안녕하세요!
전국 어디든 발로 뛰는 투자자 험블입니다.
발로 뛴다 시리즈의 네 번째 지역
광명의 이야기를 이어가볼까 합니다.
2016년부터 본격적으로 시작된
광명뉴타운&철산재개발 사업으로 인해
광명이 변화하고 있습니다.
불과 7~8년 전의 모습과 비교해봐도
흔적을 찾아볼 수 없을만큼 변화한 모습인데요.
앞으로 더 살기 좋아질 광명에 대해
조금 더 깊이 알아보겠습니다!
🏠 이 글을 읽으면 이런 점을 알 수 있어요!
- 지금 왜 광명에 주목해야 하는지
- 지금처럼 뜨거운 시장에서, 어떻게 기회를 잡을 것인지
광명 뉴타운&철산 재건축
광명의 개발은 크게 두 곳으로 나눠볼 수 있어요.
- 광명 뉴타운 (광명사거리역 인근)
총 11개 구역
- 철산 재건축 (철산역 인근)
- 4단지 ➡︎ 철산센트럴푸르지오
- 7단지 ➡︎ 롯데캐슬&SKVIEW 클래스티지
- 8,9단지 ➡︎ 철산자이더헤리티지
- 10,11단지 ➡︎ 분양예정
광명 뉴타운은, 7호선 광명사거리역 인근에
총 11개 구역이 개발되는 사업이에요.
반면에 철산 재건축은, 7호선 철산역 인근에
약 7,400세대 규모의 재건축 사업입니다.
2015년과 2025년의 위성지도를 보면
기존에 주택, 빌라 등 균질하지 못했던 곳이
광명 뉴타운 개발사업으로 변한 모습을
조금 더 뚜렷하게 확인해보실 수 있습니다.
🏠 뉴타운과 재건축의 차이점이 뭐에요?
- 뉴타운은 구도심 개발을 위한 도시재정비 촉진사업으로, 정식 명칭은 재정비 촉진사업이에요.
- 특정 지역을 대단위로 묶어 건물/도로/녹지/기반시설 등을 고려해 완전히 새로운 도시를 만드는 것이에요!
- 기존 재개발, 난개발과 더불어 기반시설의 부족 문제를 해결하기 위해 도입되었어요!
- 가장 큰 장점은 넓은 지역의 개발로 인해 주거환경과 도시미관이 크게 개선된다는 점이에요!
- 재건축은 기존 노후 건축물을 허물고 다시 짓는 사업이에요. 기반시설이 양호한 지역에서 주로 시행합니다.
- 재개발과는 다른 사업이에요. 재개발은 기반시설까지 정비하지만, 재건축은 건물만 새로 짓는 경우가 많아요!
뉴타운, 재건축, 재개발 등을 통해
주거환경이 개선되는 것은
주변 단지에도 많은 영향이 있습니다.
2021년, 상대적으로 위치는 안 좋지만
주거환경이 매우 뛰어났던 광명역세권의 신축과
입지는 좋지만 연식이 아쉬웠던 철산역세권의 준신축
두 단지의 가격 흐름을 보면 그 영향을 유추해볼 수 있어요.
철산 재건축이 완료되지 않았던 21년에는
주거환경이 뛰어나고 연식도 우수한
광명역세권 신축 단지의 가격이 더 높았지만
철산 재건축이 활발히 진행되고
입주하는 단지가 하나 둘 생기면서
주거환경이 개선되다보니, 주변에 있는
좋은 입지이지만 연식이 아쉬웠던 단지의
가격이 비슷한 수준을 형성하고 있어요!
천지개벽, 광명에서 기회를 잡는 방법
광명 뉴타운, 철산 재건축 사업으로
빠르게 변화하는 광명에서
어떻게 기회를 잡을 수 있을까요?
이럴 때는, 비슷한 사례를 찾아보고
광명에도 이를 적용해봄으로써
기회를 찾아볼 수 있습니다.
수도권에서는 대표적으로
성남과 수원의 구도심 개발사업을
예로 들어볼 수 있습니다.
성남 구도심 재개발
8호선 신흥역 구도심의 개발로
신축 단지가 들어서며 환경이 개선된 경우입니다.
기존에는 같은 8호선 라인의
단대푸르지오라는 단지가 규모, 쾌적성, 평지라는
장점이 확실해서 늘 높은 가격을 형성했었는데요.
최근 신흥역 인근에 신축 단지가 자리잡고
주변 환경이 개선되고 나니
인근 단지인 중앙힐스테이트 역시
선호도가 가격으로 반영되고 있는 모습입니다.
수원 구도심 정비사업
수원도 비슷한 사례를 찾아볼 수 있습니다.
매교역 인근(수원의 구도심, 중심)의 개발로
대규모 신축 단지가 입주하며 환경이 개선되었습니다.
재개발이 된 대규모 단지 사이에 위치한
인계파밀리에라는 단지는, 신축 입주 후
주변 환경이 180도 달라졌습니다.
과거 이런 모습이었던 단지 주변이
이렇게 알아볼 수 없을 정도로
다른 모습이 되었습니다.
이처럼, 주변의 대규모 개발사업은
① 주거환경 개선효과로 이전과 다른
선호도를 보일 가능성이 높습니다.
② 더불어, 대규모 입주장이 지속된다면
일정 기간 가격 눌림 구간이 발생하며
우리에게 언제든 기회를 열어줄 수 있습니다.
여전히 현재 진행중인 변화하는 광명에서도
충분히 그런 단지들을 찾아볼 수 있습니다.
환경이 개선되었지만,
여전히 가격을 회복하지 못하고 있는
단지들이 꽤 많이 있기 때문입니다.
단, 지도로만 주변을 확인하고
가격만을 바탕으로 판단해서는 안 됩니다.
반드시 현장에 나가서 환경개선의 정도를
확실하게 느껴보고, 현장의 가격을 알아야 합니다.
지도로 봤을 때는 주변이 좋아진 것처럼 보이지만
막상 현장에서 느껴보면 그렇지 않을 수 있습니다.
그러니 꼭 현장에 가셔서 정말 주변이 변했는지
그래서 내가, 내 가족이 다니는 길이 안전한지
내 아이의 등, 하교길은 안전할지
편의시설은 괜찮아졌는지, 역 접근성은 괜찮은지
새로 개설된 노선은 없는지 등
입지요소를 바탕으로 가치를 판단하고
+@의 개념으로 환경개선의 정도를 느껴본 후
가치에 맞는 가격인지 판단해봐야 합니다.
10월 15일, 생각보다 강도높은
부동산 규제대책으로 많이 놀라셨을 것 같습니다.
하지만, 이럴 때일수록 주저앉지 말고
내가 할 수 있는 것은 무엇일지
더 집중해야 할 때입니다.
위기와 기회는 늘 공존하기 때문입니다.
📺 구해줘월부 라이브 내용입니다.
이번 규제로 인해 11억 이하 주택을
매수하고자 하는 분들의 부담이 높아졌습니다.
반면에, 20~30억대의 고가 주택 매수자들은
상대적으로 영향이 크지 않을 수 있습니다.
매매가가 적을수록, 구매 부담이 높아지는
아이러니한 상황이 되어버린 것입니다.
즉, 11억 이하 주택의 경우
매수자들의 부담이 높아지기 때문에
상대적으로 매수세가 감소할 가능성이 있습니다.
이런 곳에서 생애최초 등의 조건을
활용할 수 있다면, 기회가 될 수 있습니다.
날씨가 아닌 계절을 봐야 해요.
올바른 내집마련, 갈아타기는
항상 맞다는 이야기입니다.
잘 고른 내 집 산 걸 10년 뒤에
후회하는 사람이 있을까요?
구해줘월부 중, 너나위님
지금까지, 천지개벽중인 광명의 위상
그리고 입지와 기회를 잡는 방법까지
광명이라는 지역에 대해 알아봤습니다.
다음에도 여러분들께 도움이 되는 지역을
👟 직접 발로 뛰어다녀 오겠습니다.
오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
즐거운 저녁시간 보내세요 :)
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