수도권 투린이는 뇌세척이 필요해 ㅎㅎ

• 지방에서 수익내는 지방투자 원칙 3가지

      - 수도권과 울산을 제외한 현 지방의 매매 하락흐름을 알 수 있었다. 

      - 1) 인구: 지방투자에서의 수요는 곧 인구수! 그러나 인구수에 따라 지역마다 투자범위를 다르게 설정해야한다.

      - 2) 입지: 빈 땅이 많은 지방은 입지의 힘이 크진 않지만 학군, 직장/환경/학군, 그냥 부촌은 수요를 끌어들인다.

      - 3) 상품성: 신축, 브랜드, 택지도 상품성이 크다.  

→ 나의 첫 지방 강의는 울산으로 문을 연다. 가보지도 못한 곳이라 지역 이름조차 생소해서 외우는데 만만치 않다. 

이미 울산은 지방의 선두주자로 상승 흐름이 있지만 아직 기회가 있는 좋은 투자처가 많다. 종자금을 더 모아야만하는 입장에서 마음이 조급해진다. 어쩐지 수도권때도 그렇지만 뭔가 상승장을 앞서 들어가 공부하기 보다는 뒤에 올라타서 따라가는 느낌…ㅎㅎ 임보 쓰고 지역 날라가고를 반복했던 수도권이 겹치는 건 기분 탓이 아닐지도. 조급해 하지만 말고 일단 많이 공부하고 익숙해져보자. 돈이 하늘에서 뚝 떨어질지 누가 아나? ㅎㅎ 여하튼 지방 반갑! 하이! 

• 지방 입지 분석하고 투자에 적용하는 법

  - 직장 : 지방의 고소득 일자리는 대전(고소득 연구직), 청원, 구미, 울산…(은 제조업 기반).

            : 직장이 수요를 끌어들이는 주요 요인이긴 하지만 지역내 생활권 우선 단지를 아는 것이 더 중요해! 

  - 학군 : 지방에서 학군은 강력한 힘.

  - 백화점/대형마트 <<< 신도시다. 학군도 직장도 없어도 신도시는 인기. 위치가 중심부가 아니어도 기능!

  - 공급 : 공급 증가 → 전세물량 증가 → 전세가 하락 → 매매가 하락 

            : 2년 후 공급을 알면 전세 계약을 6개월 전에 좀 더 싸게 미리 하는 등의 전략이 확보 가능하다. 

            : 울산, 전주, 창원이 공급 하락 → 전세량 하락 → 전세가 상승 → 매매가 상승 패턴. 

              그렇다면 부산과 대구는 어떤가? 현재 공급량 감소 → 전세물량 감소까지다. 곧 전세가 오를 것!

  - 교통 : 그 구의 최고가 아파트에서 주교 업무지구까지 걸리는 시간을 확인하면 된다. 

   

  → 이때부터 슬슬 수도권 투자 공부의 뇌를 전환시켜야겠다는 모드가 돌기 시작했다. 직장과 교통이 그렇게 중요하지 않다는 이야길 들었지만 막상 대입하려고 하니 멈칫한다. 학군도, 직장도 없는데 다만 신축이라는 이유로도 가격이 오른다니! 게다가 1기 신도시 느낌이 지방에서는 그닥…? 이란다. 문주가 그리 중요하단 말인가! 보이는게 그렇게 중요하단 말인가!!! 부럽다!!! 지방에서 사는 삶의 질이 너무 부럽다!!! 그리고 부산과 대구는 아직 전세가가 오르지 않은 지역… 탐난다. 근데 내 종자돈이 생기는 1-2년후도 과연 그럴까…? 늦을 것 같은데… ㅎㅎ

   

• 울산 생활권 분석 및 투자 의사결정 하는 법

  - 울산은 지방 분석하기 좋은 대표 지역, 이미 앞서서 흐름을 주도함으로 예시로 공부하면 좋다.

  - 현재 울산은 매매가 일부 상승 및 보합하며 전세가가 오름으로 투자 절절하다. 

  - 투자는 저평가만 따질 수 없다. 망하면 안된다. 리스크도 고려하며 최대한 짧게 수익내는 것이 좋다.

  - 울산은 남구(학군/직장),중구(직장),북구(직장/신도시),동구(직장), 울주군 생활권. 

   

  → 울산의 구 이름도 어색하고 동 이름도 어색하다. 어서 친숙해지자. 동서북중, 울주… 내가 종자돈이 있다면 울산을 해보고 싶을 정도로 타이밍이 좋다. 근데 정말 5천 안으로 가능할까? 아직 시세를 몰라서 감이 없다. 

   

• 울산 입지분석 및 공급물량 연결해서 투자 하는법

  - 직장 : 종사자수 증가량은 하위이나 대기억 비율이 1위다. 1인당 지역내 총생산 압도적 1위. 

             남구, 중구, 동구에 위치한다.

  - 학군 : 원탑만 본다! 남구(옥동,신정)! 울주군은 농어촌전형(구영>천상)으로 수요있다. 

             학군>>>직주근접

  - 환경 : 신축 상권 거주지로는 남구(신정, 여음), 중구(혁신, 약사) ,북구(송정) ,동구(지웰자이)다. 

             학군>>>> 신축>>>> 직주근접

    +울산은 학군/신도시 느낌 환경/ 연식을 기준으로 선택하면 된다.

  - 공급 : 울산은 공급량(미분양량)과 전세가격이 정직한 패턴을 보인다. 

              26년 1000세대. 28년 2000세대 공급예정이나 전체적으로 부족해서 큰 영향은 없지만 남구는 좀 주의!

  - 교통: 주요일자리와 학군(옥동 학원가) 접근성이 좋아지게 하는 교통여건이 수요에 영향을 미침.

   

   → 울산이 이렇게나 부자 지방이구나 싶다. 그렇다면 아파트 최고가도 꽤나 높겠다 싶다. 신축이 생기면 부자이니 쉽게 옮길 수도 있겠고. 그래서 인구수가 중요한가 보다. 그리고 대한민국 답게 이곳도 학군은 최고의 입지 분석 요소다. 학군을 위해 직주근접 포기는 쉽게 납득이 된다. 근데 신축을 위해 직주근접을 포기하는 건 선뜻 멈칫하게 된다. 지방에서는 자차 이동시간이 30분을 넘지 않는다는 점. 나라도 신축에서 이쁘게 살겠다.  

   

• 울산 주요단지 생활권별 시세분석

  - 지역의 가치, 입지와 상관없이 인기 아파트는 상승. 

  - 1) 학군지+ 신축 (남구, 문수로2차아이파크)

    2) 신도시 느낌 환경 + 신축 (중구-약사, 송정)

    3) 1등 학군지 선호하는 구축 (남구- 신정현대홈타운2단지)

    4) 신축

    5) 지역의 중간이상 입지의 선호하는 구축 (중구, 선경2차)

  - 울산 내 구별 입지 순서를 정리해보면 입지와 가격이 왜곡되어 있다.

    입지가 좋은 구 안에서 신축부터 우선순위로 보자. 비싸면 구축도 보자.

    입지가 떨어지는 구 안에서는 신축 위주로 접근할 것. 

   

  → 수도권 시세 분석을 하면 좋은 입지의 단지가 먼저 오르는 순인데 지방은 달랐다. 전반적으로 다 비슷한 가격이 오른 느낌이다. 아직 못 쫓아온 걸까? 다 같이 오르는 건가? 하다가 그냥 각자도생이구나! 그냥 구별로 각자 원하는 단지에 몰리는 느낌이다. 다른 지방도 그런가? 다음 지역 강의 때 확인해보면 확실해 질 것 같다.

  아직 지역 이름도 낯설고 아파트 이름도 낯설고 수도권 기준으로 보던 요소들을 변화시키려니 전반적으로 어색하다. 지방에 푹 빠져 공부하다가 한번쯤은 수도권 임보로 나갔다 들어와야겠다. ㅎㅎㅎ 좀 더 익숙해져야겠다!