드디어 기다리던 지방 투자 실전반 튜터링데이가 시작되었습니다. 다행히 하늘이 도와 덥지 않고 튜터링데이하기 좋은 날이었습니다
비교 분임과 사임 발표를 통해 지방 투자를 배울 수 있는 소중한 하루였습니다.
[분위기 임장]
우선 오전에는 이번 임장지(A 지역) 옆에 있으면서 그다음 순위인 지역(B 지역)을 비교 분임하였습니다. B 지역 순위가 1단계 낮아도 위치에 따라서는 차로 금방 A 지역으로 갈 수 있어서 연식이 오래되어도 가격이 더 높더라고요. 결국 급지도 중요하지만 단지 대 단지가 중요하다는 걸 배웠습니다. 그래서 A 지역의 하위 생활권 비선호 단지보다는 B 지역의 선호하는 단지도 같이 비교하며 봐야 한다는 걸 배웠습니다.
[사임 발표]
튜터님께서는 미리 3명만 발표한다고 말씀해 주셨는데 누가 발표자인지는 알려주지 않으셨습니다. 저는 아닐 거란 확신을 가지고 사임 발표를 들었는데요. 튜터님께서도 말씀해주셨지만 투자와 연관해서 이렇게 엄청난 임장 보고서를 쓰신 분들이 우리 조에 세 분이나!! 저는 참 운이 좋은 거 같아요. 기꺼이 발표해 주신 산빠 조장님, 여행전날님, 자몽님 감사합니다^^
[튜터링 통해 배운 점]
● 위성지도를 통한 입지 분석의 중요성
- 위성지도를 통해 빈 땅의 유무와 입지 독점성을 파악하는 게 중요하다.
- 지방이라고 무조건 입지 독점성이 없는 건 아니다.
- 위성지도를 볼 때는 해당 구만 보는 게 아니라 상위 지역인 시도 같이 보면서 전체를 파악하는 게 중요하다.
- 택지 개발은 도시 변화를 유도하는데 중심부 신축인지 여부가 중요하게 작용한다.
● 임장 시 생활권 및 데이터 분석 방법
- 생활권 정리할 때는 순위, 키워드, 상권, 주변 환경, 거주민 등을 확인한다.
- 인구 데이터 분석할 때는 비율뿐만 아니라 절댓값을 함께 고려해야 데이터 오류를 방지할 수 있다. 같은 10%여도 100만의 10%와 10만의 10%는 다르다.
- 데이터만 맹신하지 말고 실제 임장 경험을 바탕으로 의문점을 가지고 분석해야 한다.
● 소득 및 랜드마크 가격 비교
- 도시 체급 판단할 때는 고소득자 비율과 랜드마크 가격 수준을 함께 고려해야 한다. 고소득자 비율만으로는 단정할 수 없다.
● 공급 지도 및 재개발, 재건축 투자 전략
재개발 재건축 투자 시 초기보다는 중기, 후기 단계를 주목해야 한다.
● 공급 현황
투자 지역 공급 캘린더 3개월 정도 간격으로 업데이트하면서 확인할 필요 있다.
● 시세 분석 통한 투자 젼략 수립
- 랜드마크 시세를 통해 지역 위상을 확인하고, 투자해야 할 생활권을 파악해야 한다.
- 구별 평단가 비교를 통해 상대적 저평가 지역을 찾고, 랜드마크 변화 추이를 분석해야 한다. 지역의 상단인 랜드마크가 움직이고 있는지 중요하다.
● 임장 보고서 작성법
- 임장 보고서를 잘 쓰는 것은 들어가야 할 내용이 모두 들어가는 것이 중요하다.
- 해당 지역, 해당 월에서 투자 우선순위를 결론 파트에 담는 것이 중요하다.
- 단지 분석을 통해 가격 결정 요인(연식, 교통, 학군, 커뮤니티 등)을 파악하고, 투자 후보 단지에 대한 심층 분석을 통해 투자 결정을 내릴 수 있다.
● 투자 전략 및 관심 단지 정리
- 투자 시 단지 개수를 제한하고 특정 동의 선호도를 고려하여 투자 결정을 내릴 수 있다.
- 전세 물건 추이를 확인하고 투자 지역의 경쟁 물건 수까지 파악하는 게 중요
[적용할 점]
- 생활권 정리할 때는 순위, 키워드, 상권, 주변 환경, 거주민 등을 확인
- 데이터만 맹신하지 말고 실제 임장 경험을 바탕으로 의문점을 가지고 분석
- 투자 지역 공급 캘린더 3개월 정도 간격으로 업데이트하면서 확인
임장 보고서를 잘 쓰는 것은 들어가야 할 내용이 모두 들어가는 것이 중요
단지 분석을 통해 가격 결정 요인(연식, 교통, 학군, 커뮤니티 등)을 파악
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