안녕하세요.
여행전날의 설레임을 간직한 행복한 투자자가 되고 싶은 여행전날입니다.
앞마당 관리
저도 월부 2년반이 넘으니 앞마당이 늘어서
어떻하면 앞마당을 효율적으로 관리할 수 있을지 고민이었는데요.
이번 4강 윤이나 선배님의 강의를 통해 노하우를 배울 수 있었습니다.
25년 10월 현재 지방은 절대적 저평가 구간이기에 더욱이
앞마당에서의 기회를 놓치지 않아야 하는데요.
그 방법 중 하나가 바로 시세트래킹
왜?
힘들게 만든 앞마당에서의 기회를 잡기위해
무엇을?
생활권별 3개(랜드마크,선호도 좋은 거래활발한 단지, 구축대장)
대표단지의 매매/전세가/전고점대비 하락률
어떻게?
매일 루틴화해서 적은시간 동안 매매/전세가/전고점대비 하락률 파악하기
매매/전세가를 꾸준히 모니터링해야 변화하는 시장의 상태를 파악할수 있고 명확한 투자확신을 가질수 있다.
많은 정보들이 있지만 원페이지 정리와 같이 내가 직접 정리하는게 효과가 좋다
또한 전임을 통해 실거주 위주 vs 투자 위주 시장인지
시장 전세가 확인(믈건 상태별)을 꾸준히 하고 있어야 함을 강조해 주셨는데요.
결국 시세트래킹의 루틴화를 통해
시장에 참여하는 투자자 모드를 'ON' 하고
준비된 투자자여야 슈욱~ 지나치는 기회를 잡을 수 있게 됩니다.
특히 이번 10.15대책으로 인해 서울 5일장 참여를 하면서
더욱 뼈져리게 느꼈었습니다.
명확한 투자확신을 갖지 못하니 (준비되지 않았다는 것이지요 ㅠㅠ)
기회를 잡지 못했었습니다.
절대적 저평가 시장에서의 기회를 놓치지 않도록 이번에는 잘 준비하도록 하겠습니다.
계약프로세스
1호기를 하면서 매수프로세스를 준비했었던 경험이 있었기에
재이리선배님의 강의내용이 더욱 와 닿았었습니다.
특히나 놓칠 수 있는 부분이 바로
'부대비용' 과 ‘특약’인데요
매수시 부대비용으로 알고 있어야 할 것들은
공시가격/ 채권매입가격/본임부담금/법무사비/복비/취득세
특히나 법무사비는 준비하지 않으면 눈땡이(?) 맞기 따악 좋은 비용이었습니다
저 또한 와이프와 함께 셀프등기를 준비했기에 알 수 있었지
부사님이 쓰윽 내민 법무사비는 나중에 보니
말도 안되는 비용이었습니다. ㅎㅎ
또한 복비 또한 깎을 수 있다는 점
네고를 시도해 볼 생각조차 안했었지만 상황에 따라 네고도 가능하니 잊지 않아야 겠습니다.
특약도 가계약 전에 상황별로 미리 준비를 해놓아야 하는데요.
아래 내용이 특약에 빠지지 않았는지 확인해봐야 겠습니다.
1. 이사날짜 (정해진날짜 x)
2. 재계약통보(4개월전)
3. 집보여주기
4. 위약금
투자과정 중 가장 쉽다는(?) 매수가 끝나면 기다리고 있는 다음 프로세스가 있는데요
바로 전세를 맞춰야 합니다.
강의에서 전세 빨리 빼기 위해 임대인임에도 아래 내용을 미리 숙지하고 있어야 하는데요.
특히나 지방에서는 전세보증보험가능여부를 반드시 체크해야 합니다.
1. 임차인 종류
법인 vs 개인
2. 전세권설정, 보증금반환종류(전세보증보험)
전세권설정시 특약 필수
3. 전세자금대출
특히 수도권과 다르게
지방에서는 실거주가 더 많기에 세안고 매도가 가장 난이도가 높다는 것을 유념해야 하는데요
그만큼 전세선호도가 중요한 요소중 하나라는 것을 확인할 수 있었습니다.
적용할 점
1. 시세트래킹 루틴화
2. 특약정리
3. 현재 임장지 전세선호도 파악하기
4. 지방 앞마당 전세선호도 원페이지 비교
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