안녕하세요. 투자자를 위한 변호사 We Solve, 조석근 변호사입니다.
토지거래허가구역 계약무효 소송은 부동산을 매수하거나 매도하려는 분들에게 예기치 못한 법적 분쟁을 안겨주는 주제입니다. 저 역시 현장에서 이런 사건을 다수 처리해 왔습니다. 특히 2025년은 토지거래허가구역으로 시작해서 끝났다고 해도 과언이 아닙니다. 몰랐던 사람도 많이 알게 되었죠. 아래 실제 사례를 토대로 핵심 포인트를 알려드리겠습니다.
토지거래허가구역이란 무엇인가?
먼저 토지거래허가제도 자체를 알아야 합니다. 일정 지역 또는 일정 면적 이상의 토지를 거래할 때 관할 관청의 허가를 받아야 합니다. 올초 서울시에서 잠삼대청을 해제했다가 번복했죠. 그 후 10. 15 규제로 서울 전역과 경기 일부가 묶였습니다. 이것이 바로 토지거래허가제도, 줄여서 토허제라고 부릅니다. 갭투자가 안 되므로 투자수요 차단을 위한 정책입니다.
허가받지 않은 거래는 원칙적으로 무효입니다. 매수인도 소유권을 가질 수 없고, 매도인은 대금을 돌려줘야 합니다. 법정 공방에 돌입한다면, 토지거래허가구역 계약무효 소송으로 이어지게 됩니다.
실제 사건: 허가 없이 체결된 매매계약, 법원의 판단은?
제가 맡았던 사건 중 하나는 서울 강남의 토지거래허가구역 내 주택을 매매하면서 발생한 분쟁이었습니다. 매도인은 매수인에게 3억 원의 계약금을 받고 매매계약서를 작성했지만, 토지거래허가를 못 받았습니다. 결국 토지거래허가구역 계약무효 소송으로 진행되었고, 법원은 “허가를 받지 못했다면 계약은 무효이며, 계약금도 반환되어야 한다”고 판단했습니다. 이처럼 허가 여부는 단순한 행정 절차가 아닙니다. 계약의 성립 자체를 좌우하는 핵심 요소입니다.
허가 없는 계약, 항상 무효일까? 예외는 없는가?
토지거래허가구역 계약무효 소송에서 중요한 쟁점은 ‘허가없는 계약 체결이 모두 무효인가’입니다. 원칙적으로는 무효가 맞지만, 대법원은 다음과 같은 예외를 인정하고 있습니다.
계약 체결 후 허가를 받은 경우 – 계약 당시에는 유동적 무효 상태이지만, 사후에 허가를 받았다면 확정적 유효로 전환된다고 봅니다. (허가를 못 받으면 확정적 무효)
토지거래허가구역 지정 이전에 체결된 계약 – 구역 지정 전에 체결된 계약은 허가 없이도 유효합니다. 당사자의 신뢰를 침해하면 안 되므로 정책이 소급되지는 않습니다.
계약 당시 구체적 사정을 따져봐야 하며, 토지거래허가구역 계약무효 소송의 승패도 이에 달려있습니다.
계약 당사자의 책임은 어디까지인가?
매도인과 매수인 모두 허가 여부를 몰랐다는 주장도 종종 합니다. 그러나 법원은 “허가를 받아야 할 의무는 계약 당사자에게 있다”고 명확히 판시해 왔습니다. 특히, 매도인, 매수인이 각각 중개인을 통해 거래했더라도, 최종 책임은 당사자 본인이 져야 한다는 것입니다. 중개인의 과실은 약간의 손해배상으로 해결될지언정, 계약의 유,무효를 가르는 성패는 아닙니다. 이러한 원칙은 토지거래허가구역 계약무효 소송에서 계약금 반환 문제, 손해배상 책임, 계약이행 청구 등에 직접적인 영향을 미칩니다.
중개사고? 중개인의 책임은 제한적
중개인이 허가제도를 설명하지 않은 경우, 매수인이나 매도인은 중개인을 상대로 손해배상을 청구할 수는 있습니다. 하지만 이는 별도의 민사 책임일 뿐, 토지거래허가구역 계약무효 소송의 승패에 영향을 주지 않습니다. 때문에 중개인만 믿고 나몰라라 하고 있으면 소송 당하기 십상이죠. 주의해야 합니다.
법적 조치를 고려할 시점
이미 허가 없이 계약이 체결되었고, 잔금일이 다가오고 있다면 적극적인 법적 대응이 필요합니다. 이때는 다음과 같은 조치가 가능합니다.
계약무효 확인의 소 제기 – 매수인이 선제적으로 계약의 무효를 주장하며 소송을 제기할 수 있습니다.
부당이득 반환 청구 – 계약금 또는 이미 지급된 대금을 반환받기 위한 청구가 가능합니다.
토지거래허가 신청 및 허가 유도 – 지금이라도 허가를 득해서 계약을 유효하게 만들 수 있습니다.
이러한 선택은 모두 토지거래허가구역 계약무효 소송의 전략적 판단과 연결되어 있습니다. 경험 많은 변호사의 조력이 절대적으로 필요합니다.
예방이 최선이다 – 계약 전 반드시 확인해야 할 것들
토지거래허가구역 계약무효 소송은 대부분 사전에 한 번만 확인했더라면 피할 수 있는 사안들입니다. 특히 다음 사항은 반드시 체크하셔야 합니다.
대상 부동산이 허가구역에 포함되는지 여부 (정부 규제는 늘 바뀌므로 꼭 주의해야 합니다)
허가 대상 물건, 면적 이상인지 (주택 형태에 따라 다를 수 있습니다)
허가 신청 시 관할 구청의 처리 기간 (너무 늦게 하면 자칫 채무불이행이 될 수 있습니다)
계약서에 ‘허가를 받지 못하면 계약은 무효’라는 특약이 있는지
이러한 사전 점검은 단순한 체크리스트가 아닌, 소송 리스크를 막는 안전장치입니다.
의뢰인의 선택을 받은 변호사의 실제 조언
지금까지 토지거래허가구역 계약무효 소송을 포함해 다양한 부동산 분쟁을 처리했습니다. 허가 누락으로 인한 계약 무효, 취소, 계약금 반환, 손해배상 등 실무적 쟁점을 수차례 경험했습니다.
특히, 많은 분들이 “이 정도는 중개사가 알아서 하겠지”라는 안이한 인식으로 계약을 했다가 낭패를 보는 경우를 자주 봤습니다. 중개인은 대신 책임져주는 존재가 아닙니다. 계약은 당사자를 구속하며, 그 법률 효과는 오롯이 당사자가 책임져야 합니다. 서울은 내년 연말까지 토허제가 유지되며, 상황에 따라 연장되거나 해제될 수 있습니다. 토허제를 둘러싼 분쟁도 앞으로 더욱 많아질 전망입니다. 오늘 내용을 꼭 기억해두세요!
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