📒 강의 후기 및 적용점

최근에 들은 월급쟁이 부자되기 강의에서 배운 내용을 정리해보려 한다. 이번 강의에서는 임장(현장조사)과 시세조사의 기본부터, 투자할 단지를 찾아내는 방법까지 구체적으로 배울 수 있었다.

1️⃣ 동별 판단의 기준

• 동네를 볼 때 단순히 "좋다/나쁘다"로 나누면 안 된다.→"나쁘다"는 편견만으로 배제하면 기회 자체를 놓칠 수 있다.
• 내가 투자할 곳은 결국 남들이 선호하지 않는 곳일 수도 있기 때문.

• 선호도 순위로 나눠보자!

   

2️⃣ 입지 분석 – 수요를 끌어당기는 힘을 파악하자

부동산 투자에서 입지 분석은 단순히 지리적 위치만을 보는 것이 아니다.
핵심은 "이 지역에 사람들이 왜 살고 싶어할까?"에 대한 답을 찾는 것이다.

🔍 입지 분석의 관점 바꾸기

• 투자자는 항상 '수요'를 염두에 두고 입지를 바라봐야 한다.
• "사람들이 좋아할까? 살고 싶어할까?"라는 질문을 던지고,
• 이어서 "왜 그런 생각이 드는 걸까?"라는 이유를 찾아보는 것이 중요하다.
• 그래야 그 지역이 앞으로도 계속 사람들을 끌어당길 수 있을지 판단할 수 있다.

📉 하락장에서 더 중요해지는 입지 분석

시장 분위기가 하락장일수록 사람들은 '더 좋은 입지'만 찾게 된다.
이때, 입지를 개선시킬 수 있는 요소를 알고 선제적으로 대응하면 기회가 온다.

🛠 입지를 개선하는 3가지 요소

1. 🚆 교통 인프라 개선
   • 신규 노선 개통 (예: 지하철, 경전철, GTX 등)
   • 도로 신설, 확장
   • 철도 연결 등 접근성 향상
2. 🏙 환경개선
   • 신도시 개발
   • 재개발·재건축 사업
   • 주거환경 정비 & 상권 확장
3. 🏭 일자리 공급
   • 산업단지 유치
   • 대기업 본사, 연구소 이전
   • 직주근접 수요 증가 가능성

💡 핵심 인사이트

✅ 입지 호재가 ‘가격에 반영되기 전’
✅ 그리고 사람들의 기대감이 ‘심리에 반영되기 전’에

👉 투자자는 먼저 알아보고 선제적으로 판단할 수 있어야 한다.

이것이 바로 데이터 + 감각 + 분석이 필요한 이유다.

3️⃣ 시세조사 & 전고점 이해

• 전고점은 단순한 숫자가 아니라 그 지역의 가치 판단 기준이 된다.
• 전세가가 없는 단지는 KB 시세나 주변 단지를 비교해서 가치를 산출해야 한다.
• 2020년 이후 신축 단지는 전고점 데이터가 부족하니, 주변 유사 단지의 가격을 기준으로 잡는 것이 중요하다.

💡 강의에서는 실제로 **숫자 필터(15,000~25,000)**를 걸어 단지를 추려내고, 비교·분석하는 방법을 보여주셨다.

4️⃣ 생활권별 단지 분석

• 아실(부동산 플랫폼)을 활용해 단지별 시세를 비교 가능.
• 임장을 통해 직접 보고, 단지의 장단점을 기록해야 한다.

• 중요한 건 "이상하다?"라는 의문을 가지는 것. 그 의문을 풀기 위해 현장을 다니며 데이터를 쌓아야 한다.

   

5️⃣ 랜드마크 아파트 찾기

• 생활권 내 **대표 아파트(랜드마크)**를 기준으로 나머지 단지를 비교해야 한다.

• 예: 아실 → 최고가, 해당 앞마당, 평형 84㎡ 기준으로 3개 정도 선정

   

6️⃣ 단지 임장 – 실전 포인트

• 처음엔 모든 단지를 다 돌려고 하기보다, 선호 단지부터 임장하는 게 좋다.
• 단지 1곳당 10~15분 정도 머물면서 체크 포인트를 기록.
• 체크할 요소:
  • 큰도로/작은도로 여부
  • 안전성 & 쾌적성
  • 상권, 조경, 주차장
  • 언덕/평지 여부, 동간 거리

👉 조원분들이랑 그냥 단지에 대해 대화해라→내용이 다틀려도 된다. 하다보면 앞마당이 늘고 비교평가가 저절로 될것이다.

👉 잘하려고 하기보다 즐겁게, 꾸준히 하는 것이 중요하다고 하셨다.

7️⃣ 배운 점 & 다짐

이번 강의를 통해 단순히 데이터만 보는 게 아니라,

앞으로는 “못할 것 같다”는 생각보다, 어떻게 하면 더 잘할 수 있을지에 집중하면서 임장 기록을 쌓아보려고 한다.

👉 이번 후기를 정리하면서, 단순히 이론이 아니라 현장에 나가서 직접 확인하고 기록하는 훈련이 꼭 필요하다는 걸 다시 느꼈다.

✅ 적용점: 입지 분석을 실전에서 어떻게 활용할까?

이론은 실전에 쓰일 때 의미가 있다.행동하자

1. “왜 이 지역에 수요가 생길까?”라는 질문을 습관화하기

• 단순히 가격이 싸거나, 신축이라는 이유만으로 접근하지 말 것.
• 지도나 주변을 둘러보면서 “사람들이 왜 여기 살아야 하지?”라는 질문을 던져보자.
• 예: 편의시설은 충분한가? 역세권인가? 학교나 병원이 가까운가?

💡 팁: 카페, 학원가, 병원, 편의점 밀집도 = 생활 수요가 있다는 신호

2. 개발 호재는 ‘시점’을 따져라

• 교통, 환경, 일자리와 관련된 호재가 ‘언제 실현될 것인지’가 핵심이다.
• 착공 예정인지, 이미 공사 중인지, 오래 걸릴 일인지 분류해야 한다.
• 반대로, 아직 계획 발표만 있는 곳은 기대감만 반영되어 있을 수 있음

💡 팁: 너무 멀거나 불확실한 호재는 과감히 배제해도 좋다

3. 일자리 = 거주 수요 직결

“직장이 있는 곳”과 “살고 싶은 주거지”가 일치하면 수요는 강해진다

일치하지 않을 시 교통 중요!

4. 심리보다 비교평가를 통한 가치 판단을 목표로

• 대중이 관심 가지기 전, 가격에 반영되기 전이 ‘기회’
• 그래서 입지는 무조건 ‘가치 판단하고 임장으로 ‘확인’해야 한다
• 단순 호재 나열이 아닌, 지역의 현재 가치판단과 얼마나 싼지 가격

💡 팁: 뉴스보다 임보와 임장을 통한 가치판단과 비교평가를 통한 우선순위가 중요