안녕하세요 

2030 싱글들의 희망이 되고싶은 

5년차 투자자 갱지지입니다 ✨

10월 한달동안 

서울의 부동산 이곳저곳 다녔습니다

매물도 보러 다니고요 실제 계약도 하러 다녔습니다

2군부터, 3군, 4~5군, 비규제지역까지

부동산을 다녀보니 규제 전과 후 부동산의 분위기가

동네마다 다르고 단지마다 다른 것을 

확연히 느낄 수 있었습니다. 

오늘은 10월 한달동안 수도권 규제 한복판에서

투자자로 느낀 찐 경험을 나누고자합니다. 

이 글을 통해서 시장분위기도 느끼시면서 

앞으로 해야할 방향에 대해서 도움받아보시면 좋겠습니다 :) 

이번 오일장의 관전포인트 

1. 10/15일에 계약서 막차타는 손님들 

조정지역 규제가 발표된 10월 15일 

많은 부동산들이 늦게까지 계약서를 쓰느라 정신이 없었습니다. 

대출 한도가 줄어서 실제로 10억의 집을 사기위해서는 

내돈 3억만 있으면 됐는데, 갑자기 6억이 필요해졌기때문입니다. 

※  무주택자 기준 LTV 70% → 40%

15일에 사장님들이 바빴던 곳들은 

상급지부터 하급지까지 모두 비슷한 모습이었습니다. 

선호도에 따라서 바쁨의 정도는 달랐지만요 

15일에는 대출에 영향 받는 손님들이 

가득했던 모습이었습니다. 

대부분이 실거주 손님들이 

신속한 결정을 내리곤했습니다

2. 10/16~19일까지 

자 이제 15일이 지났습니다

이 기간은 이미 조정지역으로 지정되어 

대출 규제는 시작되었고 

토허제가 적용되기 직전 시기였습니다.

대출 한도는 줄었지만, 여전히 투자는 가능했습니다. 

서울에 실거주가 어려운 사람, 다주택자인 사람들은 20일 이후에는 집을 못사기 때문에

이 시기에 서울에 집을 사기위한 

막차를 타는 사람들이 많았습니다. 

정리해보면 세낀 물건을 사두는 실거주 손님들과 

일명 갭투자 손님들이 공존했습니다. 

처음에는 저도 이 시기에는 

투자자들이 진입하는 시기라고 생각이 들어서

투자 수요가 많은 단지들이 

거래되는 특징이 있은걸까? 생각했었습니다. 

그래서 상급지일수록 

이 시기에 거래가 될 줄 알았습니다. 

누구나 가지고 싶은 단지니까요 :) 

그런데 일편적이게 해석하기에는 함정이 있었습니다. 

오히려 상급지는 거래가 안되고, 하급지가 투자자들이 거래되기도하더라구요 

이 기간에 거래가 된 곳은 투자하기 좋은 곳이고, 

거래가 안 된 곳은 투자적으로 가치가 없는 곳일까요? 

제가 현장에서 느낀 바로는 이렇습니다. 

1️⃣ 가격이 너무 높으면 받아주지않았습니다. 

아무리 "지금 아니면 못사" 라는 심리가 퍼져도 

매매가가, 투자금이 규제로 인해 급등하고 그것을 받아줄 사람이 없으면 거래가 되지않더라구요

실제로 2급지에서 봤던 17억의 매물은 

직전 실거래 대비 3억이 오른 호가의 높은 가격이었습니다, 

심지어 이 가격은 1급지에 더 좋은 가치가 있는 곳에도 거래 할 수 있는 금액이더라구요 

결국 이 물건은 거래가 안되었고, 매도자도 물건을 거두게 되었습니다. 

가치와 가격 두가지가 모두 만족해야

거래가 된다는 것을 이번시장에서 또 배웠습니다. 

2️⃣ 물건이 없으면 거래가 안 될 수 있습니다. 

지금 서울 부동산을 다니시는 분들은 느낄겁니다. 

매매 물건이 정말 없습니다. 

규제 이후 세낀 물건은 거래가 안 되다보니, 제한적이고 

갈아타는 수요또한 제한을 받다보니 

매물을 거두는 매도자들이 많았습니다. 

하지만 하급지에서는 신기한 경험을 했는데요. 

불과 추석 직전에 물건이 없고 매수는 몰리는 시기에 

선호도 떨어지는 뒷동이 최고가격을 찍었습니다. 

하지만 규제가 터진 직후 오히려 그때보다 매물이 좀 더 나오면서 

선호도 좋은 앞동에 더 좋은 물건을 만날 수 있었습니다. 

시장 분위기에 따라서 가격은 또 변할 수 있음을 느꼈습니다. 

역시나 투자하기 좋은 시장은 

매물이 많은 시장이라는 것을 다시한번 느낍니다. 

3. 비규제지역의 분위기

그렇다면 대출 규제도 안받는, 

실거주도 필요없는 비규제지역은 어땠을까요? 

비규제지역도 손님은 계속해서 있었습니다. 

그 강도가 규제지역만큼은 아닌 것이죠 

제가 느낀 분위기로는 규제지역 오일장 정도로 

부랴부랴 계약서를 쓰는 모습은 없었습니다. 

대신에 비규제지역은 이런 점이 달랐습니다. 

"이제 우리가 오를거야, 이 가격 이하로 안팔아요

더 오를 것 같아요 매물 거둘게요!"

비규제에는 풍선효과로 인해서 

호가가 일부 오른 지역과 단지들이 있습니다. 

서울의 규제 시장은 주변 지역까지 영향을 주는구나

수도권 시장의 큰 힘을 현장에서 제대로 느꼈습니다. 

이번 규제 오일장에 시장 플레이어로 참여하면서

다양한 현장 분위기를 느낄 수 있어서 재밌었습니다. 

하지만 한편으로는 

규제가 생각보다 빠르게 온 것 같아서

아쉽기도 했습니다. 

그래서 이번 기회에 다시 다짐하게되었습니다.

“여긴 빨리 오를 거야, 여긴 아직 안오를거야”

오르고 내리는 말에 올라타는 투자자가 아닌

"싸고, 투자금 적절하게 들고, 감당가능하다면

투자를 안 할 이유가 없다."

배운대로 행동하면서

자산을 쌓아가겠다고요. 

이번 규제로 속상하신 분들도 많이 계실 것 같습니다

하지만 여러분들의 목표 달성이 실패는 아닙니다. 

언제나 투자할 곳은 있었으니 

지금 할 수 있는 최선의 투자를 해나가시면 좋겠습니다. 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 ❤

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