안녕하세요 등어입니다 :)
정말 늦어진 2호기 투자후기를
드디어 남겨봅니다!!
(항상 복기글이 늦네요..ㅎ..)
이번에 2호기 투자는
0호기에서 갈아타기였는데
투자 경험도 있었고
강의를 꽤 들었기 떄문에
갈아타기가 쉬울 것이라고 생각했는데
내 단지는 오르지 않은 상태에서
(다른 곳은 다 오르기 시작)
매도를 결정하는 것부터
쉬운 과정은 아니었던 것 같습니다
24년 5월부터 투자코칭을 통해서
라즈베리튜터님께 코칭을 들었음에도
25년 초가 되어서 갈아타기를
성공할 수 있었습니다
코칭부터 거의 1년이 걸리게 된 갈아타기
어려웠던 점과 결국 할 수 있게 된
이유에 대해서 복기를 해보겠습니다
#1 매도를 결정하다
제목을 거창하게 ‘매도를 결정하다’ 이지만
매도를 오랫동안 결정하지 못했습니다
실거주를 했기에 보유효과 때문에
좀 더 객관적인 판단이 어려웠던 것 같습니다
그리고 저는 가치가 있으니
가격이 전고점 대비 많이 빠졌으니
다시 회복할 것이니 지금 충분히 싼데??
싸면 보유하고 있어야하는 것 아닌가??
라는 생각이 더 강했던 것 같습니다
강의에서 늘 말씀해주셨던
더 좋은 자산으로 갈아탄다! 라는 것을
정확히 이해하지 못했던 것 같습니다
더 좋은 자산으로 갈아타기 위해서는
더 좋은 자산이 무엇인지를 알아야했습니다
매번 결론을 내릴때마다
전고점까지의 수익금을 기준으로
내 단지가 충분히 괜찮은데?
라고 생각했었습니다
하지만 서울 시장을 경험해보니
선호하는 지역, 단지부터 가격이 먼저 오르고
전고점도 더 먼저 돌파한다는 것을
경험해보고 난 뒤에 알게 되었네요
그리고 질문의 기회가 있을 때마다
하락장에서 갈아타기를 해야한다고
강의에서 배웠기 때문에
'0호기가 5급지에 있으니 갈아타기를
해야할 것 같은데 어떻게 생각하시나요?'
와 같은 단순한 질문을 했었습니다
지금 돌이켜보면
'이런 단지들을 생각하는데
갈아타기를 하는게 어떨까요?'
와 같이 질문하는 것이 행동을 옮기는데
훨씬 도움이 되었을 것 같네요
이렇게 부족함이 많았는데도
결국 매도를 결정할 수 있었던 이유는
첫번째는 시장의 변화를 보면서
더 좋은 자산으로 갈아타는 의미를
좀 더 이해하게 되었기 때문입니다
두번째로는 앞마당 전수 조사를 통해서
주우이님께서 알려주셨던
5분위 시세표를 완성하면서
갈아탈 수 있는 단지에 대해서
명확하게 남겼기 때문이었습니다
이전에는 막연했던게
금액대별로 리스트업을 해두니
지금 리스트가 괜찮은지?
더 괜찮은 단지는 없는지? 등
멘토님, 동료들의 의견을 들을 수도 있었습니다
아쉬운점
- 강의의 내용을 행동으로 옮기지 못함
- 투자후보를 제대로 남겨두지 않음
질문의 기회를 제대로 활용하지 못함
잘한점
- 꾸준히 강의듣고 학교까지 가면서 배운점
- 5분위 시세표를 결국 완성한 점
#2 500만 깍아주세요
0호기 매도를 위해 세입자분을 내보내고
공실 상태로 부동산에 내놓았는데
타오르고 있던 상급지와는 다르게
저의 단지는 너무나도 조용했습니다
처음 공실로 매도 계획을 세울때
3개월간 이자도 괜찮다 라는 생각이었는데…
일주일 동안 실거주자 몇 분만 보고
이후 아예 손님이 없다는 부사님들의 피드백에
점점 조급한 마음이 들었습니다
시간이 있을 때마다 부동산을 찾아가서
부동산 사장님들께 얼굴 도장을 찍고
요즘 분위기는 어떤지? 가격은 어떤지 등
질문을 통해서 적정 매도가에 대해서
파악해보려고 했습니다
구조적인 아쉬움과 층에 대한 아쉬움
좀 더 선호하는 단지들까지만
보고 간다는 피드백들을 들을 때마다
안타까운 마음들도 들었지만
조금이라도 더 선호하는 단지와 매물이
조금 더 비싸더라도 먼저 나가는 것을
배워 앞으로 적용해야겠다고 다짐했습니다
공실을 만들고 약 한 달 만에
의외로 믿음직스럽지 않다고 느낀 부사님께
매수 의향이 있다는 분의 연락이 왔습니다
부사님 : "혹시 500만원만 깍아줄 수 있나요?
500깎아주면 하시겠다는 분이 있는데?"
이미 올려둔 가격이 낮춰둔 가격으로
되어있었지만 매수자는 거기서 더 …
깍아둔 상태에서 더 깎아달라는 요구에
급하게 자향멘토님께 연락을 드려서
어떻게 생각하시는지 여쭤봤는데
저보다도 더 많이 좋아해주시며
진행하자고 확신을 주셨습니다
혼자였다면 더 고민이 되었겠지만
멘토님의 든든한 지원덕에
의사결정을 바로 할 수 있었습니다
아내와 같이 있었기 떄문에
얘기를 나눠보고서
500도 괜찮지만 200만 깍는걸로
얘기를 해보기로 했습니다
등어 : "사장님 지금도 좀 내려둔 상태인데
500은 많고 200까지만 얘기해봐주세요"
얼마 시간이 지나지 않아
200만원으로 매수 하겠다고 연락을 받고
가계약금까지 바로 진행됐습니다
매수하려고 할 때는 500이 아니라 5천을 얘기하면서
매도할 때는 500도 아깝다는 것을 느끼며
매도인의 입장을 좀 더 이해해볼 수 있게 된 것 같네요 ..ㅎㅎ
아쉬운점
- 처음 매수할 때 구조 등에 대해서 파악을 제대로 못한 점
잘한점
- 매도를 위해서 부동산에 방문하고 계속 연락한점
- 깍더라도 매도를 결정한 점
#3 상단부터 내려오기
매도가 결정되고
드릉드릉한 마음이 들었습니다
‘매일 매물을 털러가면 투자금 +1억
찾아낼 수 있을거야!'
라고 열의를 불태웠는데
결심을 부수기라도 하듯
회사의 업무가 많아지게 되었습니다
얼른 갈아탈 물건을 찾아야하는 조급함과
이제는 서울 자산이 없어졌다는 불안감을
동시에 가지게 되었는데
상황이 도와주지 않는구나라는
불만이 가득했었습니다
바빠도 다들 해나가는데
내가 열정이 부족하고
실력이 부족해서 못만들고 어
라며 스스로가 부족하다는
생각도 했던 것 같습니다
그래도 상단부터 보지 않으면
스스로 만족하지 못할 것 같아
계속해서 투자금을 벗어난
매물을 보러 다녔습니다
야근을 하지 않는 날에는 워크인을 하기도하고
못가는 날에는 전화임장을 하기도 하고
그렇게 도저히 깍이지 않는 시장에서
워크인으로 만난 적극적인 부사님을 통해서
깍아볼 수 있는 매물을 알게 되었습니다
A단지 계갱권을 쓴 26.8월 전세 만기의 매물을
(네고 시점은 25.5월 말)
네고를 하면서 5천 정도 매도인과 어느정도 얘기가 되었습니다
당장에는 전세가가 조금 낮은 편이지만
내년 만기에 지금 시세 정도로 돌아온다면
1년 정도 대출과 모으는 돈과 함께라면
투자가 가능해보였습니다
부푼 기대감을 가지고
자향멘토님께 매물 문의를 넣었는데
만약에 전세가가 안오르는 것에 대한 Risk와
그렇다면 대출 기간이 길어지는 것에 대해
말씀해주셨었습니다
자향멘토님께서 여러번
투자는 습관이 된다고 말씀해주셨는데
배운 방식에서 벗어나서
하고싶은 단지라는 욕심에서
좋지 않은 습관을 만드려고 하고 있었습니다
그리고 강의에서
더 벌진 못하더라도
덜 위험한 것을 선택해서
망하지 않도록 하는
잃지 않는 투자에 대해 배웠음에도
적용하지 못하고 있다는 것을
이때 깨닳았던 것 같습니다
결국 무리가 되는 투자는 선택하지 않고
물건을 만들지 못해서
조금 마음은 쓰리지만
다음 우선순위의 단지들로 넘어갔습니다
아쉬운점
- 배운대로 행동으로 옮기고 있지 않음
- 투자가 습관이 된다고 하는데
쉽게 대출을 일으켜 투자하려함 바쁘더라도 좀 더 내가 할 수 있는걸 하지 않음
잘한점
- 상단부터 보면서 포기할 수 있게 됨
- 알려주신대로 무리한 투자 진행을 포기한 점
- 어려운 상황에서도 매임을 최대한 많이 하려한 점
#4 차선책에서 투자하다
투자금 범위에서 벗어났던
1~5순위의 단지들은
매물을 결국 만들어내지 못했는데
자향멘토님께서 투자금에 맞는
단지들을 보는게 더 좋을 것 같다고
피드백을 해주셨습니다
쉽지는 않았지만 조금 욕심을 내려두고
(5천만 더 있었으면…이라는 생각이…)
투자금에 맞는 단지들을 찾기 위해
만들어두었던 5분위 시세표를 보고
1순위부터 전임을 돌리고 매임을 잡았습니다
그런데 전임 상으로, 실제 매임을 갔을 때
꾸준히 상승하고 있는 시세와
거래가 활발히 이루어지고 있었던 분위기였습니다
갖고 있었던 리스트에서
1~3순위 단지들은 매매가를 5천을 올리거나
아예 매물을 거둬버렸습니다
네고는 500도 안된다고 계속하는
부사님들의 피드백…
보러가서 뭔가 해볼 수 있는 것도 없이
매물이 사라지다보니
맥이 풀리기도 하고
좀 더 빨리 움직이지 않은
저를 탓하기도 했던 것 같네요
그래도 계속해서 차선책으로 넘어가면서
투자금에 맞는 물건을 찾을 수 있었습니다
A 단지 세대수는 작지만 위치가 좋은 3급지 단지
구조가 특이하고 주인거주에 수리는 거의 필요없음
B 단지 세대수는 많지만 연식이 아쉬운 4급지 단지
완전 올수리 필요, 주인거주
둘 다 괜찮다고 자향 멘토님께서 말씀해주셔서
바로 권유디 튜터님과의 매코가 다음날 진행되었습니다
권유디 튜터님께서도 둘 다 괜찮은 단지이고
지금 시장에서는 호가 기준으로
저평가되고 괜찮은지
내가 가진 투자금으로 내 앞마당에서
최선의 선택인지에 대해서
생각해봐야한다고 말씀해주셨습니다
매코가 끝나고 바로
보고 온 부동산 사장님들께
네고 진행을 말씀을 드렸는데
A단지의 1순위 매물은 매매가를 높인다고 하여
또 한 번 날리게 되었습니다…
2순위 매물은 평형이나 구조가 애매해서
우선은 동시 진행한 B단지의 결과를 기다렸습니다
B단지의 매물은 올수리를 해야하기 떄문에
수리비만큼의 매매가를 깍아야했는데
하루 사이에 경쟁자가 생겼고
다음날 경쟁자가 몇가지 검토하고
매수를 하겠다고 하는 상황이었습니다
저는 그러면 오늘 바로 계약금을 쏠 수 있으니
이 가격이면 바로 보내겠다고 하고
부동산 사장님께 말씀드렸는데
이 집도 주인분께서 깍아주지 않는다는
피드백이 돌아왔습니다
이번에는 매코까지 넣었던 상황이라
더 좌절감이 컸었는데
B단지의 부동산 사장님이
시기는 좀 된 과거 일부 수리
대신에 전세가 시세정도로 껴있는 조건
기존 매수하려던 것보다 훨씬 앞 동 매물인데
세입자가 집을 잘 보여주지 않아서
매매가를 높이지 못하고 있는 집이 있는데
여기는 어떠냐고 하셨습니다
다행히 오늘 시간이 된다고 하여
퇴근하자 마자 바로 가겠다고
약속을 잡았습니다
과거 일부 수리라고는 하였으나
세입자분들이 깨끗하게 사용중이셨고
생각보다 협조적이셨는데
목표매수가 수준이었습니다
매도인분께 500만을 외쳐봤지만
한 푼도 안된다고 하시더군요..ㅜ
그래도 매매가가 충분히 괜찮고
동까지도 좋아서 해당 매물로 진행 !!
매도 계약부터 매수 계약까지 약 2주정도만에
갈아타기를 성공할 수 있었는데
갈아타기가 생각보다 많이 어렵다는 것을
경험할 수 있었던 것 같습니다
갈아탈 단지의 유무가 정말
중요하다는 것을 확실하게
배울 수 있었던 경험이었네요
아쉬운점
- 시장상황을 고려하지 않은 채 상단에 오래 머물렀던 것
- 투자 후보 단지들을 빠르게 추리지 못하면서
매물털기의 양이 떨어졌던 점
잘한점
- 안되면 다음 단지 다음 단지로 넘어갔던 점
- 세입자가 안 보여주는 집 시간맞춰가서 본 점
운이 너무 좋게도
올해 온라인TF에 들어가게 될 수 있게되면서
주우이님, 밥잘튜터님, 센쓰튜터님께서
알려주시던 것과 질의응답시간
온티 팀원분들의 응원과 조언을
들을 수 있었습니다
그리고 갈아타기 타이밍에 맞춰
월부학교 봄학기에서
자향멘토님과 함께 보낼 수 있게 되어
인사이트와 방향성에 대해 짚어주셨던 것과
투자에 대해서 조언과 응원을 해주신 출발이들덕에
학기 내에 매도와 매수를 모두 할 수 있었네요
생각나는대로 주저리주저리 쓰다보니
많이 길어진 것 같은데
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)
