안녕하세요.

반드시 적재적소에만 투자할 적투입니다~!

매물 임장을 하다 보면 

꼭 한 번쯤은 이런 고민을 하게 됩니다

Q. “이 집, 고칠 데가 많긴 한데… 얼마나 들어갈까?” 

Q. “수리비까지 감안하면 이게 싼 걸까, 비싼 걸까?” 

Q. “비슷한 연식인데 왜 느낌이 이렇게 다르지?”

실제로 많은 분들이 

매물 임장 중 수리비 계산에서 감이 안 잡혀서 

혼란을 느끼고, 매물 비교도 어려워지고, 

사장님과의 대화도 자신 없게 되는 모습을 봅니다.

모든 걸 다 알 필요는 없습니다

중요한 건, 

수리비를 정확하게 견적내는 능력이 아닙니다. 지금 우리가 필요한 건

“이 정도면 수리비가 어느 정도 나오겠다”는 감

이 정도의 감만 있어도

• 수리가 다른 매물 간 비교가 가능해지고
• 투자금에 따른 결정이 선명해지고
• 사장님과의 대화에서도 신뢰를 얻을 수 있습니다

그리고 그 감은, 연식에 따라 보는 관점만 달리해도 잡을 수 있습니다.

연식별 수리 체크 포인트

■ 구축 (20년차 이상)

‘거의 전체 수리’ 전제로 보고, ‘살릴 수 있는 것’을 체크

보통 이 시기의 매물은 대부분 수리를 해야 합니다. 

다만 중요한 건 살릴 수 있는 부분이 있다는 것.

매물을 보실 때도 전체 수리를 감안하고,

올수리 기준 금액에서

살릴 수 있는 부분의 금액을 빼가며

수리비 감을 잡으시면 됩니다!

✅ 매물 체크 포인트

• 수리 예산 기준: 1500~2000만 원
• 샷시, 욕실, 싱크대 중 살릴 수 있는 항목은 무엇인지
• 올수리 기준 시 수리 기간 필요 (2~3주 예상)
• 입주 또는 전세 일정에 영향 있는지도 체크

✅ 어떤 질문을 할까요?

• “여기서 그대로 쓸 수 있는 건 뭐가 있을까요?”
• “수리 기간은 확보를 할 수 있을까요?”

■ 준구축 / 준신축 (20년차 ~ 10년차 사이)

부분 수리만 해도 ‘깔끔한 느낌’ 가능

이 연식의 매물은 대부분 전체 수리보다는 

시트지 + 도배 + 조명 교체 정도만 해도 충분히 경쟁력 있습니다.

매물을 보실 때도 해당 3개 조합 수리를 기본으로

싱크대와 / 욕실 수리가 필요한 부분만

차곡 차곡 더 해가시면서

수리비 감을 잡으시면 됩니다!

✅ 체크할 포인트

• 싱크대, 샷시 → 시트지로 마감 가능 여부
• 시트지, 도배, 조명 교체로 분위기 바뀔지 상상
• 욕실은 부분 교체 필요 여부 확인

✅ 어떤 질문을 할까요?

• “샷시랑 주방은 시트지로만 마감해도 꽤 괜찮을까요?”
• "싱크대랑 화장실은 이 정도면 전세 맞추는데 괜찮을까요?"

■ 신축 (10년차 이내)

수리 걱정은 거의 없음. ‘옵션 유무’만 체크하면 충분

이 연식의 매물은 대부분 입주한지 얼마 되지 않았기에

수리를 해야한다는 관점 보다는

옵션이 어느 정도 있는지 여부만 체크해주시면 됩니다

큰 비용이 들어갈 것은

하자가 있거나, 문제가 있는 경우라

그런 부분은 사장님께서 먼저 이야기 주시고

협상으로 이용할 경우도 많이 있어서

일반적으로는 큰 수리비가 들어가지 않음을

가정하고 살펴봐주시면 됩니다!

✅ 체크할 포인트

• 조합원 옵션인지 → 식기세척기, 김치냉장고, 에어컨 포함 여부
• 옵션이 빠져 있다면 → 전세 맞출 때 후순위 임을 인지하기

✅ 어떤 질문을 할까요?

• “이건 조합원 물건인가요?”
• “기본 옵션은 뭐뭐 들어가 있나요?”

감 잡는 것만으로도 충분합니다

처음 매물 임장을 하면서

수리 항목을 전부 체크하고, 정확하게 계산하고,

정리하려 하다 보면 오히려 더 헷갈릴 수 있습니다.

하지만 그렇게 접근하면

오히려 더 복잡해지고,

결국 판단이 흐려질 수도 있습니다.

그래서 꼭 기억해두셨으면 합니다.

• 신축은 옵션만 보면 되고,
• 준신축은 손볼 항목이 몇 개인지만 감 잡으면 되고,
• 구축은 전체 수리를 전제하고, 무엇을 살릴 수 있을지만 따져보면 됩니다.

이 기준 하나만 있어도

매물을 비교하는 눈이 생기고,

사장님과의 대화도 자신 있게 바뀌며,

나아가 전세 세팅과 투자 판단까지 연결할 수 있습니다.

처음엔 막연하고 어렵게 느껴질 수 있지만,

시작은 ‘감’ 키우는 과정을 연습해 보셨으면 좋겠습니다.

복잡하게 보기보다,

기준을 가지고 바라보시길 추천드립니다!

작은 기준 하나가

앞으로 매물임장의 수리비 판단을

더 가볍게 만들어주고, 명확하게 만들어 줄 것이라 생각합니다. 

앞으로도 적재적소에 꼭 필요한 이야기로 찾아뵙겠습니다 🙂

감사합니다!