안녕하세요 효확행입니다 :)
오늘은 지투실전반의 4주차 선배강의가 있는 날이었습니다!
오랜만에 오프강의에 참석해서 생생한 강의를 들을 수 있는 시간이었습니다.
이번 선배강의는 윤이나 튜터님과 재이리 튜터님이 해주셨는데요,
실전과 직결되는 앞마당 관리법과 투자 프로세스를 자세히 알려주셔서
BM이 아니라 박제할 내용이 너무 많았던 강의였습니다!
[앞마당 관리법]
시세트래킹 - 원페이지 정리 - 전수조사 - 실전투자
앞마당을 만들긴 만드는데
만든 이후에 어떻게 관리해야 실전투자로 이어지는지
정말 헷갈리는 부분이었는데 그 방법을 구체적으로 알려주시는 강의였습니다 :)
투자할 때만 시세를 보면 시장 상황을 읽을 수 없고
더 가치있는 자산에 투자할 기회를 놓치게 된다!
더 나은 투자를 위해서도 앞마당 관리가 필수라는 것을 느꼈습니다.
1) 앞마당에서 지켜볼 단지를 정한다.
앞마당의 단지를 지켜본다는 것은 앞마당의 시장상황을 지켜보는 것과 같습니다.
따라서 그냥 마음에 드는 단지가 아니라
앞마당 상황을 대표할 수 있는 단지를 선정하는게 중요하다는 것을 알게 되었어요.
(이전까지 정말 선호도로만 단지를 선정한 나, 반성해..)
2) 앞마당 원페이지를 만든다.
지켜볼 단지를 정했다면 앞마당의 상황을 전체적으로 담고있는 원페이지를 만들어야 합니다.
이 때 앞서 선정한 단지들을 지도에 올려서
매매/전세의 흐름을 한 번에 볼 수 있게 만드는 것!
이 부분은 너무나 감사하게도 7월 이나튜터님께 배우면서 미리 적용을 해 볼 수 있었습니다♥️
원페이지 사진 넣기
여기에는 아직 전세개수는 없는데 이번달에 꼭 추가해볼게요!
3) 전수조사
원페이지로 트래킹한 앞마당 중 뭔가 꿈틀(?)거리는 앞마당을 찾아서 한 달에 최소 3개구를 전수조사한다!
모든 앞마당을 전수조사하면 당연히 좋겠지만 우리는 한정된 시간을 최대한 알차게 써야하는 사람들입니다.
따라서 원페이지로 앞마당을 지켜보고 → 시그널을 주는 앞마당을 중점적으로 판다!
기회를 주는 앞마당이 어디인지 아는 것도 실력이라는 것을 많이 느꼈습니다.
4) 실전 투자
전수조사를 했다면 투자 우선순위 물건이 나와야 합니다. 여기서 그치지 않고 전임, 매임을 통해 물건 상황을 확인하고 실제 투자까지 이어나가는 것이 중요합니다.
당장 돈이 없다면 모의투자도 괜찮다!
내가 뽑은 물건에 실제 투자한다는 마음으로 결론파트를 작성해야겠습니다 :)
아직 모의투자를 해본 적이 없는데 이것도 이번달에 꼭 해봐야겠습니다!
앞마당 관리의 모든 것을 4가지 핵심 키워드로 자세히 알려주신 이나튜터님 감사합니다♥️♥️
[실전 투자 프로세스]
두번째 강의에서는 재이리 튜터님이 실전 투자 프로세스의 모든 것을 자세히 알려주셨어요!
올해만 지투를 4번째 듣고있어서 재이리 튜터님 강의를 여러번 들을 수 있었네요🩵
(근데 들을 때마다 이전에 안들렸던게 들리는건 제발 기분탓이길…😂)
근저당 있는 집이라면 남의 돈이 집값을 넘으면 안된다!
근저당이 있다고 무조건 피해야 하는 것은 아니라는 점!
기본적으로 사람들은 집을 사며 대출을 받습니다.
따라서 주인이 거주하는 집 중 대출이 없는 집은 거의 없을텐데 그럴때마다 이 물건들을 다 걸러야하나? 라는 생각을 했었네요.
- 알고 대응하면 문제가 아니다
남의 돈(채권최고액+계약금+중도금)이 집값을 넘지 않는다면 매수를 검토한다!
제가 투자를 했던 시기는 대출규제로 전세대출이 쉽지 않은 시기였습니다.
- 소유권 이전부 전세자금 대출 불가 > 소유권을 미리 이전하거나 현 주인이 대신 계약해주기
- ★대환대출(전세금으로 주담대를 상환하는 경우) 전세대출 불가 > ????
근저당있는 물건은 전세 맞추기 쉽지 않은 상황이라서
이런 물건은 대부분 거르고 투자를 검토했습니다.
그래서 근저당 물건은 거른다! 라는 생각이 자리잡고 있었어요ㅠㅠ
이번 강의를 통해서 안전한 근저당 기준이 얼마인지 알 수 있었습니다!
(그리고 이 기준은 시장 상황과 나의 상황에 따라 다르게 볼 필요가 있다!!)
전세대출 방식도 반드시 검토해야 할 부분입니다.
저는 1호기에 운좋게 현금 세입자를 구해서
질권설정인지 채권양도인지 확인할 필요가 없었는데
자칫 잘못하면 놓칠 수 있는 포인트를 배우는 시간이었습니다.
마지막으로 지방에서의 적정 전세가 설정입니다!
이 것도 1호기 할 때는 체크했던 사항인데
시간이 지나니 흐려지더라구요ㅠㅠ
- 지방에서는 전세보증보험 가입 한도(KB시세의 90%)가 중요하다
서울에서는 전세가율을 90%를 볼 일이 잘 없지만
지방에서는 반드시 확인하기!
이 금액을 모르면 목표 점세가를 터무니없게 설정하게 될 수 있다!
특히 KB시세는 매번 변동되기 때문에 최근 거래가에 비해서 시세가 낮다면 데이터를 관리하는 부동산에 연락해서 시세 조정도 요청할 수 있다는 점은 정말 꿀팁이었어요♥️
마지막은 재이리튜터님 특약과 체크리스트♥️
실전 꿀팁 잔뜩 알려주신 이나튜터님, 재이리튜터님 감사합니다♥️♥️
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