이제 생애최초도 예외는 아니다”
10·15 대책 이후, 진짜 대출 현실 이야기
안녕하세요
월부에서 월급쟁이의 내집마련을 돕는
용용맘맘맘입니다.
10.15일 규제가 터지면서
가장 많이 나오는 부분이 대출 규제입니다.
수도권전역이 규제지역으로 묶이면서
수도권의 주택담보 대출 한도가 줄어든것이 내용의 핵심입니다.
| 항목 | 주요 내용 | 시행 시점 / 비고 |
|---|---|---|
| 규제지역 지정 | 서울 전역 + 경기 일부 12개 지역을 조정대상지역 / 투기과열지구 / 토지거래허가구역 지정 | 10월 16일 |
| 주담대 한도 구간화 | 주택 시가 기준 구간별 대출 한도 설정: - 15억 이하: 최대 6억 원 - 15억 초과 ~ 25억 이하: 4억 원 - 25억 초과: 2억 원 | 10월 16일 |
| LTV 강화 / 조정 | 규제지역 내 주담대 LTV를 기존 대비 대폭 강화 (70% → 40%) | 10월 16일 |
생애최초자 LTV 예외 / 유지 여부 | 생애최초자는 기존 LTV 70% 유지 가능 | 다만 시행령 / 금융기관별 해석 확인 필요 |
| 스트레스 금리 하한 조정 | 대출 심사 시 적용하는 스트레스 금리 하한을 기존 약 1.5% → 3.0% 상향 | 10월 16일 |
| 전세대출 DSR 포함 | 1주택자가 규제지역에서 전세대출을 보유할 경우, 그 이자 상환액을 DSR 산정 대상에 포함 | 10월 29일 |
| 신용대출 보유 차주 제한 | 1억 원 초과 신용대출 보유자는, 규제지역에서 주택 구입 대출시 불가 | 10월 16일 |
비주택 담보대출 (상가·오피스텔 등) | 비주택 담보대출도 LTV를 기존 70% → 40% | 규제지역 기준 적용됨 |
이표가 이번 대출 규제의 전부입니다.
그럼 여기서 가장 많이 나오는 질문중 하나가
바로 생애최초 대출입니다.
그래서 이번 칼럼에서 생애최초 대출에 대해서 정리를 해볼께요
생애최초대출이란?
생애최초 대출은
말 그대로 인생에서 처음으로 ‘내 집’을 사는 사람에게
정부가 금리·LTV·세금 등에서 혜택을 주는 주택담보대출 제도입니다.
즉 세대주 세대원 포함에서 단 한번도
주택을 매수한 이력이 없어야 합니다.
여기서 주택 인정여부에 많은 질문을 하는데 간단하게
청약후 계약을 했던 이력이 있는경우
분양권 매수한 이력이 있는경우
도시형 생활주택을 보유한경우
집을 과거에 매수했다가 매도한 이력이있는경우
생애최초 대출이 되지 않습니다.
(일반오피스텔은 비주택이라 주택으로 보지 않습니다)
왜 사람들이 생애최초 대출을 찾는가?
생애최초 대출의 가장 큰 장점은 ltv우대가 된다는점입니다.
-비규제지역(수도권외): ltv 80%/전입의무 음
-규제지역: ltv70% / 10.15일까지 최대 6억/ 6개월이내 전입무
생애최초 대출의 종류는 어떤것들이 있는가?
생애최초는 은행권과 정책자금으로 구분됩니다.
1. 생애최초 주담대 (은행권)
-DSR 40% ( + 수도권의 경우 스트레스 가산금리 3%)
-LTV 70%
-소득제한 없음
-주택가격 제한없음
-대출한도 : 6억
★여기서 주의점이있습니다!★
이번 대출 규제안에서 은행권 생애최초 LTV70%는 맞지만
대출한도 6억에 대해서는 금융권마다 해석이 지금 다릅니다.
즉 아파트 시세가 15억 초과인 경우는 4억
25억 초과인경우는 2억내로
좀더 보수적으로 한도를 산정하는 케이스도 있습니다.
이부분에 대해서는
정부에서 다시한번 질의응답으로 구체적으로
가이드가 나오겠지만. 현재로서는
금융기관도 각각 해석이 다르게 보고 있으니
이부분은 좀더기다려 보시면 좋겠습니다.
2 생애최초 주담대 (디딤돌-정책자금)
생애최초는 정책자금에도 있습니다.
그중 하나가 디딤돌이죠
-DTI 60% (여기는DSR보지 않기때문에
좀더 완화된 조건으로 소득대비 대출한도를
산정합니다)
-LTV70%
-소득기준: 부부합산7천이하 (신혼부부8천5백이하)
-주택가격: 5억이하 (신혼부부6억이하)
-대출한도: 2.4억
▶ 여기서 우리가 볼부분
주택가격 5억이하를 보는분
혹은 신혼부부 혼인신고 7년이내인분들중
6억이하 매매가를 고려중이인분들중
대출한도를 2.4억대를 받아도
내집마련이 가능한분들은
내집마련으로 디딤돌대출-생애최초를
이용하시면좋습니다.
2 생애최초 주담대 (보금자리론)
-DTI 60% (여기도 정책대출이기에 DSR을 보진않습니다)
-LTV70%
-소득기준: 부부합산7천이하 (신혼부부8천5백이하)
-주택가격: 6억이하
-대출한도: 4.2억
▶ 보금자리론과 디딤돌이
다른이유 중 가장큰이유는
금리는 더 비싸되,
주택가격 한도와 대출한도가 더 크다는점입니다.
그래서 여러분들중
한도가 많이 필요하신분들이면
보금자리론(정책자금) 생애최초 대출을 이용하시면 됩니다.
참고) 많이 묻는 신생아 특례도 변한건 없습니다/
-DTI 60%
-LTV70%(수도권) LTV80%(지방-생애최초)
-소득기준: 부부합산 2억원이하(1인소득1.3억이하_
-주택가격: 9억원이하
-대출한도: 4억
지금 규제가 무섭고,
대출이 줄었다는 뉴스에 마음이 주저앉을 수 있습니다.
하지만
내집마련의 본질은 준비된 나’입니다.
대출 규제가 생겼다고 해서 끝이 아닙니다.
정책자금
(생애최초, 보금자리론, 디딤돌 등)은
여전히 무주택자에게 길을 열어두고 있습니다.
소득이 충족된다면 정책자금을,
소득이 초과된다면 은행권 생애최초대출을 비교해보세요.
지금은 포기할 때가 아니라
‘검토하고 움직일 때’입니다.
나의 의지는, 나의 목표는,
규제에 무너지지 않아야 합니다.
내집마련은 ‘운’이 아니라 ‘준비의 결과’입니다.
흔들리는 마음을 붙잡고
오늘부터 다시 마음을 다잡고,
첫 집을 향한 로드맵을 다시 그려보세요.
그 길의 끝에는 분명,
“내가 해냈다”는 말이 기다리고 있을 겁니다.
내집마련을 내가 해야지
어느 누구도 해주지 않기에
내가 포기하면 안됩니다^^
최근 내집마련 기초반에서
생애최초대출로 고민이 많으신것같아 칼럼을 남기니
도움이 되셨으면 좋겠습니다.
그럼 즐겁게 퇴근하세요!!
저도 이제 퇴근해 보겠습니다!!
