[빅퓨처] 부동산 투자의 정석 - 전세 레버리지 투자 셋팅하기!

1. 책 개요

제목 : 부동산 투자의 정석

저자 : 김원철

읽은 날짜 : 9월 17일 

핵심 키워드 3가지 : #전세레버리지투자 #시스템만들기 #핵심부동산

종합점수 : 8점(10점 만점)

• 읽기 쉬운가 : 2(2점 만점)
• 유익한가 : 3(4점 만점)
• 실천가능한가 : 3(4점 만점)

2. 저자 및 도서 소개

데이터에 기반한 부동산 가치 분석법을 알려주는 투자 지침서다. '감'이 아닌 명확한 기준으로 좋은 부동산(=핵심 부동산)을 고르고, 적절한 매수/매도 타이밍을 잡는 방법을 체계적으로 제시한다. 10년이 지난 지금도 직장인 투자자에게 필요한 원칙과 시스템을 세우는 데 큰 도움이 되는 책이다. 너바나님의 부동산 투자입문의 첫 책으로 보인다.(너바나님 서평참고)

3. 책에서 본 것(정리)

PART 1 부동산 투자 여전히 유효한가?
서울.수도권의 낮은 자가보유율과 지속적인 가구 수 증가로 주택 수요는 여전히 견고하다. 반면 부동산은 위치를 옮길 수 없고(고정성) 공급이 비탄력적이라(부증성) 구조적인 수요-공급 불일치가 발생할 수밖에 없다. 또한, 경제가 성장하는 한 부동산 가격은 장기적으로 우상향하며, 정부는 경기 부양을 위해 부동산 시장을 활용하므로 하락기 이후에는 반드시 기회가 온다. 따라서 부동산 투자는 여전히 유효한 재테크 수단이다.

PART 2 현명한 투자자의 정석
핵심 전략으로 '전세 레버리지 투자' 시스템을 제시한다. 이는 매년 3천만 원 정도의 소액을 4-6년간 꾸준히 투자해 자산의 규모 자체를 불리는 방식이다. 상승한 전세보증금을 재투자하여 자산을 복리로 늘려나간다. 이 전략의 최적기는 매매가가 주춤하고 전세가가 오르는 시장 불황기이며, 대부분이 공포를 느낄 때가 바로 기회임을 강조한다. 물론 전세가 하락(역전세) 리스크가 존재하므로 수요가 탄탄한 핵심 입지에 투자하고 일부 현금을 보유하는 안정장치가 필요하다. 이는 단기 시세차익을 노리는 '갭투자'와 달리, 꾸준한 전세가 상승을 기반으로 장기적인 자산 규모 증식에 초점을 맞추는 시스템적 접근법이다.

PART 3 탁월한 투자자의 정석
대부분은 부동산 활황기에 쫓기듯 매수하지만, 진정한 고수는 불황기에 투자한다. 성공 투자의 핵심은 위기에도 가치가 쉽게 흔들리지 않고 빠르게 회복하는 '핵심 부동산'을 알아보는 안목이다. 하지만 많은 이들이 조급함, 중개인의 설득, 대중 심리에 휩쓸려 핵심이 아닌 주변 부동산을 매수하는 실수를 저지른다. 스스로 명확한 기준을 세우고, 주변의 말에 흔들리지 않으며, 핵심 부동산을 찾을 때까지 기다리는 인내가 필요하다. 핵심 부동산을 판별하는 5가지 키워드는 '신축, 역세권, 소형, 강남 접근성, 지속적인 임대료 상승 가능성'이다.

PART 4 투자 고수의 정석
투자 고수는 '언제' 투자해야 하는지를 안다. 최적의 매수 시점은 시장이 뜨거울 때가 아니라, 모두가 비관론에 빠진 불황의 끝자락이다. 따라서 고수는 이 결정적 순간을 위해 항상 자금을 준비해둔다. 

투자의 때를 알리는 신호는 명확하다 → 3년 이상 지속된 불황, 사상 최대의 미분양 물량, 역대 최저 경매 낙찰가율, 그리고 사상 최고치를 경신하는 전세가율 등이다. 정부의 부동산 부양책 발표 역시 강력한 시장 반전 신호다. 이런 시기에 고수의 눈에 들어오는 물건은 전세가율이 90%를 넘어 원금 회수가 빠른 성장성 있는 부동산, 주변 시세보다 저렴한 미분양 분양권, 높은 임대수익률을 내는 수익형 부동산이다.

PART 5 대상별 투자의 정석
투자 대상을 아파트, 재건축, 분양권으로 나누어 각각의 핵심 투자 기준을 제시한다. 아파트는 1,000세대 이상 대단지, 우수 학군, 역세권, 국민평형(85㎡ 이하) 등 꾸준한 수요가 보장되는 곳에 집중한다. 재건축은 사업성을 핵심으로 보며, 남은 용적률과 대지지분이 커서 일반분양 물량을 많이 확보할 수 있는 단지를 저점에 매수하는 것이 관건이다. 분양권은 오랜 기간 공급이 없던 지역의 첫 분양 물량을 노리며, 핵심 입지라면 적절한 프리미엄을 지불하고서라도 선점하는 전략을 취한다.

4. 책에서 적용할 점

적용할 점 1)

향후 5년간 자산을 꾸준히 매입하여 전세 레버리지 투자 시스템 구축할 것!

• 1년 2025년 1호기(저축)
• 2년 2026년 2호기(저축)
• 3년 2027년 3호기(저축)
• 4년 2028년 4호기(전세상승분+저축)

• 5년 2029년 5호기(전세상승분+저축)

   

적용할 점 2)

투자 초기에 발생하는 전세금 상승분 등 모든 수익은 소비하지 않고, 자산 규모를 키우는 데 온전히 재투자하며, 구축의 경우 적절히 수리하면서 전세보증금을 꾸준히 상승시킬 것! 역전세의 경우, 자금 일부를 현금으로 보관할 것(5~10%)

적용할 점 3)

시장 분위기와 타인의 말에 흔들리지 않도록 독강임투하며 투자 기본을 지킬 것. 기초부터 틈틈히 복습하고, 실전투자반 신청 꼭 해내서 투자자로서 원칙과 기준 만들것. 

5. 책 속에서 기억하고 싶은 문구

• 내가 투자자에게 당부하는 건 일단 4년 동안만 투자해보자. 조금 길어지면 6년. 이 기간만 잘 참아서 성공하면 그 다음부터는 투자하지 말라 해도 투자가 되어 있다. 이것이 바로 4-6년의 투자 기간을 버텨야 하는 이유다.

   

• 따져야 할 건 따져라. 부동산 시장에서 ‘아줌마’들이 많다. 그렇게 따지는 사람치고 돈버는 사람 못봤어요~ 라고 하는데 아니다. 이건 일종의 조롱이고 비난이며, 부동산을 빨리 매수하라는 신호다. 따져야 한다. 왜 따지지 말라고 하는가? 내 일생 일대의 가장 비싼 쇼핑인데. 중개인이 비아냥거린다고 넘엉가지 말라. 아내가 원망해도 차분히 이해를 구하라. 부동산 중개인인 아줌마가 모두 부자가 되어 있어야 하는데 아닌 것을 보라. 진정한 투자자만이 부자다.

   

• 매수하면 심리적으로 ‘소유효과’라는 것이 생기는데 무언가 소유하면 소유하기 전보다 그 물건의 가치를 더 높게 평가하는 심리. 아파트 가격이 떨어져도 곧 오를거야와 같은 마음이 생겨 매도할 수 없게 된다.

   

• 중요한 것은 당장 내 손에 쥐고 있는 돈이 별로 없어도, 앞으로 얼마든지 더 여유로운 삶을 살 수 있을 거라는 희망과 확신이다. 그 확신을 얻기 위해 오늘도 지식에 대한 투자는 계속되어야 한다. 이것이 야말로 지치지 말아야 할 소중한 일상이다.

6. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한 권을 뽑는다면?

=> 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다(책 리뷰 보기)