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너바나, 주우이, 자음과모음
안녕하세요.
어제보다 더 나은 미래를
만드는 그뤠잇입니다.
최근 수도권 시장의 상승세는 지속되고 있으며
과거 코로나 시절의 불장을 보는 느낌도
드는 것 같습니다.
수도권에서 선호되는 상급지와 경기도 상급지에서는
물건 1개를 10팀 이상이 함께 보기도 하고
주인은 계좌를 주지 않으며 계약을 하고 싶어도
하지 못하는 상황이 지속되고 있는데요.
이런 상황에서 정부에서는 규제지역 설정을
검토하고 있는 것 같습니다.
오늘은 최근 수도권 지역의 시세 상승 추이와
정부에서 검토하고 있는 규제 지역 설정에 따른
영향에 대해 정리해보도록 하겠습니다.
# 수도권 주요 지역 집값 변화
지난해부터 시작된 수도권 주요 지역들의 매가 상승세는
작년 말 잠시 주춤했다가 올해 들어 꾸준히 상승 추세를
이어가고 있는데요.
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서울 상급지들을 중심으로 전고점에 근접했거나
전고점보다 훨씬 높은 금액으로 거래된 단지들이
하나씩 늘어가면서 과열 현상을 보이고 있다고
생각합니다.
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이런 상황에서 서울 주요 지역들의 최근 3개월간 상승폭은
투기과열지구 기준을 상회하는 지역들이 늘고 있으며
9.7 대책 발표 후에도 수요가 줄지 않게되자
추가 규제 대책을 고심하고 있으며 23년 해제되었던
투기과열지구와 조정대상지역 재지정이 설정될 수 있다는
의견이 나오고 있습니다.
# 부동산 규제 지역 현황
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현재는 강남3구와 용산구만이 규제지역으로 설정되어 있고
모든 지역이 규제 지역에서 해제된 상황인데요.
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과거엔 서울 뿐 아니라 경기 주요지역과 인천, 그리고 지방 지역까지
규제지역으로 묶였었고 이로 인해 아파트 투자 수요를 억제하기
위한 조치로 생각되었으나 오히려 사람들의 매수 심리를 더 자극하여
규제지역이 아닌곳으로 풍선효과가 발생되기도 했습니다.
당시 마지막엔 김포와 파주의 집값도 지속적으로 상승하고
경기도의 끝이라 할 수 있는 동두천 지역까지 상승을 하면서
결국 규제로 수요를 잡을 수 없다는 것을 배울 수 있던 경험이었습니다.
# 규제 지역 설정에 따른 변화
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투기지역/투과지역/조정대상 지역으로 설정된다면
대출과 세금, 그리고 분양/청약 등에서 여러가지 제약사항이 발생합니다.
대출 부분에서 15억을 기준으로 대출이 나오지 않을 수 있으며
LTV와 DTI가 감소하고 양도세와 취득세가 다주택자들에게 중과되비다.
또한 분양에서 전매가 제한되며 종부세 누진세를 적용하면서
다주택자들에 대한 세금 부가금액이 증가할 수 있습니다.
# 규제 지역 설정에 따른 영향 및 생각
최근 뉴스 등에서 유력하게 검토되고 있는 것은 강남3구 외에
가장 크게 오른 성동, 마포, 강동 등의 지역을 투기 과열지구로 설정하는 안이
유력한 상황인데요.
이렇게 될 경우 사람들의 주택 구매 수요는 그대로 유지되면서
과거의 학습효과로 인해 그 다음 급지나 주변 지역의 집값을 자극할 수 있다고
생각합니다.
성동구 인근의 동대문과 성북구, 마포 인근의 서대문과 은평구 그리고
강동구 인근의 하남시 등으로 매수 수요가 불붙을 수 있을것으로 생각되는데요.
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코로나 시절 때 조정 대상 지역 선정 시기의 흐름을 살펴보면
만약 이번에 지정이 되는 지역이 어디인지에 따라 앞으로 어떤 지역에
영향을 줄 지 생각해 볼 수 있을 것 같습니다.
여기에 과거 코로나 시기 보다 수도권 시장이 더 좋지 않은 것은
당시보다 공급 물량도 많지 않아 사람들의 심리가 더 쫒길 수 있다는
부분인데요.
그럼에도 앞으로의 시장에서 너무 성급하게 매수를 하거나
매수하는 입장에서 너무 불리한 조건이나 가격으로 매수를 하는 것은
경계해야 한다고 생각합니다.
과거 코로나 시기 막판에 매수를 했던 분들이 하락장 이후
상당기간 어려운 시기를 보냈듯이 동일한 과정이 발생할 수 있을
확률이 매우 큰 시기라고 생각합니다.
어제 너나위님 스레드에서 아래와 같은 말씀이 너무 공감되었는데요.
하락장 : 1명이 10채를 본다.
상승장 : 10명이 1채를 본다.
최근 매임을 하다보면 한 개의 물건을 여러 팀이 보는 경우가 많았습니다.
이런 경우 매도자 입장에서 싸게 팔 이유가 없고 살 사람이 많기 때문에
유리한 조건으로 매도를 할 수 있는데요.
반대로 매수자 입장에서는 매도자에게 조건과 금액을 맞쳐줘야 하고
불리한 조건으로 패닉바잉을 할 수 있다고 생각합니다.
앞으로 어떤 규제 대책이 나올 지는 알 수 없으나
과거 코로나 폭등장에서의 교훈을 생각하며 신중하게 매수를
해야하는 시기가 아닐까 생각됩니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
