[내마기 60기 62조 월루얄루] “실거래와 발품으로 보는 내집마련 기준" 3강 후기

3강 현강 후기 (10/11)

• 급지에 매몰되지 말것. 4급지 꼬리와 5급지 대장 이 비교가 된다면, 호가와 실거래가를 보고 비교 할 것
• 자금 출저 조사가 철저한 편이니, 차용증 (원금 + 이자) 관리 확실히 할 것
• 찾아줘 세무사 

• 단지 리스트업 과정에서

  1) 손품이 다가 아니다. 안올라와 있는 매물도 분명 있으니, 부동산 발품을 통해 알아봐라.

      손품 30%, 발품 70%

  2) 내집마련이라면 전세가는 신경 안써도 된다

  3) 80년식이라면 재건축/재개발 호재를 봐야하고, 용적률 200% 이하가 좋다

  4) 성동구 꼬리(응봉) < 강서구 마곡

  5) 성북구 꼬리(정릉) < 수지 역세권

• 갭 매몰되지 말 것. 매매가 기준으로 저평가 판단할 줄 알아야 한다.
• 모든 기준은 네이버 부동산이 제일 정확하다.
• 둘다 해당 급지에서 선호도가 빠진다면, 급지라도 높은게 낫다.   관악구 비선호 > 동대문 비선호

용용맘맘맘님 라이브 후기 (10/23)

• 등촌 주공 8단지 17평 같은 서울 구축도 투자 가치가 있을까?

→ 아실 실거래가 보기! 실거래가가 매달 찍힌다면 내가 갈아타고 싶을때 갈아탈 수 있다는 반증.

• 재건축/리모델링 단지 투자 적정가격

→ 매수가격 + 분담금 < 주변 신축 매매가 이런 경우 투자 해도 됨. 비교해보고 결정할 것!

→ 투기과열 지역 내 아파트는 조합원 지위양도 불가 (즉 매매 불가)

ex) 재건축 : 조합설립인가 이후, 재개발 : 관리처분 인가 이후. 따라서 많은 시간동안 사고 팔 수 없다는 점.

• 전고점이 넘은 단지를 매매하도 되나요?

→ 내가 살 수 있는 5억대의 수도권 아파트들은 다 전고점이 안넘었다. 안넘었으니까 안넘은걸 사는거다.

→ 내가 살 수 있는 금액대가 20억대라면, 상급지이기때문에 좋은 단지는 빨리 오르므로 전고점이 넘었다. 그래도 전고점이 넘었지만 내 예산 내 가장 좋은 선택을 해야하니까 그 단지를 선택하는 거다.

→ 그래서 전고점을 떠나서, 내 예산을 최대한을 쓰면서 가장 좋은 선택을 하면 된다.

• 방공제(“방문자소액임차보증금 우선변제권 공제”) 주택담보대출 시 소액임차보증금이나 임대차관계 등이 존재할 경우 은행이 ‘우선변제될 가능성 있는 금액’을 미리 차감하고 대출한도를 산정하는 제도

→ 담보주택에 임대차가 있는 경우 방공제 우선 차감되어 대출한도가 0.55억 (경기도는 0.45억) 줄어든다.

→ 보금자리론 생애최초는 해당이 없다.

• 보금자리론 예상대출 금액 조회시 https://www.hf.go.kr/ko/sub01/sub01_06_01.do#!#none

→ 3.8억까지 대출가능 + 내 자본금 1.6억 = 5.4억

→ 취득세 및 부대비용 빼면 5.3억(수리비 포함)이 적정 가격이 되겠다!

→ 월리금 125만원 (체증식 40년/금리 3.8%/적용우대 0.2% 포함) + 신용대출 이자 116,667원

→ 약 135만원 정도

→ 동생랑 둘이 나눠내면 관리비 포함 70만원씩