(1)강의를통해 새롭게 알게 되거나 리마인드 된 것
- 지금의 지방시장은 23년의 서울수도권과 같다. 꼭 행동까지 이어가야 한다.
- 연식외에도 지방의 세세한 선호도를 파악할 수 있어야 한다.
- 비슷한 가치를 가진 단지라도 시장 상황에 따라서 결과가 달라지므로 지방은 공급, 리스크 등을 알고 투자 판단을 하는 것이 중요하다.
- 공급이 많다=리스크? 라고 배제해선 안된다. 좋은 가치의 물건을 싸게 살 수있다는 가능성을 열어 놓고 봐야한다.
- 지방투자 어렵다→여러가지 변수가 많다.→ 그렇기에 프로세스가 중요하다. 이 프로세스를 어기고 투자금이 적고 싼것만 찾으면 물리는 경우가 생길 수 있다.
- 가치>가격>투자금>리스크 순 → 가치>공급>가격>투자금>리스크 : 이제는 공급이 가치 다음으로 볼 순위라고 생각할 정도로 중요하다
- 지금 당장의 전세가를 보는게 아니라, 전세가가 앞으로 얼마나 오를 수 있는 환경인 것이냐, 잔금을 길게 빼서 높은 전세가로 투자금을 줄일 수도 있다.
- 가치가 있는 것 중 가격이 저평가 되어있고, 투자금이 적게 들고, 내가 감당 가능한 물건인지 순서대로
- 임장지에서 희소하게 좋아하는게 뭐지? 희소한 선호도를 찾아라
- 지역선호도, 신축, 환경 세가지를 모두 충족시키면 비싸다. 세개 중 하나가 충족하지 않아도 된다. 그런데 이 세개를 갖추고 있는 부산, 대구 가은 곳도 지금 투자를 할 수있는 시장이기에 좋은 것들도 적극적으로 우선순위로 보고 아래로 내려간다.
- 비교평가 순서 : 지역별 특징 확인→가치과 가격 비교→검증
- 같은 가격이라면 연식 좋은게 먼저 치고 올라간다.
- 지방시장에서는내가 산 것보다 비싸게 팔아야 한다는거, 비싼 가격에 받아줘야 한다는 것, 그래서 지방에서 가격이 이미 오른 단지는 정말 보수적으로 봐야한다.
- 따라가는 투자, 오를 것 같으니깐 사는 투자=잃는 투자 까지도 갈 수있다
- 시세를 따면서 비싼게 몰려있는 곳에 대한 궁금증을 가진다. 궁금증일 가지고 임장과 임보, 매물임장을 하면서 답을 찾아나간다. 그러면서 그 지역의 가격에 영향을 주는 요소를 찾아 나간다.
- 지역간 비교평가는 처음에 변수를 통제하는 것이 중요. 비슷한 가치의 지역끼리 가져와서 먼저 비교, 순서를 지키는 것이 중요 (싼거는 싼것끼리 비싼건 비싼것 끼리 일단)
- 지역간 비교평가를 위해서는 각 지역의 선호도를 알고, 지역내 생활권의 순위를 먼저 파악하고, 그 단지는 그 생활권에서 어느정도 수준의 단지인지를 알는 것이 중요하다.
- 도시→생활권→단지
- 가격이 비슷하다면 가치가 더 좋은 것 선택 (영국 프리미어리그 도트넘 손흥민>미국 MLS LAFC 손흥민)
- 21년 울산 경기가 좋지 않아, 전고점이 더 낮게 나옴. 그래프와 가치와 실제가치가 일치하는 것이 아니다
- 앞마당을 만들 때 잘 만들어야 한다. / 만든것을 다시 열심히 꺼내본다. 이 두개가 다다.
- 앞마당 잘 만들기 위해 : 가설검증/모의매물 문의까지
- 만든것을 다시 열심히 꺼내보기 : 시세트래킹, 앞마당 정리
- 앞마당 우물을 깊게 파야 아래의 흐르는 물과 만나고, 흐르는 물이 다른 지역과 연결될 수있다.
- 가설검증의 4단계 : 주장-근거-결론-적용 : 결론에서 끝나지 않고 꼭 지금 시장에서의 적용까지 이어져야 의미가 있다.
- 투자 그룹핑 : 절대가5분위시세표→투자금 5분위 시세표→절대가 투자금 위아래 비교→투자가능선, 우선순위 확인→포트폴리오 확인
- 투자 안할 단지를 먼저 재끼는 것도 중요하다. (위아래 마지노선)
- 3등이었던 물건을 현장에서 1등으로 만들어 나가는 것.
- 실거래가를 볼 때 중요한 건 지방은 대부분 가수요가 없다는 것. 실거래→실수요자들이 현재 받아주는 가격이 얼마 선인지를 보는 것
- 지방투자가 어렵지만 즐겁게 하면 잘하게 될 수 있다. 그때 부터 재미가 있었진다.
- 지투실전반은 돈을 쫓는게 아니라 실력을 쫓는 것이다.
- 어려운 일 일수록 가치가있는거다.
과정이 기대되는즐거운 기분.
이렇게 하면 진짜 부자가 될 수 밖에 없겠다.
꼭 올해 투자를 못해도 돼. 실력을 키우자.
내가 할 수 있는 투자를 하는게 중요하구나.
나라고 못할게 뭐가있어? 동료들이 있는데?
희망, 설렘, 기대감
(2)느낀점
지방투자 기초반을 통해 한 번 지방 임장을 경험했으나, 정말 어렵다고 느꼈었다. 갈 곳이 너무 많고 방대하고, 변수가 많고, 뭔가 공식처럼 가치를 매길 수있는 시장이 아니어서 얼만 오랫동안 공부를 해야 투자까지 가능한 실력이 될지 걱정과 두려움도 있었다. 지방 임장 한번하고 처음 온 지방투자실전반에서 나 혼자 정말 뭣도 모르고 있는 것 같은 기분이 들어 불안하고 조급한 마음도 컸던 것 같다.
프메퍼 튜터님 수업을 듣고, 차근 차근, 일단은 내가 지금 만들고 있는 앞마당, 이번달의 임장지에서부터 선호도 파악을 최대한 깊게하고, 이 안에서라도 우선순위를 매겨보는 연습이먼저 중요하다는 걸 느꼈다.
변수가 많기에 꼭 저평가 단지를 먼저 찾고, 가격과 리스크를 보는 연습을 계속 해 나야 한다는 것은 앞서 잔쟈님 튜터님의 말씀과 같은 내용이라, 이게 지방시장에서 얼마나 중요한 부분인지 나아가 투자에 있어서 얼마나 중요한건지 다시 한번 새길 수 있었다.
하나씩 차근차근 무엇을 어떻게 비엠하고 어떤 순서로 비교평가를 해야 하는지 알 수있었고 방향이 잡혀서 복잡한 머리가 정리가 되는었다. 물론 적용하고 내것이 되기까지는 어렵고 시간이 많이 걸리 겠지만, 일단 순서대로 하나씩 해보는 것이 중요한 것 같다.
지금 지방 시장은 반드시 행동해야 하는 시장이라고 계속 몇 번이고 강조하셔서 그런지, 지금이라도 지방에서 공부를 하고 실력을 쌓을 수있는 기회를 가진것에 대해 감사하게 생각한다.
작은 돈으로 아무거나 사서 또 물리는 거 아닌가 걱정만 앞서다가 조급함을 내려놓고, 돈을 쫓기보다는 실력을 쫓으러 이곳에 왔다는 것을 기억하고, 실력을 쌓기 위해 하나씩 제대로 배우고 적용해야겠다.
(3)적용할 점
- 지역내 비교평가 : 비슷한 가치를 가진 단지중, 현재 현재가격, 매물 조건, 상황을 고려해서 투자 우선순위로 보는게 맞는지 튜터님한테 질문해보자,
- 지금 임장지에서는 5분위시세표 절대가까지 해놓자.
- 앞마당 전수조사 1개, 한판정리 하나 까지 해놓자.
- 단지분석 : 과거 5천만으로 이 지역에 투자한다면? 수익률 분석해볼것.
- 모의 매물문의까지.
- 가설검증은 다음 앞마당에서부터 적용.
