1호기를 위해 수도권으로만 앞마당을 만들고 이번에 두 번째로 지방을 앞마당으로 만들면서 단지 비교평가하는 것이 수도권보다 훨씬 까다롭고 어렵다는 것을 느꼈습니다. 그러던 와중에 이번에 프메퍼님의 지방 비교평가 강의를 들으면서 지방 단지 비교평가에 대하여 한발짝 가까이 다가갈 수 있었고 좀 더 자신감이 생기게 되었습니다.
강의를 통해 배울 수 있었던 점들은 아래와 같았습니다.
- 비교평가를 할 때 가치와 가격을 비교해서 가치 대비 가격이 더 저평가된 단지를 고르는데 같은 가격이라면 더 좋은 것, 같은 가치라면 더 싼 것이라는 기본 원칙을 항상 염두해야 한다.
- 서울/수도권은 비교평가에서 입지가 제일 중요한 요소이며 특히 교통이 많은 부분을 차지하지만, 지방의 경우에는 서울보다는 땅의 입지가 약하여 입지보다는 상품성(연식)이 좀 더 많은 부분을 차지하며 특히 인구가 많아 땅의 가치가 더 높은 광역시보다 인구가 적어 땅의 가치가 상대적으로 더 낮은 중소도시에서 연식이 가장 중요한 부분을 차지한다.
- 지방 투자에서는 핵심요소인 지역선호도, 신축(연식), 환경부분에서 겹치는 단지가 가장 좋다. 하지만 세 요소가 모두 충족되는 단지는 그만큼 비싸기 때문에 이 세 요소가 어떻게 겹치는지를 보고 가치가 있으면서 비싸지 않은 단지에 투자해야 한다. 또한, 광역시는 연식보다 지역선호도와 환경부분의 비중을 높여서 봐야하고 중소도시는 지역선호도와 환경부분보다 연식의 비중을 높여서 봐야 한다.
- 지방 비교평가를 하기 전에 그 지역에 대한 특징인 지역의 선호도가 뭔지 먼저 파악하고 나서 본격적인 비교평가에 들어가야 한다.
- 임장과 임장보고서로 가치를 먼저 파악하고 매매가와 그래프를 통해 가격을 확인한다.
- 지방 지역간 비교할 떄는 각 지역에 대한 규모(인구수)가 중요한 요소가 된다.
- 선명한 앞마당을 위해 매물임장 및 결과 남기기와 가설 검증을 해보는 것이 중요하다.
강의를 듣고 아래와 같은 적용할 점을 시도해보려고 합니다.
- 매일 최소 한번씩 전화임장하여 단지 분위기 및 가격 파악하기
- 단지 임장이 끝나는 그 다음주에 금요일,토요일 연속으로 매임 예약하여 지방 단지에 대한 매임 제대로 익히기
- 단지분석을 하면서 프메퍼님이 알려주신 지방 지역내/지역간 비교평가를 제대로 해보기
이제 지방투지실전반 진도가 약 반 정도 나갔는데 나머지 반도 배우는 자세로 임하여 지방 비교평가를 마스터할 수 있도록 노력하겠습니다!!!
