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너바나, 주우이, 자음과모음
안녕하세요~
20대 싱글 투자자 채너리입니다 :)
다들 명절 잘 보내고 계신가요?
얼마전, 월부 유튜브에 너나위님께서
“수도권의 상승 흐름”을 말씀해주셨는데요,
"지역 안에서 역이 있으면
역에서 가까운 애 먼저 오르고
그 다음 옆에 단지, 그 다음 옆에 단지
촥 퍼지는거에요."
이에 과거에는 어땠고,
향후 우리 투자에는 어떻게 적용해야하는지
한번 사례로 알아봤습니다!
그럼 같이 가볼까요?
1. 첫번째 사례, 평촌
첫 번째 사례는 평촌입니다.
평촌은 다들 아시다시피,
크게 평남-평북으로 나누어져 있고,
학군과 단지 쾌적성으로 인해
평남쪽을 사람들이 좋아합니다.
평남쪽에 역에서 제일 가깝고
입지가 뛰어난 곳은 목련2단지인데요,
과거의 흐름을 보시면
25평에 방2개 복도식 단지에도 불구하고
평북에 멀세권인 관악타운 84와
유사하게 전고점을 형성한 것을 볼 수 있습니다.
둘의 차이점은 "상승 시점”입니다.
둘 다 2014~2017동안 완연한 상승을 보였지만,
입지적으로 우위에 있는 목련2단지는
2017년 말부터 1차 폭등을 시작한 반면,
관악타운의 경우 2019년 중순부터 본격적인
상승세를 보여주는 것을 알 수 있습니다.
즉, 역세권에서 시작된 상승 흐름이
멀세권으로 전파되는 모습을 알 수 있죠.
그렇다면 관악타운 다음으로는
어디로 상승 흐름이 흘러갔을까요?
바로 경수대로 건너편의 한마음입니다.
한마음은 이 경수대로 때문에
단절성도 심하고, 주변의 균질성도 덜해서
선호도가 떨어지는 게 사실입니다.
그러나 이전 상승장의 흐름을 분석해보면
관악타운 다음 상승 흐름은
한마음으로 흘러들어온 것을 알 수 있죠.
2. 평촌 사례 - 투자 적용
이를 투자에 어떻게 적용할 수 있을까요?
지금은 토허제로 묶였지만,
나중에 투자 기회가 온다면
저는 아래와 같은 흐름으로 분석할 것 같습니다.
첫째, 평북의 관악타운 대비
평남의 목련2단지가 더 저렴합니다.
그러나 투자금 측면에서 봤을 때는
목련 2단지의 전세가 대비
관악타운의 전세가가 높아
관악타운이 유리합니다.
다만, 두 단지 모두 투자금이
3~4억대로 형성되어 있으므로
이 투자금에 이 단지가
최선인지를 한번 더 검토해봐야 합니다.
둘째, 관악타운까지 날라가버린다면,
경수대로 건너편의
선호도 떨어지는 단지도 볼 수 있어야 합니다.
다만 저라면 한마음보다는
연식의 이점이 있는 단지를
우선적으로 볼 것 같으며,
해당 단지들의 최대 투자금을 1.5억정도로
한정지어서 봐야할 것 같습니다.
이전 나눔글에서 설명 드렸지만
같은 지역이라는 이유로
상승장에서는 규제 지역으로 묶이기 쉽고
단지 자체의 선호도는 떨어져
하락장에서는 환금성이 떨어질 수 있기 때문입니다.
그렇기에 반드시 투자금 측면에서
이점이 있어야 합니다.
3. 두 번째 사례, 수지
그 다음 사례는 월부 첫사랑 수지입니다.
수지는 참 재미있는 곳인데요,
신분당선이 개통되면서부터
확실히 신분당선 역 주변의 단지와
그렇지 않은 단지 간의
위상 차이가 많이나는 곳이 됐습니다.
지난 상승장을 복기해보면,
역세권 구축이었던 성복역현대홈타운이
신봉마을LG자이
만현마을LG자이까지 붙여봤을 때
확실히 상승 흐름이 빠르며
+ 고점도 높게 형성된 것을
확인할 수 있었습니다.
이번 상승장에서도 보면 마찬가지로,
역세권에서 시작된 상승 흐름이
비역세권 단지들로 퍼져나가는 것을
확인할 수 있습니다.
즉, 영상에서 너나위님이 말해주셨던
작은 서울이 지역 안에 존재하는 것이죠.
4. 투자 적용
그러면 이를 어떻게 내 투자에 적용할 수 있을까요?
첫째, 지역 전체가 싼 곳이라면
역에서 가까운 곳부터 지켜봐야 합니다.
아직 상승 온기가 퍼져나가지 못한 5급지가
그 예시일 수 있겠죠.
당장은 투자금이 많이 들어가는 것처럼 보이지만
언제 전세가 확 정리되며 튀어오를지 모르고,
이전에 살펴 보았듯 가장 큰 폭 / 빠른 상승을 보이기에
역 인근의 단지를 먼저 접근해야 합니다.
둘째, 지역이 어느 정도 상승 흐름을 보였다면
역에서 떨어진 단지라도
투자로 접근할 수 있어야 합니다.
사실 이런 단지들이
투자 기회를 오래 열어줄 가능성이 높습니다.
물론 지금은 대부분의 수도권 지역이
규제 지역으로 묶여있지만,
그렇지 않은 지역에서,
풍선효과로 역 인근의 단지에서
시세 흐름이 빨리 왔다면
고개를 옆으로 돌릴 수도 있어야 합니다.
수도권은 지방과는 다르게
이전의 가격 대로 회귀하지 않는 특성이 있어서,
지금의 가격대를 다시는 보지 못할
가능성이 높기 때문입니다.
5. 마치며
하루 걸러 시장이 바뀌는 귀한 시간을
보내고 있는 것 같습니다.
강력한 규제로 인해서
현장에서 매물이 점점 줄어드는 것을 느끼고,
Q&A 게시판을 보더라도
사람들이 흔들리는 모습을 보게 됩니다.
그러나 이럴 때 일수록
미스터 마켓에 흔들리지 않고
차분하게 실력을 쌓아나가는 것이
중요하다고 생각이 듭니다.
미스터 마켓의 변덕에 휘둘려서는 안 된다는 것은 버핏이 중요하게 여기는 철칙 중 하나다. 미스터 마켓은 기업의 바람직한 면에만 눈길이 쏠리는 탓에 아주 높은 가격을 매기는가 하면, 때로는 몹시 침울해져서 기업의 어두운 전망만 보고 아주 낮은 가격을 매기기도 한다. 버핏이 중시하는 ‘기업의 진정한 가치’와 미스터 마켓이 매기는 가격에는 대부분 큰 차이가 있다. 그러므로 사탕발림에 넘어가 주식을 사버리면 골치 아픈 일이 벌어지니 섣불리 다가가지 말고 진정한 가치를 꿰뚫어 보아야 한다.
- 워런 버핏 삶의 원칙 中
지금처럼 이전 상승장을 복기하며
다음 2차 상승장을 대비할
좋은 시기는 없다고 생각합니다.
여러분이 알고있는 1차 상승장의 모습은 무엇이고,
기대하는 2차 시장의 모습은 무엇인가요?
2차 상승장을 위해서
어떤 대비를 하고 계신가요?
미스터 마켓에 휘둘리지 않고,
이전 상승장을 복기하며
다음 상승장을 대비하시면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :) 💚
