분양가는 일반 분양가보다 저렴하기에 당연히 프리미엄이 남겠지만, 그 프리미엄이 예상한 것보다 매우 작아질 수 있습니다. 입주가 예상되는 시기에 해당 지역, 단지의 가치라면 어느정도 가격이 적정한가를 반드시 계산해보아야 합니다. 반면 아파트 투자의 경우 1. 가치가 있는 자산일 경우 빌라보다 비교적 빠른 시간 내에 수익을 안겨줍니다. 빌라는 통상 아파트 가격이 모두 상승한 후에, 이제 아파트가 너무 비싸다고 판단되는 시기가 되어서야 뒤늦게 상승합니다. 이제 좀 오르겠다 싶을 즈음이 되면 각종 규제와 공급, 그리고 매수 심리 변화로 시장 분위기가 반전되며 짧게 상승하는 특징이 있습니다. 덜 오른다는 이야기죠. 2. 아파트투자는 수요가 있는 단지일 경우 전세가격 상승을 통해 현금흐름을 만들 수 있으며, 이를 통해 재투자가 가능합니다. 빌라 또한 전세가격이 상승하기는 하나, 공시지가 126% 룰이 생기면서 전세가격 상승에 제한이 걸립니다. 제가 보유한 빌라가 있는 지역은 직장인들의 수요가 매우 큰 곳이기 때문에, 평상시대로라면 전세가격이 더 크게 상승했겠지만, 공시가격이 잘 오르지 않기 때문에 전세가격을 올리기가 제한됩니다. 3. 무엇보다도 환금성이 뛰어납니다. 아무리 팔려고 노력해도 매수하려고 하는 사람이 나타나지 않습니다. 지인이 보유하는 빌라의 경우 강남 한복판에 있는 준신축 빌라이고, 금액이 압도적으로 저렴함에도 불구하고 1년째 매도되지 않고 있습니다. 재개발을 믿고 들어갔다가 생각보다 사업이 장기화되었을 때, 중간에 돈이 필요한 상황이 생길 수 있는데 매도를 할래야 하기가 어렵습니다. 제가 조금 편파적으로 이야기 드린 부분도 있지만, 재개발투자도 확실히 알고 투자할 경우 분명한 장점은 있습니다. 다만 제대로 알고 투자하지 않을 경우, 같은 투자금으로 매수할 수 있는 수많은 기회를 놓칠 수 있습니다. 서울에서는 아무리 낡은 아파트라도 입지가 양호하여 수요가 있는 단지라면 가격이 상승하고, 상승/하락 사이클을 반복하며 갈아타기를 통해 충분히 상급지로 이동할 수 있습니다. 잘 고민해보시고 반드시 공부해보시며 좋은 결정 내리셨으면 좋겠습니다.
안녕하세요, 하기나해님 빌라 투자 고민이시군요! 먼저 투자에 정답은 없다고 생각을 합니다 ㅎ 월부에서 아파트라는 물건과 저환수원리는 이길을 먼저 다녀오신 선배님이자 멘토님인 너바나님의 ‘노력의 산물’이라고 생각해요(이미 다 해보신 후 아파트가 제일 낫다고 해서 저희는 아파트를 투자하는거에요, 기초반 내용). 말씀하신 부분중에서 인상깊었던 부분이 수익금이였는데요. 얼마나 오를지는 사실 어느 누구도 알 수 없고, 수익률이 중심이 아니라 망하지 않는 투자를 하는 것 이라고 배웠습니다. 빌라는 더 적은 투자금으로 입지가 좋은 지역에 매수 할 수 있는게 사실이지만 수요가 적고, 기본적으로 선호도가 떨어져요. ㅠㅠ 최종선택은 하기나해님께서 두발 뻣고 잠을 잘 수 있는 선택을 하셨으면 좋겠습니다 ㅎㅎ 응원하겠습니다, 하기나해님 :)
안녕하세요, 월부 방식의 투자와 빌라 재개발 투자 사이에서 고민이 많으신 것 같습니다 부린이는 부먹님께서 말씀해주신 것처럼 투자에는 정답이 없기 때문에 꼭 둘중 하나만 정답이 아니라 하기나해님이 잘 고심해서 선택하시는 것이 중요한 것 같습니다:) 다만, 재건축재개발을 생각하시고 빌라 투자를 선택하실 때는 그 곳이 확실히 재개발 재건축이 될 것인지 확인해보셔야 할 것 같습니다 빌라는 아파트에 비해 훨씬 선호도가 떨어져 서울에 위치하는 빌라더라도 매도가 무척 어렵습니다. 혹시라도 재개발재건축 진행이 안되어서 매도하시게 되는 상황이 생겼을 때 어려움이 있을 수 있으므로 꼼꼼히 확인해보셔야 할 것 같습니다 또 2억 투자금으로 빌라를 매수하셔서 10~20년을 기다리셨을 때 수익과 같은 기간에 2억으로 다른 아파트를 매수하셔서 얻을 수 있는 수익을 비교해보시는 것이 선택에 도움이 될 것 같습니다 짧은 의견이지만 도움이 되셨으면 좋겠고 더 많이 찾아보시고 알아보신 후 선택하시면 좋겠습니다 응원하겠습니다💜
