[실전준비반 71기 100조 튜핑 ] 규제속에서 나의 대응 전략

안녕하세요 실전준비반 71기 100조 튜핑입니다

4주차 너나위 님의 강의 잘 들었습니다

 현재 상황 인식이 중요한데 먼저 

현재 나는 투자할 수 있는 사람인지 즉, 나의 상태를 알고

 현재의 시장 상황, 시장은 지금 투자하기 좋은 

시장 인지를 인식해야 합니다

 불장에서는 투자해서는 안된다는 것은 당연한 이치이고

오히려 규제는 기회 일 수 있다라는 것 특히 10.15 규제와 같은

강력한 규제인 현재는 오히려 기회가 될 수 있습니다

현재까지의 수도권 상황을 정리해 보면

규제 전 과열 시장에서는  매수세 상승 했고 매도세 하락하는 분위기에 

월 5천건 이상의 거래량에   매도수 감소 중이었고

 기회 였던 시장에서는  매도세 상승 했고 매수세 하락하는 분위기에 

월 5천건 미만의 거래량에 매도수는  증가했었던 시장이었습니다

현 10.15 규제의 본질은 

토허제로 인한 공급 감소(세 낀 물건 사라짐) 와

규제지역 지정으로 인한 수요감소(LTV 40% 대출 차등으로 감소)라고  할 수 있습니다

규제 이후에 나타나는 풍선효과는 4,5급지 상승 이후에나 가능한 일이며

 풍선효과를 기정 사실화하면서 매도 우위로 투자하면 매우 비싸게 

살 수 있으므로 급할 것 없이 시장 상황을 봐야 합니다

공급감소와 수요감소로 인해 전월세는 확실히 오르게 될 것입니다

따라서,, 

지금부터 눌리는 구간이 기회라고 할 수 있습니다

수도권은 충성 자산, 지방은 디딤돌 자산이라고 할 수 있습니다

수도권 전고 아래에 있는 자산은 비싸지 않다고 할 수 있고

(즉 이전보다 싸다는 것)

지방은 7-8년 전보다 싼 시장입니다

서울은 좀체 싸지지 않는 시장으로 전고 아래에 있는 아파트라면

매수해도 좋은 자산입니다

절대적 저평가 시장이란 시기적 특징을 말하는 것으로

 좋은걸 사든 덜  좋은 걸 사든 모조리 오르는 시장입니다(즉, 잃지 않는다)

따라서 우리가 해야 할 일은 투자의 이해도를 높이고 매수.임대 과정을 숙지한 상태에서

절대적 저평가 시기에 실행만 하면 됩니다 

너무 두려워하지 말고 가치 대비 저렴하다고 판단된다면 사야 하는  시기입니다

지금 지방 시장이 그렇습니다

상대적 저평가 시장에서는 

같은 돈으로 살 수 잇는 것들 중에서 좋고 나쁨을 알고

 비교평가를 통해서 가치와 가격의 불균형 여부를 확인하고 

더 좋은데 싼 것을 사야 합니다

직장 생활하듯이 규율을 지키면서 

프로의식을 가지고 꾸준하게 공부해야 하는 시기입니다

전세가율 60% 이상이라면 확실한 절대적 저평가로 볼 수  있는데

현재는 절대적 저평가에 가까운 시기로 볼 수 있으며

전고점을 넘지 않은 비싸지 않은 가격에 사고

5년 이상의 장기보유 할 수 있다면 매수 해야하는 시장입니다

"얘가 쟤보다 좋은데 가격이 더 싸네?

얘가 쟤보다 좋은데 가격이 같네?

가격이 같은데 쟤가 얘보다 훨씬 좋네?

같은 값이면 당연히 쟤가 낫지"

투자하기 전에 반드시 위에 기준을 생각해 봐야 합니다

수도권에서는 교통(직장)이 가장 중요한데

강남에서 가까운 곳이  최고라고 할 수 있습니다

투자 기준(저평가/적은 투자금) 부합하는것 중 

가장 입지가 좋은 것을 산다면 잃지 않는 투자를 할 수 있습니다

1주택자(실거주자)들은  절대적 저평가 시기에 좋은 자산을

 잘 잡으면 됩니다

본인의 업이 중요하고 시간 없는 사람(사업, 자영업, 전문직)들이

해당됩니다

다주택자(자산  축적이 필요한 사람)은 절대적 저평가+상대적 저평가

자산축적이 중요하고 시간 만들 수 있는사람(직장인, 주부)들이 해당됩니다

역지사지

과한 취미로 포기하지 말고 조금 과하게 하라

규율을 만들어라 

너무 미친놈 처럼은 하지 말고 조금 과하다고 싶을 정도는 해라

적용할점

1. 가격이 오르는데 매물수가 줄어들고 있는 시장에서는

투자할 때 조심해야 한다(가격 레벨 봤을때 지금은 지금은 상승장 중반이다)

2. 주거용 부동산 투자 핵심 전략은 수도권은 비싸지 않게 사서 보유해 나간다

(비싸지 않다는 말은 이전보다 싸다는 것)

3. 지방은 싸게 사서 적당할 때 팔아야 한다. 인천은 지방 시장과 같다고 보면 된다

4. 자본을 방어적으로 운용해야 한다. 더 못벌어도 안 망하는 선택을 해야 한다

5. 토허제 지정 지역은 사고 팔지 말아야 할 자산(가치 성장 투자)이라는 것

6. 인천은 수도권이지만 지방 투자 같이 해야 한다(양극화 심화)