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지방투자 기초반 - 내 종잣돈 2배 불리는 소액 지방투자 방법
월부멘토, 권유디, 잔쟈니, 자음과모음
- 수도권은 규제와 시장상황, 심리에 훨씬 영향을 받지만 지방은 공급과 물량에 훨씬 정직하다.
- 현시장은 울산 창원 부산이 투자 적절시기. 대구는 좀 더 다녀져야 한다.
- 지방은 보유도 잘 해야하지만 특히 매도를 잘해야한다. 수익 났을 때 팔고 욕심 내지 않는다. 전세가 너무 올려받지 말고 다음장에 실거주자들에 팔 것. 전세입자랑 관계를 잘 유지할 때 나갈 때 협조를 잘해준다.
투자금을 쪼개지 말고 가장 좋은 것을 사고 투자금을 모아서 또 투자한다. 수익이 나면 1을 팔고 다시 투자.
그래서 울산. 창원. 부산을 많이 알아놓자. 팔고 또 살 매물이 있어야한다.
- 전체적으로 물량이 없더라도 지방은 수요가 수도권보다 작아서 주변단지에 입주물량이 있으면 내 단지에 영향을 줄 수 있다.
울산은 기업의존도가 높아서 기업에 따라 시장도 변한다. 현재 남구/중구의 구축과 북구/동구의 신축의 가격이 비슷하다. 남구의 구축? VS 북구의 신축? 남구가 전저점에서 1억 올랐다면 1억 오른 가격 + 수리비가 들고, 북구도 비슷하게 올랐지만 보유하기는 좋다. 무엇이 더 오를까? 한다면 어려운 선택. 둘 다 선호도 단지고 저평가이고 투자금에 맞는지? 수리비까지 고려해도 비슷하다면, 보유하고 운영하기 좋은 신축을 택하겠다. 지방인데 계속 연락오면…?
- 창원은 부산과 같이 간다. 부산의 공급정리가 창원에 영향을 준다. 창원은 직장도 좋지만 수도권에 비하면 약하고 오히려 환경을 더 택한다. 성산구 중심 아파트 와 산업단지 사이에 유니온빌리지라는 신축이 있는데 신축이지만 산업단지 부근이라 저평가가 아니라 덜선호지역이다.
- 창원은 적은 투자로 돈을 벌기 위해서 누구나 좋다는 단지 말고 무학/부영 같은 눈을 키워야한다. 합포 끝에 시장을 지나야 나오는 부영은 마산만아이파크도 지나야 한다. 마산만 06년이고 부영이 신축이었을 때 부영이 더 좋은 줄 알았으나 마산만이 더 잘나간다. 바다뷰이고 전세가 더 잘나가며 실거주하면 안나간다. 그 지역 주민들이 좋아하는 단지 인 것.
창원 성산구 반림동 아래 여러구축들이 대단지다. 가격이 3억후반. 소액이라면, 공급이 없다면 볼수 있다.
만약 투자금 2천이고 06년 준구축인데 덜 선호지역이라면 투자하나? 한다!
투자금 1억이면 구축보다 연식이 더 좋아야하고!
4천이상은 꼭 구축이 아니어도 앞마당 늘리면서 보면 준신축은 가능하다.
- 랜드마크별 지방 가격 흐름을 보면 전부 오른다. 현재 대전은 싼데 공급이 있어서 나중에 정리되면 투자하기 좋다. 광주는 남구가 가장 좋은데 학군인 동선동 때문. 대구는 수성구가 치고나오는데 실거주자들이 매수하는 시장이기 때문이다. 나머지구와의 차이가 큰데 우리의 투자 범위에 들 것. 창원보다 원래 부산이 더 쎈데 창원의 공급물량이 없어서 창원이 먼저 치고 나왔다. 부산은 이제 시작이다.
- 울산의 경우 선호 생활권 순으로 가격이 오르기 시작했다. 남구는 구축들도 오른 상황. 지방에선 복도신은 투자 하지 않는다. 중구의 구축 VS 북구의 신축? 가격이 같다면 전체입지 선호도 말고 그 지역내 선호도를 볼 것. 북구엔 준구축이 많다. 남구의 구축 VS 동구의 신축? 신축을 선택. 사람들이 더 좋아하사는 요소가 있다.
부산은 해운대구,수영구,남구,동구,연제구까진 구축투자 괜찮다. 부산도 인구수가 줄기 때문에 선호/비선호 입지의 전세 차이가 확실하다. 더 보수적으로 접근할 것. 인구이동시 어디 구로 이동을 많이 하는지 잘 체크. 학군지는 해운대구(좌동), 남구(대연동), 동래구(사직동). 역세권이라고 해서 수도권처럼 가격이 무조건 높은 게 아니다. 지역내 선호 단지가 분명있으니 유의.
부산은 입지등급과 다르게 선호도 순서가 있다.
입지순서 : 해운대구 > 부산진구 > 동래구 > 남구> 연제구 > 수영구
선호도순 : 해운대구 > 수영구> 동래구> 남구 > 연제구> 진구.
- 부산은 23년24년 하락을 거처 이제 좋은 입지 위주로 평당가도 상승 또는 회복중이다.
해운대구(7-9억) : 이미 전고점 넘은 단지들도 있으나 아직 회복은 다 못함.
동래구(4-11억) : 반여동 넘어가지 않는 쪽이 메인이다. 반여동이 해운대랑 가까워서 선호하나? 아니다.
연제구(5-최대12) : 입지좋은 구축들도 이전 하락장보다 1억 이상 상승했다. 동래구 구축보다 입지 좋으면 6억.
선호는 거제쪽에 몰려있다. 연산쪽은 균질하지 않다.
진구(4-7억) : 4억대 준식축 단지들이 섞인 상황.
북구(3-6억) : 소액 투자처도 보이나 전저점 회복 금액과 투자금 고려할 것. 입지가 떨어지고 선호도가 떨어지는
소액투자처라면 마이너스와 마이너스다. 입지가 떨어지는 것이 비슷한 두 단지가 있다면 그 안에서
선호하는 단지를 투자하는 것이 좋다. 울산과 창원이 지역이 좁아 선호단지 찾기 더 좋다.사상/사하구(2-5억) : 사상구의 주례한일유엔아이라면 어떤가.
앞서 배웠던 지역들을 비교해주면서 지방에선 어떤 비교평가를 할 수 있는지 배울 수 있어 좋았다. 아직 지방 앞마당을 한 개 만들어가는 과정이라 같은 구의 동별 비교평가를 해보는 중인데 많은 인사이트를 얻는다. 역시 앞마당이 많아야 크게 몇억대라는 가격을 머리에 입력할 수 있고 이 가격이면 안 한다, 한다의 결론을 내릴 수 있으니 앞마당을 늘리는 것이 맞다. 다만 이번 규제 마지막 시장을 경험했던 나는 수도권 매수자의 심리가 굉장히 영향을 많이 준다는 것을 정말 몸소 체득해보았기 때문에(ㅠㅠ), 자모님이 지방은 공급과 물량에만 더 영향이 있으니 조급해 하지 않아도 된다는 말이 아직은 머리로만 입력 되는 것 같다. 그래서 앞마당을 늘리다가 좋은 물건들이 날아갈까 조급한 건 사실인데 이렇게 비교할 수 있는 것 또한 앞마당 뿐이니 이번엔 가슴에 입력하도록 한다! 부산은 지역이 커서 강의를 듣기 전엔 조활동도 없는 내가 감히 덤빌 재간이 없었다. 덕분에 앉아서 전체 그림을 쉽게 배울 수 있어서 너무 감사하다. 특히 투자금에 맞는 앞마당을 선별할 수 있어 좋았고 이번 앞마당엔 투자처가 없으니 잘 마무리하고 다음엔 부산으로 넘어가도록 한다. 참, 자모님이 강조한 임보시 꼼꼼히 작성해야할 것들은 다음 임보에서 잘 지키도록 해야지.
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