안녕하세요 줴러미입니다
추석연휴가 벌써.. 이렇게 가버렸습니다
다시 일상으로 돌아가실 준비를 하고 계실 것 같아요 ㅎㅎ
이번 연휴 기간에 앞으로 어떻게 해야하나 고민 많이 하셨을 것 같고
정부 대책이 나오면 가격 떨어진다는데 ‘기다려야 하나’ ‘지금이라도 사야 하나’
고민이 많이 되셨을 것 같습니다
아직 가격이 전고점을 뚫지 않았거나 상대적으로 저렴한 가격대의 단지를
보고 계시는 분들은 부담감이 덜할 수 있지만,
투자금이 여유 있어 많이 오른 상급지를 보고 계시거나
내 집을 팔고 상급지 갈아타기를 생각하시는 분들은 큰 부담이 될 것 같습니다
미래는 알 수 없기에 우리가 생각 할 수 있는 방법은 결국 하나 입니다
‘리스크를 가정하고 그 리스크가 현실이 되었을 때 내가 감당 가능한가?’
막연히 ‘떨어질 수도 있어서 두려워’ 보다는
‘이 정도의 리스크는 내가 감당 가능해’로 의사결정 하는 것입니다
감당 가능하다면 의사결정할 때 도움 될 것입니다
그래서, 오늘은 규제로 인한 가격 하락이 어느정도 일지
그 리스크를 가늠하는 방법에 대해 말씀드려 볼까 합니다
사실 과거를 보고 가늠할 뿐이며
실제 시장은 어떻게 흘러갈 지 알 수 없으니 참고만 해주시기 바랍니다
1.2018년 913대책 후 일시적 하락이 왔을때 얼마나 하락했을까?
지난 문재인 정부에서 가격이 급격히 오른 뒤 규제로 인해 빠진 가격을 살펴보는 겁니다
2018년 913대책 이후 수도권 아파트 가격은 하락했습니다
(이 시기를 가져온 것은 가격 상승 후 강력한 규제로 수도권 아파트 가격이 떨어졌기 때문입니다
그리고 지금 시기가 지난 2018년 분위기와 비슷하다는 칼럼도 많이 보셨을 겁니다)
호갱노노로 갑니다
내가 보는 관심단지가 ‘913 대책 이후 몇 % 하락했지?’ 점검해 보는 것이죠
예를 들어, 잠실 리센츠를 보겠습니다.
2018년 9월을 기준으로 매매가는 2년간 50%정도 올랐고, 913대책 이후 12% 정도 하락했네요
그렇다면, 최근 2년을 보겠습니다.
2025년 9월을 기준으로 리센츠의 매매가는 2년간 40% 정도 올랐습니다
만약 강력한 규제가 나오고 지난 시장과 비슷하게 흘러간다고 가정한다면
매매가는 10~15%정도 하락할 것입니다
현재 이 단지 34평 가격이 34억정도 되니까,
‘이 단지를 매수하고 10~15%가(최대 5억) 빠졌을 때 내가 감당할 수 있을까?’
로 리스크를 가늠해보고 의사결정 하는 것입니다
2.전세가율로 가늠해보기
만약 매매가가 떨어져서 23년초 전세가율(전세/매매)로 회귀한다면 얼마나 빠질까? 가정해보는 것입니다
이 시기의 전세가율을 가져온 이유는 하락장에 매매가가 많이 빠져 전세가율이 높았기 때문입니다
호갱노노 그래프로 간단히 설명드리면,
오른쪽 아래에 지금까지 해당 단지의 평균전세가율(55.5%)이 나옵니다
그리고 특정 시기를 찍으면 해당 시기의 매매/전세/전세가율이 나옵니다
지금(25.10)은 매매가가 올라서 현재 전세가율이(37.3%)이 평균전세가율(55.5%)보다 낮게 형성되어 있습니다
23년초 전세가율은 50%정도 되네요
(+평균전세가율이 아니라 23년초 전세가율을 가져온 이유는 과거만큼 전세가율이 높은 시장이 펼쳐지지 않기 때문입니다)
23년초 전세가율(50%)로 역산해보면,
현제 리센츠 34평 전세가 12.6억 정도 하니까 매매가는 25.2억이 되어야 합니다
그러면 현재 가격 34억에서 8.8억이 하락해야 하는데요
매매가가 -25%(8.8/34)는 빠져야 가능한 전세가율입니다 ㅎㅎ
지난 23년 하락장이 재현 되어야 가능한 시나리오입니다
사실, 현재 분위기 같아서는 쉽사리 생각하기 어려운 가정입니다
다만 이 단지 같은 경우는 가격이 너무 많이 올랐기 때문이고,
상대적으로 덜 오른 다른 단지로 계산해보시면 보다 현실적인 하락률이 될 것 입니다
정리하면,
1.상승장 중간 규제로 인한 출렁임: 2018년 913대책의 매매가 하락률 파악하기
2.최악의 경우: 23년초 하락장 전세가율로 역산하기
지금은 상승의 흐름이 지속 되는 분위기이기에
1번이 가장 현실적인 리스크 계산법일 것 같습니다
보고 계신 단지를 말씀드린 방법으로 리스크를 가늠하고
의사결정 해보시면 되겠습니다
마지막으로 2018년 913대책 이후 1년후의 기사를 공유드립니다(유튜브 링크)
규제로 시장을 잡으려고 한 결과가 어떻게 되었는지 그 결과를 보시면 좋겠습니다
정말 긴 연휴가 끝나갑니다. 그러나 아직 3시간이 남았습니다 ㅎㅎ
남은 시간동안 연말까지의 계획을 수립해보시고 결과 내셨으면 좋겠습니다
읽어주셔서 감사합니다
