지방 2호기 전세권 설정이 되어버렸습니다 [월부학교 가을학기 재ㅇ12ㅣ 튜터님과 전력투구⚾ 룰루랄라7]

안녕하세요. 

경제적 자유를 이루어

인생을 즐겁게 살고 싶은 

룰루랄라7입니다.

현재 

월부학교 가을학기에서

재이리 튜터님

그리고 구공즈와 함께

전력투구 중입니다. 

오늘은 

꺼내보기 싫어서

묻어두었던

저의 2호기 전세권 설정 

배경 및 대처 방법에 대해서

이야기 하고자 합니다.

2호기까지 하면서 전세권 VS 전세 보증보험  차이도 몰랐다.

(나는 아직도 초보다…)

당시 지방도 

소유권 이전 조건부 전세대출 금지가 되던 시기

집주인이 분양 받은 집으로 

들어가야 하는데… 

집이 팔리지 않아서 

급하게 급매로 내놓은 매물이었습니다. 

싼 만큼 잔금 날짜가 빨랐습니다. 

저에게 주어진 시간은 70일이었습니다. 

전세가 부족한 시장이었지만…

1호기 경험 때 느낀

 ‘전세는 빨리 뺄 수록 좋다’

를 알고 있기에

세입자 모시기에 급급했습니다.

그런데

현금 세입자 분이 나타났다?

럭키비키 ♥

부사님과 빠르게 특약을 주고 받았고

저의 신경은 

온통

나중에 집 잘보여주는 것과 

이사 나가게 되는 날짜를 

협의 하는 것이었습니다. 

그래서 아래 특약 부분을 놓치고 말았습니다.

(임대인은 임차인의 

전세금 보전=보증보험, 

전세권 설정 등에 관한 

서류 필요시 적극협조하며…)

해당 특약을 읽고 

통상 보증보험을 하니까…

사실은요…

 전세권이 뭔지도 몰랐습니다.

그래서 그냥 지나쳤습니다! 

하지만 잔금까지 다하고 

세입자가 입주한 지 

2주 정도가 지난 

어느 날

부사님께

이런 문자를 받았습니다.

헉!

그제서야 전세권이 

무엇인지 찾아보았고…

전세권의 의미를 

알게된 

저는 

급하게…

부사님을 통해서 

세입자 분 설득에 들어가지만…

전세권 주장을 강력하게 하시는 세입자분… 

결국 세입자 분과 

직접 통화를 해서 알게 된 사실은

전세입자분은 서울에 분양 받은 집이 있으셨고 

해당 집에 전입신고를 

해야 하는 사정이 있으셔서 

제가 투자한 집에 

전입 신고를 하지 못하는 경우였습니다. 

‘전세권 설정을 하면 수리 등이 필요할 때 

직접 하셔야 한다. ’

등에 대해 이야기해드렸니 

세입자 분께서 당황하셨지만 

어쩔 수 없다고 하셨습니다. 

반전인건…

부동산 사장님은 

세입자분이 전세 계약하기 전에 

전세권 요구했다는 것을 

알고 계셨다는 겁니다. 

(저한테는 한마디도…안하셨습니다.)

당연히

제대로 확인 안한 

저의 잘못이었습니다. 

그래서 저는 당시 운이 좋게도  

2025.4월 지방실전반을 들으며 

담당 튜터님이신

 몽부내 튜터님께 여쭤보았고

“전세권 설정된 집,괜찮다며” 

안심 시켜주셨고 

전세권 관련 특약에 대해 

여쭤보게 되었습니다. 

심지어 

당시 지방실전반 선배님 강의에서 

재이리 튜터님께서 

(현재 월학 담당 튜터님💕)

매매, 전세 등의 특약에 관한 강의를 해주셨고 

전세권에 대해서도 

다루어주셨습니다. 

기초반에서는 

전세권, 보증보험에 대해 

들어본 적이 없기에 

정말 투자자로서 

유익한 강의였던 것 같습니다. 

몽부내 튜터님과 

재이리 튜터님의 

두 어깨를 빌릴 수 있었습니다.

🧡감사합니다🧡

그리고 지방실전반이 끝나고 

운이 좋게도 

25.5월 열반스쿨 실전반에서 

그뤠잇 튜터님을 만나게 되었고 

첫 날부터 전세권 관련 질문을 드렸습니다.

덕분에 잘 마무리 하게 되었습니다.

(이때 전세권 설정 마무리 단계였습니다.)

(참고: 전세권 관련하여 전세권의 의미, 전세권을 설정하는 이유는 

아래 그뤠잇 튜터님글에 잘 나와있습니다. 

그뤠잇V-세입자의 전세권 설정요구, 어떻게 대응해야 할까?

https://cafe.naver.com/wecando7/11514189)

 위의 글도 그뤠잇 튜터님께서 

저의 고민을 해결해주시는 

과정에서 써주신 나눔 글입니다. 

어쩔 수 없으면 대응하자.

결국 전세권 설정에 동의하면서 

아래와 같은 특약을 작성하였습니다. 

제가 부족했던 것은

전세 특약을 골고루 보지 못했고

특정 특약에 집착하느라

꼼꼼하게 살피지 못했다는 것입니다. 

앞으로 투자할 때는 

특약 관련 협상할 때

꼭

전세권 설정 여부도 

확인해야 할 것 같습니다.

실제로 

세입자의 전세권 요구가

의외로 있더라고요?

한 동료분도 

지방 투자 후

세입자에게 

전세권 설정을 요구 받았다고 합니다.

투자하는 과정에서

챙길게 정말 많지만

그 과정에서 

전세권 설정 관련 특약도 

꼭 잊지 않으셨으면 좋겠습니다.

이 글을 읽으시는 분 들 중에는

전세권 설정되면 

뭐가 나쁜거지? 하고

의문이 드는 분도 계실 것 같습니다. 

전세권 설정시 임대인에게 불리한 이유

첫 번째, 소유권 처분 제한됩니다.

전세권은 등기부등본에 ‘전세권’으로 기재됩니다. 

그 결과 임대인이 마음대로 매매, 

담보 설정(근저당 등) 하기가 어렵습니다. 

매수자 입장에서도 전세권이 설정된 부동산은 

부담스러워하기 때문에 

매매가 지연되거나 시세보다 낮게 팔리는 경우도 있습니다.

두 번째, 전세금 반환 의무가 강화됩니다. 

전세권자는 전세권 설정 등기만으로 바로 경매 신청이 가능합니다.

따라서 임대인이 전세금을 제때 돌려주지 않으면, 

임차인이 법원 절차를 통해 

곧바로 부동산을 경매에 부칠 수 있습니다. 

반면, 전세권이 없는 단순 임대차의 경우는 

보증금 반환소송 → 판결 → 강제집행 절차를 거쳐야 합니다. 

즉, 임대인 입장에서 위험이 커집니다.

세 번째,  임대인 신용도·담보가치 하락합니다. 

금융기관에서 대출받을 때, 

전세권이 설정된 부동산은 담보가치가 떨어집니다. 

은행 입장에서는 해당 부동산이 

이미 ‘전세권자 우선권’으로 묶여 있기 때문에 

담보순위가 밀리거나 경매 시 회수 리스크가 커집니다.

네 번째,  재임대(전대) 제한 어려움이 있습니다. 

전세권자는 법적으로 전세권을 

타인에게 양도하거나 전대할 수 있습니다. 

임대인이 이를 제한하려면 

별도의 계약서 조항을 넣어야 하고, 

실무상 통제하기 어렵습니다. 

즉, 임차인이 몰래 제3자에게

 재전세를 줄 가능성이 존재합니다.

 끔찍하지 않나요?

 (나도 모르게…세입자 분이 

또 다른 모르는 사람에게 세를 준다면…)

마지막,  계약 종료 시 원상복구·명도 지연 가능성이 있습니다.

 전세권자는 계약 종료 후에도 

전세금이 반환될 때까지 부동산을 점유할 권리가 있습니다. 

즉, 보증금을 다 돌려주기 전까지는 

임차인을 내보내기가 어렵습니다. 

다음 세입자 계약이 지연될 수도 있습니다.

…

어떤가요?

전세권 설정…

임대인에게 유리할게 없는…

우리 월부 분들은 저처럼 

전세권 설정이 되지 않으시길 바라며…