[부천 지역분석_미식이] 진담튜터님의 부천 지역분석 강의 후기

안녕하세요, 미식이 입니다^^

부천 임장을 하면서 조금이라도 더 이해도를 높이고 싶은 마음에 

진담튜터님의 강의를 수강해봤습니다

제가 몰랐던 부분을 많이 알게되었고

흐렸던 부분에 대한 이해도도 선명하게 이해하게 해주셔서 너무 감사한 강의였습니다^^

진담튜터님께서는 강의를 통해서 '25년 의미있는 투자를 했으면 좋겠다고 해주셨는데

저는 '26년 상반기에 꼭 2호기 투자를 할 수 있도록 

제가 투자 가능한 부분에서 튜터님이 말씀하신 시세트래킹, 전화임장, 내 투자금 계획을 잘 세워보도록 하겠습니다!

 [깨달은 것 1 : 부천의 입지 가치는 내 생각보다 가치 있다]

 수도권 4급지를 위주로 임장을 하다보니 사실 그동안 그 아랫단계인 수도권은 군포/산본, 수원영통 같은 지역에 대해서 소홀했었고 가치가 그더 덜하다는 생각만 했던 때가 있었지만 이번 부천 특강을 들으면서 부천을 비롯한 비슷한 급지의 가치가 수도권4급지에 미치지 못할 뿐이지 충분히 가치가 있는 좋은 지역이라는 생각을 하게되었다.

특히 진담튜터님께서 부천의 대장단지와 서울 4급지 신축아파트를 비교해주시며 이정도의 가격대 형성을 가지는 단지가 있고, 서울 신축단지와 비교해도 밀리지 않는다는 것을 새삼 깨닫게되는 순간이었다 (군포/영통에도 있었는데 왜 이런 생각을 못해봤을까?)

 [깨달은 것 2 : 부천은 거주수요가 탄탄한 지역]

부천을 기준으로 어떻게 인프라가 깔려있는지 수요를 본다.

부천은 서쪽에서 동쪽으로 수요가 흐르는 지역이다.

강의를 들으면서 군포/산본과 영통도 수요는 탄탄하겠지만, 부천은 인접한 인천 3개구와 앞의 구로, 광명 사이에 있는 지역으로서 쾌적한 거주환경을 가진 곳 중에서 가성비 있는 거주수요를 가진 지역임을 깨달았다. 광명의 전세가는 입주가 많음에도 불구하고 생각보다 가격이 내려가있지 않은 상황이고, 부천은 구로/광명과 비교했을때 충분히 저렴한 전세가격을 가짐과 동시에 아이를 키우기 좋은 환경을 갖추고 있어서 대체수요로 충분히 좋은 가치를 가졌음을 알수 있다. 아랫단계인 인천 3개구도 부천으로 이사하고 싶어하는 수요가 충분히 있다는 것을 알 수 있었다.

[깨달은 것 3 : 임장하면서 흐릿했던 가치판단의 기준]

1) 생활권 순위와 단지 가치에 대한 판단기준 

생활권을 구분할 때 어려웠던 2순위 생활권과 3순위 생활권의 단지에 대한 판단기준에서 고민되는 부분이 있었는데

이번 분석강의를 통해서 내 생각이 맞는지 알아볼 수 있게되었다. 

2) 20평대 구축에서 구조와 환경에 대한 우선순위

구조만 좋다고 더 좋은 것이 아니라 생활권의 환경이 더 우선순위가 될 수도 있다

비선호상권은 계단식 구조이더라도 비선호상권이 없는 복도식 방3구조가 전세흐름에는 더 의미있는 선택일 수 있다

3) 30평대의 경우 투자금이 비슷하다면?

투자금이 비슷할 경우 절대가 흐름이 더 높은 단지의 가치가 더 좋을 확률이 높다

4) 용적률을 보는 것도 좋은 판단의 기준이 될 수 있다

같은 가격의 흐름에서 용적률이 월등히 더 좋은 단지도 있기 때문에 같은 가격이라면 용적률도 선택의 판단기준 중에 하나로 보아도 좋다

5) 7호선>1호선

1호선의 교통이 생각보다 좋은데? 라고 생각해서 의심한 적이 있었지만 7호선이 왜 더 좋은지 알 수 있게되었다.

부수적인 다른 업무지구로 가는 접근성이 좋다고 해도 환승없이 강남까지 갈 수 있는 것이 매우 중요하다.

서해선은 가격 결정요소 판단에 큰 의미부여를 하지는 말자

6) 환경이 선호도에 큰 영향을 준다

부천은 백화점과 마트가 많고 넓은 중앙공원과 학원가도 다른 지역에 비해 밀리지 않는 환경이 매우 좋은 신도시의 특성을 가졌으므로 신도시 외곽보다 신도시 안쪽이 당연히 좋고 그 안에서 균질성과 좋은 환경에 비해 비선호되는 부분을 잘 파악할 수 있으면 좋은 판단을 할 수 있겠다는 생각이 든다. 

좋은 강의로 부천에 대한 이해도를 올릴 수 있었습니다

많은 가르침 주신 진담튜터님께 감사합니다!