안녕하세요,
함께 나아가는 투자자 리스보아입니다.
규제 발표 이후에
벌써 지역별로 벌어져있던 가격에
분위기가 달라지면서
매도가 쉽지 않은 분위기라는 곳도
생기기 시작했는데요,
(출처) 중앙일보 기사 https://n.news.naver.com/article/025/0003476482
이렇게 혼란스러운 시장 속에서
지금 또 기회가 될 수 있는 지역들은
어디가 있는지,
그리고 당장은 아니더라도
어떤 시기를 잘 지켜봐야 할지
같이 이야기 나눠보려고 합니다.
좋은 위치지만, 환경이 아쉬웠던 곳이
개발이 되었을 때 파급 효과
수도권 안에서도 보면
서울 중심이나, 주요 업무 지구가 가깝지만
너무 언덕지고, 아파트가 별로 없고
균질성이 떨어지는 지역들을 가보면
‘ 위치는 좋지만 아쉽다’라는 생각이 드는데요,
사실 위치 자체가 너무 좋기 때문에
그 정도 위치를 대체할 곳이 한정적인 수도권에서는
개발이 될 가능성이 있고
그렇게 개발 후에
환경이 개선되었을 때
파급효과가 크기도 합니다.
대표적인 예시 중 하나가
마포 , 공덕 일대가 개발되었던 사례인데요,
해당 지역의 ‘래미안 공덕4차’는
주변에 공덕 래미안, 마포의 대장 푸르지오가
들어오고 주변의 모습이 바뀌기 시작하면서
주춤했던 전세가가 정리되기 시작하고
매매가의 상승 속도보다 올라가면서
투자 기회를 주었습니다.
그리고 무려 9.5억이라는 엄청난 수익을
주었는데요,
그렇다면 지금 수도권에서
이런 기회를 주는 곳은 어디일까요?
구로, 가산의 직장 수요를 가져올 수 있는
천지개벽중인 광명
서울의 서쪽으로 넘어가보면
주요 직장 중 하나인 구로와 가산이 있는데요
구로, 가산의 특징은
주요 직장이 있지만
상대적으로 택지나 아파트 자체가
부족하다는 점이 있습니다.
그래서 이 지역으로 출퇴근 하는 분들의
수요를 가져오면서, 가까운 위치에
환경이 개선되고 있는 곳 중 하나가
바로 ‘ 광명 ’인데요
실제로 광명의 경우
‘철산역' 일대가 주공 아파트 재건축 등으로
새 아파트가 들어서고 학원가, 상권 등이
발달하면서
구로의 개봉동의 삼환아파트보다
광명 철산의 쌍마한신 아파트가
지난 상승장에서도 더 많은 수요를
가져갔다는 것을 알 수 있습니다
그리고 광명의 기회는 아직 더 남아 있는데요,
바로 입주가 아직 남아 있고
대규모 신축 아파트들이 들어서면서
주변 환경이 개선되는 곳들이
생기고 있기 때문입니다.
이전엔 빨간 벽돌의 균질성이 떨어지는 곳에서
새 아파트와 상권으로 바뀌면서
‘입지가 좋아지는 ’것은 확정인데
아직 ‘가격에 반영이 안된 곳’들이 있기 때문이죠
실제로 입주가 예정된 곳의
근처의 아파트 예시를 가져와서 봐도,
전고점 대비 무려 -23%나 빠진 상태에서
아직까지도 가격이 크게 변동하지 않고 있는 상황입니다.
여기서 만약 지난 공덕의 사례처럼
전세가 정리되면서
상대적으로 소액으로 투자할 수 있는 기회가 된다면
제 2의 공덕 래미안이 될 수도 있겠죠ㅎㅎ
강남과 가까운 노른자 땅에, 입지가 개선되고 있는 구성남
그리고 광명 못지 않게 기대가 되는 지역을
하나 더 꼽으라면,
바로 위의 송파와 인접해있는 땅이면서,
대규모 재개발로 5천세대가 넘는
랜드마크 아파트를 가지고 있는
그리고 앞으로도 개발이 계속 진행이 될
구성남이 있습니다.
구성남 안에서도 지금도 여전히
8호선 역세권에
사람들이 선호하는 단지임에도 불구하고
전고점 대비 -19% 조정된
단지가 있습니다
공급이 기회가 될 수 있는 포인트!
결국 이렇게 입지가 개선되는 지역에서
투자를 바라볼 때 가장 중요한 것은
1)수도권에서 가장 중요한 땅의 힘,
주요 직장이나 중심부와 가까운 위치여서
수요를 가져올 수 있는 곳인지
2)이전에는 아쉬웠지만 환경이 개선되면서
사람들이 좋아할 곳으로 바뀔 곳인지
3)그러면서 여전히 가격에
이런 기대감이 반영이 안되어 있어서
가치대비 싼 곳이 있다면
기회를 놓치지 않고 잘 살펴보시면 좋을 것 같습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다
