안녕하세요 하늘색과 연두색을 좋아하는 하늘연두입니다.
지방투자 실전반 1강은 잔쟈니 튜터님께서 열어주셨습니다. 운 좋게 오프 강의를 들을 수 있었는데 역시 집중력은 오프 강의가 최고더라고요. 몇 년 전 지방 기초반 이후 지방 강의는 오랜만이라 낯설었지만 또박또박 핵심을 짚어주셔서 이해하기 수월했습니다^^그렇다고 다 이해했다고는 못하겠어요 ㅎㅎ
이번 강의는 며칠 더 앞당겨 진행했으면 좋겠단 생각을 하실 정도로 기회가 있음을 알려주시려 하신 부분, 명심하면서 강의해 주신 잔쟈니 튜터님 진심으로 감사합니다
[현재, 지방 아파트 상황은?]
지역 별 공급 상황에 따라 다르지만 대부분은 공급장이 정리된 후 매물이 잠겨있다. 그리고 낮게 들어간 전세에서 전세가 올라가자 갱신권을 사용해서 시장에 전세가 나오지 않는다. 시장 분위기는 하락장으로 건설이 감소하고 있다. 그래서 전세가 말라가고 있다.
[지방 투자가 기회인 이유]
1. 일단 대부분 지방 아파트 가격이 싸다.
심지어 어떤 대장 단지는 과거 전세가보다 현재 매매가가 더 쌀 정도다. 이렇게 가격이 다 쌀 때는 아무거나 사는 게 아니라 그 중에서도 더 좋은 걸 사야 한다. 그래서 가치가 있으면서 싸고 좋은 걸 사야 나중에 두 배 더 벌 수 있는 투자가 된다.
2. 투자금이 적게 든다.
전세가 상승하고 갱신권 사용으로 전세 물량이 감소하고 있다. 물론 지역마다 분위기가 다르긴 하다. 여기서, 투자자라면 나갈 수 있는 전세가를 아는 게 중요하다.
3. 리스크가 적다.
전세가가 이미 예전 가격으로 충분히 저렴하고 역전세 가능성이 낮다.
[지방 아파트 특징]
인구는 수요의 크기다. 인구가 적고 수요가 얇은 지방 아파트는 실수요인 전세가 움직임이 중요하다. 그래서 지방에서는 전세가를 보는 게 가장 중요하다. 시세 트래킹할 때는 전세가를 잘 살펴보자.
[지방 투자-가치 투자와 소액 투자]
가치 성장 투자는 사람들이 좋아하는 곳을 가격이 쌀 때 매수해서 장기 보유하는 것이다. 그래서 수익률이 아닌 시세 차익을 얻는 것이다. 여기서 싸다는 건 투자금이 적은 게 아니라 가격 자체가 싸다는 의미다. 그러나 지방에서 가치 성장 투자 대상은 특정 일부 지역 뿐이다.
소액 투자는 가치가 있는데 싸고 투자금도 적은 것이 본질이다. 단순히 소액이 중요한 게 아니다. 좋은 수익률을 목표로 중단기 보유하며 매도해야 하기에 환금성이 좋은 걸 선택해야 한다.
심지어 시장이 안 좋아 거래가 안 되는 상황에서도 한두 건씩이라도 꾸준히 그리고 활발히 거래가 되는 것은 선택한다. 그러려면 두로 좋아하는 지역의 두루 좋아하는 물건인지 발로 밟으며 고민해야 한다.
소액 투자에서는 어디가 먼저 오를지를 고민하는 게 아니라 내가 팔고 나갈 때 실거주자가 받아줄 수 있는 단지인지 환금성까지 고려해야 한다.
[투자 의사 결정 과정 3단계]
우리는 투자금을 보고 매물을 보는 습관이 있다. 그러나 우리는 가치가 있는 걸 투자해야 하기에 먼저 저평가를 봐야 한다. 그래서 가장 먼저 봐야 할 건 저평가 여부다. 가치 있는 단지 중 싼 걸 선택한다. 그다음 비로소 투자금이 적게 드는 걸 확인한다. 그다음 리스크를 살핀다.
즉, 저평가를 먼저 보고 투자금을 보고 리스크를 확인한다. 이 순서를 바꾸면 안 된다. 그러면 투자금에 매몰되어 가치가 있는 걸 놓칠 수도 있다.
[초보 투자자가 어려움을 극복하는 방법- 튜터님 말씀]
* 각자 어려움의 이름은 건강, 시간, 종잣돈, 워킹맘 등 다르지만 지나오는 패턴은 비슷하다. 그걸 극복하기 위해서 우리는 무엇을 해야 할까? 그냥 버티기. 이제는 “어떻게 할까?” 보다는 “무엇을 할까?” 생각해 보자.
* 투자를 해야 하는 이유는 한 가지, 그러나 못 하는 이유는 저마다 다르다. 해야 하는 이유 하나만 들고 가자.
[적용할 점]
1. 투자를 하기로 한 명확한 이유가 있기에 올해 안에 1호기 투자하기.
2. 투자 의사 결정 시 투자금에 매몰되지 말고 반드시 저평가를 먼저 확인하자.
3. 앞마당 트래킹할 때 선호도를 “상, 중, 하”로 구분하고, 선호도 하인 지역까지도 흐름이 오는지 시장 분위기를 파악한다.
4. 시세 트래킹은 가격만 따지 말고 시장 추이와 매물 개수도 파악한다.
운 좋게 강의실 문 열리기 기다리는데 잔쟈니 튜터님이 사무실 들어가시려는 걸 발견하고 한 컷!! 흔쾌히 사진 찍어주셔서 감사합니다. 튜터님 너무 예쁘셔요^^
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