안녕하세요,
그 동안 열심히 재테크 공부하고 돈을 아끼며 자산을 모아온 30대 예비 신혼부부입니다.
결혼을 앞두고 있어서 이제 인생의 갈림길에 서있는 상황인데요, 소득 요건 때문에 청약에는 어려움이 있다 판단되어 바로 수도권에 실거주 목적 8.5억 집 매수를 고민 중에 있습니다. (11억집을 보던 중, 호가가 12.5억 이상으로 너무 올라 포기하고, 결국 8.5억 집에 가계약금을 지난주말 입금했어요)
아래와 같은 상황이라 할 때, 혼인 신고를 할지, 아니면 혼인신고 없이 한쪽에서 매매하고 시작할지 너무나 고민입니다.
기본적으로 가능한 많은 주담대를 실행하고, 매매 하는 것으로 합의를 보았으나, 아래와 같은 선택지에서 여전히 고민 중입니다.
결혼 후 2~3년 내에 자녀 계획은 있습니다.
- 혼인 신고 후 공동 명의 매매
- 혼인 신고 없이 예신 단독 매매. (회사 대출 활용)
- 혼인 신고 없이 예랑 단독 매매. (예신 청약 도전)
- 다른 방안(?)
위 선택지 중 어떤게 저희에게 있어서 가장 괜찮은 선택지 일지 월부분들의 조언을 구합니다
부끄럽지만, 저희의 소득/자산 상황은 다음과 같습니다.
예랑
- 소득 9천
- 자산 2.9억
예신
- 소득 6천
- 자산 2.2억
- 회사 주택 지원 신용 대출 1억 (2%) 지원
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댓글
안녕하세요 내꿈은부자님! 부자님께서 2주택, 3주택, 다주택자로 나아가실 방향인지는 길에서 찾아보기 힘들어서 개인적인 생각을 말씀드리면, 양도소득세 때문에 공동명의로 매수를 할 것 같습니다. 공동명의로 매수시 양도차액을 반으로 나누어 개별적용되기 때문에 양도소득세를 절세할 수 있습니다. 예를들면 1.5억의 양도차액 발생시, 개인명의시 세율 35%, 공동명의시 8800만원이하로 24%의 세율로 개별 인적공제를 받기 때문에, 양도세적인 측면에서 더 절세할 수 있다고 생각됩니다. 매도시에 과연 내가 얼마를 벌것이냐를 생각하고 매수를 하는 것도 정말 중요한부분이라고 생각합니다. :)
내 꿈은 부자님 안녕하세요! 집 매수를 진심으로 축하드립니다 ㅎㅎ 이 부분은 부자님이 앞으로 어떤 방향성을 가지고 자산을 가꾸어 나가실지에 따라 정해질 것 같습니다. 각 방향성마다의 장단점을 말씀드려볼게요 ㅎ 공동명의로 매수하실경우 각자 지분별로 분리과세가 진행되기 때문에 세율누진이 완화됩니다. 띠리사 양도세 및 이번 주택은 아니지만 추후 더 좋은 주택으로 갈아타실경우 보유세에서도 해택이 있습니다. 하지만 단독명의와는 다르게 추후 투자(2채이상)의 관점에서 취등록세, 생애최초대출활용 등은 아쉬울 수 있습니다. 부자님이 다주택 투자를 희망하시는지, 아니면 갈아타기를 통해 좋은 자산으로 계속 바꿔가시는 전략을 택하실지에 따라 정해볼 수 있을 것 같습니다. 좋은선택하시기를 진심으로 응원드립니다!
안녕하세요 부자님! 자산을 모으시면서 내집마련까지 하셨다니 정말 너무 축하드립니다:)
일단 현재 상황은 합산 소득 1.5억 / 자산은 약 5.1억이 있으시고 결혼 예정이시며 자녀 계획이 2~3년 내이신 것 같은데요. 말씀 주신 방안들에는 각각 장단점이 있는 것 같아 간단히 정리해볼게요.
1. 혼인신고 O 공동 명의 매매시
장점 = 공동명의라 양도세 절감 효과가 있으시고 1가구 1주택 기준으로 향후, 매도 계획이 있으시면 절세에 조금 더 유리할 수 있어요.
단점 = 이미 매수 후에 혼인신고를 하시게 되면 신혼부부 특공은 힘드시구요. 대출 한도는 합산소득 기준으로 보지만 dsr이 강화되서 대출이 적게 나올 수 있어요.
2. 혼인신고 X 예신 단독 매매(회사 대출 활용)
장점 = 신혼부부 청약을 위한 무주택 신분은 유지 가능하시고 저금리 대출을 활용할 수 있는 점에서는 이득이 될 수 있어요. 향후 혼인 후에도 신혼부부 특공이나 생애최초 청약 자격이 되실 수 있겠죠.
단점 = 자금 조달 명분이 개인 명의라 자금출처 소명에 주의가 필요하고 결혼 후에 혼인신고시에는 예랑 명의 포함시 증여세 이슈가 있을 수 있어요.
3. 혼인신고 X 예랑 단독 매매(예신 청약 도전)
장점 = 예랑은 실거주용으로 취득하고 예신은 무주택 자격을 유지하실 수 있어서 청약이나 특공 가능성이 유지되고 dsr 부담도 낮아질 수 있어요.
단점 = 결혼 수 1가구 2주택으로 묶일 가능성이 있어서 혼인 후에 주택 정리가 필요할 수 있고, 장기적으로는 양도세 비과세 요건 관리가 필요하며 세제적으로 불리할 수도 있어요.
여러 방안들로 볼 때 각각 장단점이 있고, 지금 주택 매수 이후에 앞으로 어떻게 자산을 불러가실지에 대해 선택은 달라질 것 같아요. 두분이 함께 고민해보시고, 혹 전문가의 도움이 필요하시다면 코칭도 추천해드릴게요. 저도 매년 이런 상황에 있어서는 코칭을 통해서 방향을 잡기도 하는데요. 내집마련에 있어서 1:1 코칭과 함께 앞으로 어떻게 자산을 만들어가실지에 대해서도 계획을 꼼꼼하게 세우시는 방법도 추천드릴게요.
보다 더 효율적인 계획 세우시길 진심으로 기원할게요. 행복한 한가위 보내세요!
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