부동산 투자 황금로드맵 (김사부)_ 25년 10월

저자 및 출판사 : 김사부

읽은 날짜 : 25년 10월 2~3째주

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #경제적안정 #부동산사이클링  #수익형전세레버리지 

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 9점 

[내용 정리]

여는 말 - 시장의 변화에 기회가 있다.

• 매년 2500만원씩 12년간 모을 수 있고, 좋은 부동산을 볼줄 알고, 부동산의 사이클을 이용할 줄 안다면 12년 뒤 20억을 만들 수 있다.
• 20년동안 부동산 시장이 많이 바뀌었다. 변화는 크게 3가지.
  1. 주택을 개수 상관없이 지속적으로 매입할 수 없게 됐다.(취득세 중과) + 보유세
  2. 정보의 공유화. 사람들이 더욱 똑똑해졌다.
  3. 부동산 사이클이 더욱 명확해졌다. (대중이 가진 지식이 변했기 때문)

1장 황금 숫자, 4년에 100%

• 경제적 자유보다 ‘경제적 여유'라는 개념의 ‘리치 라이프'를 목표로 한다.
  • 돈때문에 크게 구애받지 않는 사람. 돈 때문에 어떤 불편함도 느끼지 않는 삶 같은 목표가 절대 아님.
  • 계속 수익을 창출할 수 있는 시스템까지 마련되어야 리치 라이프의 완성
• A부동산 매수 → 2년 후 B부동산 매수 → 2년후 A매도, C 매수 → 2년 후 B매도,D매수 (늘 갖고 있는 부동산은 2채)
• 4년, 수익률 100% 기준을 세워야 한다.

• 부동산은 거의 동시에 오른다. (…) 하지만 일반적으로 그럴뿐, 시차가 나기도 하고 특별히 저평가된 물건도 분명 있다. 우리는 그러한 시차를 이용하고 시장에서 충분히 저평가된 물건을 찾도록 노력해야 한다. (…)

  그러나 이런 일을 쉽지 않기에 일단은 내가 보유한 물건을 매도할 때 충분한 수익을 낸 다음 매도하는 방식이 좋다.

  매도할 떈 충분히 만족할만한 수익인 100%는 확보하고 넘어간다. 그래야 이후 어떤 일이 벌어져도 불만족스러운 상황을 마주할 가능성이 줄어든다.

• 부동산은 순식간에 오른다.
• 부동산은 레버리지 효과까지 있다. 전세를 끼고 있다면 대출 이자를 내지 않는데도 엄청난 레버리지가 만들어진다.
• 부동산은 저평가, 성장성도 모두 다르다. : 저평가보다 저평가가 빠르게 해결되는 상황이 더 중요하다.
• 4년이라는 기간을 설정한 이유
  • 보통 사람은 2년은 잘 기다림(2년 기다려야 양도세 일반과세 혹은 비과세)
  • 일단 투자금액의 2배가 되는 기간은 일반적으로 4년
  • 강세장에선 4년 전에 이미 투자 금액의 2배 달성 가능. 시장이 과열되었다고 판단하면 2년만이든 3년만이든 매도해야 함.
  • 포트폴리오를 자주 바꾸면 오히려 실수가 커진다.
    • 거래 비용이 상당함.
    • 기타 등등 여러 이유(시간차, 저평가 물건 고르는 어려움 등)
  • 사람들이 심리적으로 느끼는 ‘신경을 쓰며 집중할 수 있는 가장 긴시간’이 보통 3년. 대중은 최대한 참아봐야 3년이다. 대중의 속성을 뛰어넘으려면 거기서 딱 1년만 더 참아봐라. 인생이 달라진다.
  • 투자의 기본은 인내다. 투자는 항상 시장이 만들어주는 결과물을 받아들이는 것이다.
• 4년 100%의 목표를 변경해야 하는 경우
  • 100%를 2년만에 달성했다면, 고평가 여부를 판단 → 매도 여부 결정
    • 강세장의 끝자락이 되면 부동산 가격은 계속 오르고, 사람들은 계속 매수하려 함.
    • 큰 3가지 징후: 모든 사람들이 부동산 얘기, 오피스텔 나홀로 같은 것도 오름, 매우 오래걸릴 호재에 가격이 반응하는 경우
  • 승산이 없다고 판단되는 경우
    • 투자 초보자의 경우 주변 이야기만 듣고 고평가된 물건 매수, 저평가가 도저히 해소될 가능성이 없는 물건 매수, 부동산 공부 전 상식적으로 사면 안될 물건을 덜컥 산 매물 등

2장 첫번째 황금 로드맵, 부동산 사이클링 기법

• 2500만원씩 12년간 투자하면 20억원이 된다. (연간 수익률 31%)
  • 20억원을 만들기 위한 조건
    1. 매년 2500만원씩 12년간 모을 수 있어야 한다.
    2. 좋은 부동산을 고를 수 있는 능력을 갖춰 투자를 시작해야 한다.
    3. 부동산 사이클을 이용할 줄 알아야 한다. (강세장, 약세장, 하락장)
• 부동산 사이클 주기가 짧아지고 있다.
• 강세장이 유지되는 이유: 시장에 공급 물량이 적고, 유동성이 풍부하다.
• 하락장이 오는 이유: 강세장 이후에 온다. 강세장에서 거품이 만들어졌기 때문.
• 약세장에서도 수익을 낼 수 있다.
  • 부동산은 약세장에서조차 연 12% 이상의 수익을 낸다. 물론 좋은 부동산을 선택했을 때
  • 부동산 시장 전체가 아니라 약 10%정도 되는 부동산만 연12%의 수익을 냄
  • 레버리지로 투자하는 부동산은 수익률이 12%라 해도 부동산 가격 자체가 12%오른 게 아니므로 데이터상으론 별로 높은 상승을 하지 않은듯 보임.
• 강세장을 알아보는 법
  1. 약세장이 3년이상 지속된다. (지금은.. 거의 1년만에 반등해버림. 단기 급등일 수도 있음. 즉 하락의 가능성.)
  2. 랜드마크 단지부터 가격이 상승한다.
  3. 몇년간 지속적으로 전세가 상승한다.
  4. 신규 공급이 상당히 없을 때
  5. 대중이 매수할 여력이 있을 때.: 강세장이 시작되기 전 약세장이 꽤 오랜 시간 이어지면서 정부가 각종 규제를 풀기 시작. 이때 사람들이 매수하기 쉬운 수준이 됨.,
• 하락장을 예측하는 법
  1. 인간 지표: 사람들이 어딜가나 부동산 이야기를 한다.
  2. 정부가 비합리적이라할 정도로 과학 정책을 몰아 붙임( 지금은 대출 규제 + 토허제 및 투기과열지구.. 아직 세금 규제까진?)
  3. 소액 투자가 활발해진다.
  4. 지방 구석구석까지 투자 한다.
• 약세장을 알아보는 법
  1. 상승세가 핵심지역, 핵심단지에 국한된다.
     1. 완만한 상승을 오해하면 안된다. 완만한 상승이더라도 10%만 상승해도 3억이면, 3000만원이다. 이정도면 거의 투자금을 회수했을 정도일 수도있다.
  2. 부동산은 안좋다는 이야기가 여전히 주류를 이룸.
  3. 참여 인원이 제한적.
  4. 강세장과 하락장이 일시적으로 나타난다. (지금은 일시적 강세장일까..?)
     1. 약세장 중에 오는 일시적 강세장은 설령 시장의 힘이 강하다 해도 결국 매수 세력이 계속 이어질 수 없는 구조적인 모습을 하고 있다. 이런 상황에서 규제나 경기 충격이 오면 즉각 힘을 상실한다.
  • 하락장에 손해를 보고 물건을 처리하는 사람들이 모두 정리되면 이제 남은 사람들은 모두 버틸만한 사람들. 일반적으로 전고대비 30%정도까지 빠짐. 하락이 마무리되면 거래가 뜸한 상태 유지. 1~2년 정도.
• 실천: A부동산 매수하고 2년 후 B무동산 매수, A부동산 매수 후 4년이 지난 5년차에 매도하면서 모은 종잣돈으로 C부동산 매수… 이런식으로 매수, 매도 번갈아가며 진행.
  • 4년에 100% 수익을 목표로 하지만 2년만에 매도할 수도 있고, 강세장 끝자락에선 현금화할 수도 있음.
  • 강세장이라면 3년만에 매도할 수도 있음.
  • 일시적 1가구 2주택 비과세 정책을 잘 활용해야 하고, 약세장 강세장의 특징을 잘 활용해야 함.

• 다주택자는 이렇게 해라! (어설픈 다주택자)
  1. 지금이라도 오를 가능성이 희박한 물건은 매도해서 비과세 전략으로 간다.
     1. 과거에는 비핵심 지역 구축 전세가도 상승했고, 상승률도 핵심 지역과 큰 차이 안남. 근데 지금은 그렇지 않다. 지금은 비핵심 지역 전세가는 아예 오르지 않고, 핵심 지역 아파트의 전세가는 폭등하는 식으로 격차가 더욱 벌어짐.
     2. 반드시 매도하겠다라는 의지를 가져야한다. 시세보다 많이 낮은 금액이라도 감수하고 팔겠다. 최저가로 내놓는다. 적극적으로 매도해야만 1주택자가 될 수 있다.
  2. 버티기 전략 (수익형 전세 레버리지 기법으로 넘어가기)
     1. 원칙적으론 20억 정도 모아놓고 해야하지만, 어쩔 수 없이 시작. 차선을 선택.
     2. 추후 강세장이 오면 새롭게 보유하게 된 좋은 부동산을 제외하고 나머지는 모조리 매도.
• 강세장과 약세장은 여러 특징이 있지만, 가장 명확한 차이는 ‘대중’이 시장에 참여할 수 있는 시점이냐 그렇지 않는냐이다.
  • 대중이 부동산에 무관심 → 건설사는 아파트 잘 안팔리니 공급을 줄임 → 정부가 규제 완화 → 사람들은 잘 안삼 → 점점 가격이 올라가며 대중은 관심 → 강세장 다시 시작.
  • 이런 분위기는 내가 ‘시장에 관심을 갖고 참여하고 있지 않으면’ 알아차릴 수 없음.
• 내 집은 언제 마련? → 동생에게 해주고 싶은 말.
  • 우선 내 집 마련 보단 평생 경제적으로 여유 있는 상태로 사는 편이 훨씬 더 좋음.
  • 내 집 마련을 하고 싶다면 현금의 절반 정도를 사용해서 마련. + 약세장이 시작하는 시점에 마련.
    • 조건에 맞는 ‘내 집’이 있다면 내 집마련 하기. 대출 이자를 모두 내고도 매년 2500만원 정도 모을 수 있는 수준의 사람.
    • 내 집 마련에도 투자성이 있어야 한다. (강남 접근성, 선호요소 등을 가진..)
      • 단 A급 투자를 하긴 어렵다. 내집이 주는 안정감도 있으니 B급 투자 정도에 만족하기.
    • 마음에 드는 집이 없다면 다음으로 미루기
    • 내 집 마련을 했어도 4년에 한 번 매도하라.
      • 4년에 한번씩 실거주 갈아타기는 더 좋은 자산으로 갈아타기 쉽진 않다. 수평이동이ㅡㄹ 한다는 마음을 가진다. 무리하지 않고. 단 택지개발지구의 아파트를 대상으로 하는 편이 좋다.(환금성, 선택지 많음)
      • 중요한 건! 일시적 2주택 효과때문..! (수평이동이라도 해서 다른 주택의 비과세를 챙겨야함)
    • 내집 마련 안하면..? 어디서 거주? → 빌라에서 거주하라. 전세보증 보험 반드시 들어야 함!!
      • 선순위 대출+전세금이 시세의 60% 를 넘지 않게 계약하기.(이건 아파트의 경우!)
      • 빌라는 전세보증보험에서 보증금 전액 가입이 되는 수준이면 된다.
      • 전세금으로 대출 갚는다고 해놓고 갚지 않는 경우가 더 위험. 전형적인 전세사기.
• 치밀한 계산은 쓸데 없는 짓이다. 놀랍게도 매번 틀린다. 그만큼 인생에는 변수가 너무 많다. 오히려 늘 틀릴 수도 있다. 라는 심리적 완충 지대를 가지려는 노력이 더 중요하다. 치밀하게 계산할 수록 미래가 자신의 계산대로 펼쳐질거라는 착각에 빠지기 쉽다. 우리의 미래는 언제나 우리의 계산을 뛰어넘는다.
• 이왕이면 내 자금에 딱 맞게 투자하는 게 좋지만, 딱 맞는 대상을 찾느라 너무 많은 시간을 허비하거나 스트레스 받을 필요 없다. 언제나 시장에 순응한다는 마음을 갖는게 중요하다.
• 투자 점수 시스템
  1. 대중의 선호도가 지속적으로 높은 또는 높아질 것이 분명한 물건 선택
  2. 저평가와 고평가 파악.
  3. 성장성 파악
  • 아파트만 본다. 700세대 이상만 본다.
  • 강남과 1시간 이내: 1점 / 1시간 20분 이내: 0.5점
  • 역까지 도보 10분 이내: 1점 / 도보 15분 이내: 0.5점
  • 준공 7년 이내: 1점 / 7년이상 0.5점
  • 전세 비율
    • 강남권(강남 1시간내) 44%이하: -1점 / 강남권 45~50% 0점 / 강남권 51%이상: 1점
    • 준강남권(강남 1시간 20분내) 49%이하 -1점 / 준강남권 50~55%: 0점 / 준강남권 55% 이상: 1점
  • 총 점이 4점 만점에 2.5점 이상이면 투자성이 있다고 본다.
• 정책과 제도가 현재보다 불리한 쪽으로 나온다해도 걱정할 필요 없다. 그건 시장이 활성화되고 있다는 뜻이고, 그 말은 곧 부동산을 소유하고 있는 사람에게는 매우 유리한 상황이 되고 있다는 뜻. 규제로 인한 불리함을 뛰어넘는다. 언제나 시장이 먼저다.

3장 두번째 황금 로드맵, 수익형 전세 레버리지 기법

• 1가구 1주택 비과세는 현재 12억 까지이고, 결국 세금을 아끼기 위해선 부동산을 1채로 유지한채 오랜 시간을 보내야 하는데 그렇게 해서 얻게 되는 이익보다 좋은 부동산을 매수해 얻는 수익률이 훨씬 더 크다.

  ⇒ 결국 좋은 자산을 늘려가야 한다.

• 하지만 무한정 주택수를 늘릴 수 없게 됐다. (취득세가 가장 크고, 보유세도 있음)
  • → 적절한 수의 주택수만 보유(5개 정도)
• 입주권은 주택수와 무관하게 취득세 4.6%이다. 입주권은 현재 수도권에서 최소 2억원 더 대중적인 수준은 약 5~8억원 정도읱 자금이 들어간다. 서울은 최소 5억, 대중적으로 10~15억)

• 5억짜리 집은 전세 3억, 내돈 2억으로 매수 → 추후 전세가 5억이 되면, 내 투자금은 모두 회수(회수율 100%) → 전세가 5.5억이되면 가수금 0.5억: 이 0.5억의 40%은 0.2억은 양도세용으로 제해놓고 나머지 0.3억은 수익으로보고 사용한다. 이때 양도세 40%는 거의 Max로 잡아놓는 것.

  → 이후 계속 되는 전세 상승분의 40%는 양도세로 떼어놓고 나머지 60%만 수익으로 보고 현금처럼 사용.

• 전세가율은 역사적으로 40~88%정도로 매우 큰 폭의 변동 그러나 지금은 정보의 대중화로 88%까지 이르긴 어려울 것. 게다가 수익형 전세 레버리지 부동산은 대중의 선호도가 높은 아파트일 것. 그렇다면 전세가율 50%를 넘어가긴 쉽지 않다. ⇒ 보수적으로 전세가율 45~55%정도로 잡는다.
  • 전세 상승분만큼의 양도세 일부를 빼놓은 상태이므로 최종 양동세 일부를 충당할 수 있다.
  • 위 사례의 5억(전3/투2)짜리 아파트의 전세가 6.5억이 됐다고 가정하고 양도세 계산.
    • 가수금: 1.5억 → 0.6억은 양도세로 미리 빼둠 / 0.9억 수익(현금흐름)
    • 전세가율 50% 상정하면, 매매가 13억 → 13억 - 5억 = 8억 양도차익
      • 8억 * 40% = 3.2억 최종 양도세
      • 3.2억 - (미리 준비한) 0.6억 = 2.6억 내야함.
      • 양도 차익 8억 - 3.2억 = 4.8억(보너스 개념)
      • 현금흐름 0.9억 + 매도했을 때 4.8억 발생. = 총 5.7억 수익
• 역전세가 나면?
  • 역전세는 10년에 한번 올까말까하고, 지역의 전세 평균상승률을 보며 적절히 관리한다.
• 매년 전세 상승분은 얼마나 되야할까?
  • 월 수익 500만원을 만드려면 전세 상승분이 매년 1억은 되야함.
  • 서울평균 전세 상승률 84%, 경기 64% 정도 된다. (10년 기준)
    • 수지구 81%, 수정구 103%, 강남 77%, 군포 48%, 안양 54% (대략 70~100%)
  • 단 내가 하는 투자는 더 좋은 지역을 골라야 하므로 평균 상승률을 이겨내야 한다.
  • 10년 평균 전세 상승률이 70~100% → 매년 7~10% 정도 상승을 목표

  • 연간 전세 상승분이 1억이려면 내 총 전세금이 약 10억이어야 함. → 전세가율이 50%라고 가정하면 총 자산이 약 20억이어야 함.

     

• 수익형 전세레버리지 실천

  • 스텝1 : 20억이 모았다면, 10억(절반)은 내집마련에 쓰고, 나머지 10억은 투자한다.
    • 내집 마련을 할 때도 대출해도 된다. 단 대출의 수준은 본인 수입에서 대출 이자를 갚고도 연 2500만원(월 200만원 정도)의 수준을 유지할 수 있는 정도로 받는다.
  • 스텝2 : 4년을 보낸 후 입주권 매입 (철거까지 마친 입주권)
    • 4년이 지나면 처음 매수했던 투자용 집의 전세가 34% 정도 상승(연 8.5% 상승 가정)
    • 3.4억과 모은 돈 + 4년 동안 모은 돈 1억 ⇒ 4.4억으로 3번 부동산 매수.
    • 이 때 3번은 입주권으로 매수. (취득세 중과 없이 4.6%, 입주할때는 건물분에 대한 취득세만 낸다. 세금 금액이 크지 않고, 건물분에 대한 2.96%)
    • 입주권의 경우 회수율이 매우 높다.
    • 회수율은 보통 50% 정도고, 결국 전세금을 통해 회수하는데 이때 예상 전세 금액은 투자한 금액의 1.5배 수준.
    • 사업시행인가까지 나도 취소되고 무산되는 경우가 있다.
    • 입주권은 언제나 주변 신축 아파트보다 약간 낮은 가격으로 거래된다. (요즘은 입주권이 신축보다도 비싼 경우가 있다.. 산성역 해리스톤..ㄷㄷ) ⇒ 입주권은 주변 신축 시세 대비 10% 보다 낮은 금액으로 사야한다.
  • 스텝3: 4년 후 새아파트 소유하며 동시에 입주권 매수
  • 스텝4: 추가로 새 아파트를 소유하며 마지막 입주권 매수
  • 13년차 정도가 되면 2번 물건에 투자한 자금 즉 10억원의 자금이 모두 회수된다. 이때부터 나오는 현금은 모두 수익으로 사용해도 된다.
  • 돈은 써야만 행복한 건 아니다. 언제라도 쓸 수 있다는 마음의 여유를 가진다는 자체만으로도 엄청난 행복감이 온다. (…) 결국 진짜 성공과 실패를 가르는 요인은 ‘현금’ 이었다는 사실을 말이다. 현금 자체는 절대 돈을 벌게 해줄 수 없다. 그러나 위험을 피할 수 있는 가장 탁월한 수단이다.
  • 실패율을 감안해도 충분한 수익이 난다.
    • 내 계산대로 시장이 흘러가주길 바라기보다 언제든지 시장의 흐름에 따라 내 계산을 수정하겠다는 유연성을 가지면 된다.
    • 역전세가 나지 않을까? 역전세 난은 10년에 한번 올까말까하는 일이다. 게다가 더 중요한 것이 있다. 역전세난이 일어나면 그 다음에는 전세가 급등이 일어나는 경우가 더 많다. 역전세난을 통해 전세가가 조정되는 현상이다. 결국 전세가는 평균에 회귀한다.
    • 전세가가 급등하면 평균에 비해 너무 많이 올라간 전세금은 예비용으로 따로 떼어놓는 대비가 필요하다.
    • 임대차 갱신권에 의한 5%인상은 당장은 전세 상승을 억제할 수 있지만, 세월이 지나면 눌린 전세금이 오히려 폭등한다.

   

   

   

  4장 성공률 90% 돈 되는 부동산 고르기

  • 구축과 신축의 가격차이는 입지가 같다면 20%이상 차이나는 게 일반적이다.
  • 부동산에대한 지식은 훈수를 두는 정도, 그냥알아듣는 정도의 지식만으로는 아무런 쓸모가 없다. 확신을 가질만큼의 지식이 있어야 한다. 끊임없이 사례들을 확인하고, 시장의 변화를 지속적으로 따라가려는 노력이 계속되어야 한다.
  • 대중보다 일찍 알아야 한다. 대중보다 먼저 알아야 한다. 그래야 큰 기회를 잡는다.
  • 투자금에 대한 기본적 계산은 ‘감정가액 + 프리미엄 - 이주비’. 이주비는 감정가액의 60% 정도로 계산.
  • 입주시에는 전세금을 받아 추가 분담금을 내야 함. 이주비를 갚아야하기 때문에 전세금에서 그 비용을 제한 금액이 회수금이 됨.
  • 입주시점에는 감정가 → 권리가액으로 변동. 사업성을 나타내는 수치인 비례율을 곱해서 나옴.
  • 대중의 시각에 같이 매몰되지 않고 성공적인 투자를 위해서는 미래의 변화를 보려는 노력을 반드시 해야 한다.
  • 2017년 8.2대책이 나오며 본격적 규제 시작. 서울 전 지역이 투기과열지구로 묶임. 그래도 규제는 당시 가장 쉽게 돈을 벌 수 있었던 분양권, 재건축, 아파트에 집중.
  • 역을 중심으로하는 대규모 단지 개발은 주목해야 함.
  • 일반적으로 대중이 참여하지 않으면 가격은 오르지 않는다. 그러나 지금의 약세장은 과거와 다르다. 사람들이 매우 똑똑해졌고 정보에 대한 접근이 상대적으로 쉬워졌기 때문. 적은 수가 참여하더라도 가격이 강세를 보인다. → 거래량이 줄어도 가격이 빠지진 않을 것.

    • 그래서 전체적으로 약세장이지만, 투자성이 있다고 판단되는 특정 지역의 물건들은 지속적으로 가격이 오른다.

      → 지금 상황과 비슷하다. 오르는 곳만 오른다.

  • 강세장에서 거품을 구별하는 방법
    • 강세장이 지속될 때는 ‘기대치를 낮추라’.
  • 과거와 지금의 가장 달라진 점은 “대중의 정보력”. 그에 따른 대중의 투자 실력. 지금은 과거와 달리 좋은 부동산이 마냥 하락하거나 하락한 채로 오래 머물러있는 상황이 펼쳐져있기 상당히 어렵다. 투자성이 있는 대상은 지속적으로 오를 가능성이 높고, 사이클의 기간도 짤아질 것으로 보인다.
    • 살아남는 방법은 오직 하나: 시장이 움직이는 원리, 투자의 정석을 철저하게 익힌 다음 지금 시장에서 어떤 형태로 나타나고 응용되는지 끊임없이 관찰하는 길밖에 없다.
  • 자기계발도, 미래에 대한 투자도, 심이저는 사랑도 경제적인 뒷받침 없이는 아무것도 이뤄지지 않는다. 경제적인 조건이 가장 중요한 기준은 아니지만, 이런 뒷받침 없이는 그 어떤 것도 제대로 되는 일이 없다는 사실을 알아야 한다.
  • 미래의 리스크를 피할 수 있는 방법은 뭘까? 결국 ‘자산’이라 말하고 싶다. 자산을 구축하는 전략, 시스템 그리고 실천만이 이 모든 위험을 피할 가장 확실한 방법이다.

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