월부학교 선배가 알려주는 임장을 하는 이유 [제리파파]

안녕하세요

아파트와 사람들의 삶에 관심을 가지고,

투자를 삶의 일부로 생각하고 즐기기 시작한

절대 포기하지 않는 제리파파입니다.

어느덧 날씨가 많이 쌀쌀해졌습니다.

이 글을 쓰고 있는 육교옆카페 앞에도 

낙엽들이 잔뜩 떨어져 있는 것을 보면

겨울이 성큼 다가온 것이 느껴지는데요.

오늘은 월부의 모든 강의를 수강한 선배로서

이제 막 투자 공부를 시작하는 분들에게

도움이 되었으면 하는 이야기를 해보려고 합니다. 

‘임장을 왜 해야 하나요?’

부동산 투자 공부를 처음 시작했을 때

강의를 듣고 너바나님이 내준 과제로

처음 임장을 가본 것 같습니다.

왜 하는지, 어떻게 하는지도 모른 채

선배들의 뒤를 졸졸 따라다니면서 

임장을 했던 것이 기억나는데요

그렇게 시간이 지나고 알게 된 사실은

부동산 투자를 할 때 임장을 해야 하는 이유는

선호도를 파악하기 위한 것이었습니다.

도대체 아파트 투자를 하는데

왜 선호도를 파악해야 할까요?

아파트에 대한 사람들의 선호도가

바로 ‘가치’ 이기 때문입니다.

두 단지의 가치를 알고 있다면

언제든지 가격만 알 수 있으면

비교를 통해 가치 대비 가격이 싼,

저평가 아파트를 찾아낼 수 있습니다.

왜 저평가된 아파트를 찾아야 할까요?

모든 자산에 대한 투자의 본질은

‘싸게 사서 비싸게 판다’는 것인데요.

부동산, 그 중에서도 아파트를 투자할 때도

가장 중요한 것이 싸게 사는 것이기 때문에

단지의 비교를 통해 저평가를 판단하기 위해

선호도를 파악하는 것이 중요한 것입니다.

지금까지 내용을 정리해보면

부동산 임장을 하는 이유는 

아파트의 선호도를 알기 위함이다.

선호도를 파악하면 

비교를 통해 저평가 여부를 알 수 있다.

그러면 어떻게 선호도를 파악할 수 있는 걸까요?

오랜 기간 동네에 거주하면 

자연스럽게 알 수 있습니다.

사람들이 더 좋아하는 아파트와 

덜 좋아하는 곳이 어디인지 알 수 있습니다.

그게 사람들이 생각하는 선호도이고, 가치입니다.

사실 우리는 모두 이것을 

어느 정도 경험으로 알고 있는데요.

단지 그것을 가치라고 생각하고 

나눠본 적이 없을 뿐입니다.

각자 자신이 사는 동네를 떠올려서

생각해보시면 이해가 쉬운데요.

저는 예전에 수원에 살았던 적이 있습니다.

지도를 보시면 아시는 분들도 있으시겠지만

A, B, C 3개의 아파트가 있다고 해보겠습니다.

저는 C아파트에 살고 있었는데요.

평소 아이와 함께 산책을 많이 했습니다.

유모차를 끌고 아이와 함께 망포역으로 와서

판타지움에 들러서 키즈카페를 가기도 하고

가족들과 식사를 하기도 했습니다.

그리고 주말이면 영통역으로 걸어가서

(가는 길에 있는 박지성 공원에 들러서

아이와 함께 모래놀이를 하기도 했고요)

홈플러스에서 주말에 먹을 식재료도 사고

다이소에 들러서 필요한 것들도 조금 사고,

돌아오는 길에 길거리에서 파는 호떡을 먹으며

짐을 들고 집으로 걸어오기도 했는데요.

그렇게 오랜 기간 살다 보면 자연스럽게

교통도 좋고 모든 편의시설들이 모여 있는

영통역과 망포역에 가까운 아파트에 대한 

선호도가 높다는 것을 느낄 수 있었습니다.

물론 살면서 스스로 느끼는 것 이외에도

주변에 만나는 주민들과 이야기를 나누기도 하고

또래 엄마들 사이에서 오고 가는 이야기를 듣는 등

다방면에서 들어오는 정보들로 알 수 있었습니다.

옆집 아주머니께서 C단지로 이사오셨을 때,

원래 B단지에 살았는데 왜 오셨는지에 대해

이야기해주셔서 알게 된 경우도 있었습니다.

C단지는 민영 단지이지만

B단지는 주공 단지였습니다.

민영 단지와 주공 단지의 차이가

보도블록 사이에서 자라는 잡초나

아파트 관리 상태로 이어지기도 했고,

동일한 전용면적 59제곱미터 임에도

C단지는 주방폭이 2700으로 넓은데

B단지는 주방폭이 2400으로 좁았습니다.

주방이 좁아서 요리를 하는 공간 차이가 커서

같은 평형이라도 더 선호하기도 했습니다.

지금까지의 말씀드린 내용을 정리해보면

아파트의 선호도가 역에 근접하고 민영 단지인

A > C > B 순서라는 것을 알 수 있습니다.

이렇게 동네에서 오래 사는 것 만으로도 

인접 단지들과의 선호도를 파악할 수 있습니다.

그리고 동네마다 아파트의 선호도는 거주민들이 느끼는 서로 다른 이유로 인해 형성되어 있습니다.

그리고 그것은 실제로 가격으로 이어집니다.

A단지 24평 (전용면적 59) : 매매가 4.6억

B단지 24평 (전용면적 59) : 매매가 3.7억

C단지 24평 (전용면적 59) : 매매가 3.9억

아파트의 선호도와 실제 가격이 동일한 순서로

차례대로 형성되어 있는 것을 볼 수 있습니다.

가치에 맞게 가격이 형성되어있는 것이지요.

만약 C단지에서 갑자기 

3.7억의 물건이 나온다면

B단지와 C단지에 나와있는 

물건의 가격이 같기 때문에

C단지의 물건이 가치 대비

가격이 싸다고 볼 수 있습니다.

자, 어떠신가요?

앞서 소개해드린 내용을 통해 알 수 있듯이

동네에 오래 거주하면 

사람들이 어디를 좋아하는지

거주민들이 느끼는 선호도를 

자연스럽게 알 수 있습니다.

그리고 선호도를 파악하면

언제든지 가격을 붙였을 때

저평가된 단지를 찾을 수 있습니다.

그런데 투자자라면 한 동네 뿐만 아니라 여러 동네의 아파트 선호도를 알 수 있어야 하는데 그때마다 모든 동네에 거주하면서 그것들을 알아가기에는 비효율적이고 시간이 부족할 수 밖에 없는데요.

오랜 기간 동네에 거주한 사람들이

자연스럽게 피부로 느끼고 알게 되는

아파트의 선호도를 내가 직접 거주하면서

오랜 기간 파악해나갈 수 없기 때문에 

이것을 짧은 시간에 효율적으로 

파악할 수 있는 강력한 툴로서

‘임장’을 한다고 볼 수 있습니다.

지역 전체의 선호도를 파악한다는 의미는

지역 내의 여러 동네들의 선호도를 파악하고,

각각의 동네 안의 단지들의 선호도를 파악하고,

단지 내 서로 다른 동/층/향의 매물 선호도를 파악하는 것입니다.

동네의 선호도를 파악하기 위해

지역 전체를 살펴보는 분위기 임장을 하고,

동네 안의 단지 선호도를 알기 위해

단지에 들어가 살펴보는 단지 임장을 하고,

단지 안의 매물의 우선순위 파악을 위해

실제 부동산에 방문하여 매물 임장을 합니다.

지금까지 ‘임장을 하는 이유’에 대한 이야기와 

분위기 임장-단지 임장-매물 임장으로 이어지는

3가지 단계의 임장이 왜 필요한지에 대한 이야기를 해보았습니다.

다음 시간에는 본격적으로

분위기 임장에 대한 이야기를 해보겠습니다.

지금까지 긴글 읽어주셔서 감사합니다.