“여긴 사람들이 대체 왜 좋아하지?”

혹시 이 질문 해보신 적 있으신가요?

배운대로, 기준대로 찾아봐도

이유를 찾지 못해 답답했던 적이 있으셨을 겁니다.

안녕하세요 20대 3년차 투자자 채너리입니다.

예전에 동료분들과 함께 임장할 때

“대체 여기는 왜 살까?”하는 이야기를

했던 단지가 있었습니다.

이런 단지들의 가장 큰 특징은

균질성이 떨어지거나 or

단지와 역 간의 거리가 꽤나 떨어져 있다는 것입니다.

즉, 우리가 흔히 아파트의 가치를 판단하는

1) 교통이 편리하지 않거나

2) 환경도 쾌적하지 않은

특징을 가지고 있습니다.

그럼 이런 단지는 대체 어떤 이유로 사는 걸까요?

1. 서울은 입지독점성

첫째, 서울은 입지 독점성이 중요합니다.

“서울은 전부 입지 독점성이 있다”

반은 맞고, 반은 틀렸습니다.

이전 나눔글에도 말씀 드렸듯

지역 내에서도 위상이 존재하고,

입지의 힘이 약하여 

연식 가치가 사라지면서

가격이 치고 올라가는 힘이 

점점 약해지는 곳들도 생겨납니다.

즉, 지역 내에서도 독점성이 존재하는 것입니다.

비역세권 선호도 떨어지는 단지, 투자하면 안되는걸까? [채너리]

2. 원도심 파악

그렇다면 서울 안에서 대표적인 

입지 독점성을 띄는 곳이 어딜까요?

먼저 입지 독점성을 정의해봅시다.

제가 생각하는 입지 독점성은,

"상품가치가 없음에도 불구하고

사람들이 그 지역에 살고싶어하는 곳"입니다.

즉, 연식이 오래 된 구축 아파트들이 몰려있지만

그럼에도 가격대를 탄탄하게 받쳐주는 곳이죠.

강남과 물리적/시간적으로 가까운 것도 중요하지만,

서울에서 또 하나 체크해야 할 것은 바로 “원도심”입니다.

3. 대표 사례 (서대문구)

대표적인 적용 사례가 바로 서대문구입니다.

서대문구는 강남이 생기기 전,

도심 업무지구와 초 인접해 있었으며,

예전부터 고소득자들이 거주하던 대표적인 “원도시”입니다.

서대문구를 짧게 설명 드리자면,

크게 3호선 라인과, 

그 아래에 가재울뉴타운-신촌 쪽으로

구분할 수 있습니다. 

이 안에서 3호선 라인은

도심에 가까운 쪽부터 

1) 독립문/서대문 생활권
2) 무악재/홍제 생활권

3) 홍은 생활권으로 나뉘어 집니다.

이런 서대문구 안에서, 

원도심을 빠르게 찾아내는 방법이 뭐가있을까요?

바로 호갱노노 분위지도를 활용하는 것입니다.

Step 1. 연식 분위지도

“구축 아파트가 몰려있는 곳”을 확인하기 위해

호갱노노 > 분위지도 > “입주시기”를 설정해줍니다.

이를 설정해주면 서대문구에서는

아래와 같이 3호선 라인에 구축 아파트들이

밀집되어 있는 것을 확인할 수 있고,

외곽순환도로를 기점으로 (검은 점선)

홍은쪽 생활권부터는 신축아파트들이

많이 입주한 것을 확인할 수 있습니다.

Step 2. 평당가 분위지도

두번째는 분위지도 설정을 “평당가”로 바꿔줍니다.

평당가로 바꿔주게 되면,

서대문구 내에서의 지역 별 위상을 쉽고 빠르게

파악할 수 있습니다.

확인해보니, 

독립문/서대문 생활권과

홍제/무악재 생활권의 평당가가

홍은쪽의 생활권의 평당가와 유사합니다.

Step 3. 종합

이 두 가지를 종합하면 

아래와 같이 결론을 내릴 수 있습니다.

첫째, 연식이 오래됐음에도 불구하고

평당가가 높은 지역은

서대문/독립문, 무악재/홍제 쪽이다.

즉, 서대문구에서 상대적으로

입지 독점성이 더 높은 쪽은

홍은, 가재울보다는 무악재, 홍제, 서대문쪽입니다.

둘째, 그러므로 같은 투자금이라면

장기적으로 가재울 뉴타운보다는

3호선라인의 원도심에 대한 

투자 우선순위를 높여야 합니다.

지금은 연식차이가 꽤 나기 때문에

가격 차이가 발생하지만,

장기적으로는 입지 독점성이 있는

서대문/독립문, 홍제/홍은쪽이

더 수익 측면에서 유리할 것으로 예상됩니다.

4. 마치며

오늘은 빠르게 호갱노노 분위지도를 통하여

서울 내에서 입지 독점성이 있는 지역을 알아봤습니다.

서울 내에서는 결국 장기적으로 봤을 때는 

땅의 가치가 연식의 가치를 앞서 나가고,

이는 같은 지역 내에서도 예외가 아니었습니다.

여러분들의 앞마당 중에서 

떠오르는 사례는 어디인가요?

5분만 시간 내어 호갱노노로

분위지도를 확인해보면 어떨까요?

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)