안녕하세요!
직장인 투자자 쓸입니다
월부학교 3개월 동안 제가 복기하려는 주제는 1호기를 지킬지 말지인데요
그 중 1탄은 전세 관련 복기 입니다
(1호기 만기가 벌써 5개월 남았다니 시간이 참 빠른 것 같습니다
매수하고 금방 2년이 온다는 튜터님의 말씀들이 공감되는 시점..ㅎㅎ)
제 1호기는 지방 중소도시이고, 50만명이라는 인구를 가지고 있어
공급에 상당히 많이 휘청거리는 지역인데요
특이하게도 지역 내에서 생활권이 확실하게 나뉘어져 있어
이 지역의 전체 공급만 놓고 보면 투자 기회를 주지 않는다고 생각할 수 있지만
또 그 물량들의 위치와 입주 시기를 파악하면 투자 기회를 줄 수도 있겠다라고
판단할 수 있는 특이한 곳입니다
당연하겠지만, 투자할 때 특히나 지방이라면
공급이 어디에, 몇 세대가 들어오는지 정확히 알고 트레킹 해야 한다는 점
(투자 지역 A)
+
중소도시인 만큼 인접지 수요가 큰 지역의 공급 역시 확인해야 한다는 점
(인접지 B, 인접지 C 지역 트레킹)
사실 제가 투자한 지역에 투자한다면 보유하는 동안
상당히 큰 규모의 세대수가 들어온다는 것을 알고 있었습니다
그럼에도 불구하고 싸고, 이 시기를 벗어나게 세팅하면 충분히 괜찮다고 판단했습니다
하지만 투자 지역 A 에 들어온 3,000세대 가량의 입주 물량은
결코 무시할 수 없기 때문에 이 단지의 입주 시기부터 전세 트레킹을 하며
A 지역은 과연 얼만큼의 속도로 전세가 회복될지 궁금했습니다
1. 투자한 A지역 전세 트레킹
(매달 하는 것을 목표로 했지만, 아직 만기 시점보다 많이 남아서 생각날 때마다 트레킹 진행)
가장 큰 규모의 입주 단지는 입주 당시 전용 84 전세가가 1.8억으로
굉장히 낮은 시세에 거래가 되었고,
당연히 제 단지와 생활권 모든 단지의 전세가를 휘청이게 했습니다
다행히, 전세 물량이 빠르게 소진되며 전세가가 회복 중에 있고
현재는 선호 생활권의 중위 단지의 전세가만큼 회복했습니다
그래도 1호기는 그나마 선호 생활권에서도 선호하는 단지여서
전세 수요가 있기 때문에 빠르게 회복해주고 잘 버티고 있는 것 같습니다
2. 인접지 B, C 지역 전세 트레킹
인근 지역으로 출퇴근 수요를 주고 받고
그러면서 주택 수요도 뺏길 수 있기 때문에 인접지도 전세 트레킹을 진행했는데요!
(공교롭게도 인접지는 다 제 앞마당이 아니어서,
어디까지가 영향권인지 잘 알지 못해
이 부분은 인구 이동을 먼저 참고 했고, 강사님과의 만남 및 돈독모에서
만난 튜터님들께 여쭤보며 지역 트레킹을 했습니다)
다행히, 인접지 역시 물량이 빨리 해소되고
전세가가 빠르게 회복되면서 크게 영향을 주는 단지는 없었습니다
전세 계약 만기 5개월을 앞둔 시점 1호기 상황
메가톤급 단지의 입주 물량도 해결되고 있고,
제 1호기의 전세도 가격이 빠지지 않고 거래되고 있습니다
다만, 만기 시점과 겹치게 1000세대의 입주 물량이 기다리고 있습니다
(투자 당시에는 1000세대가 들어오는 곳이 생활권이 하나도 형성되지 않고
지금 1호기가 있는 곳을 이기기 어렵겠다 생각했는데,
전혀 리스크 대비를 하지 않았던 거죠)
지금 하고 있는 액션 플랜
1. 세입자의 상황 파악
=> 세입자 분은 자녀의 학교와 이 단지를 좋아하기 때문에
가급적 길게 거주하기를 원함 (사실 전세 계약 때 미리 파악했으나 한번 더 확인)
다만, 대출 이자 때문에 전세가 조정을 원하는 상태
조정이 되지 않으면 퇴거 할 수도 있음
깨달은 점: 오래 산다고 하셨지만, 금리 때문에 퇴거를 할 수도 있다고 하시는 세입자
희망회로만 돌리면서 하나의 시나리오만을 생각하는 건 위험함
만약 내가 지키기로 했을 때 역전세로 돌려드려야 할 금액을 미리 파악하지 못하고
다음 투자를 진행했다면 아찔함
2. 내 물건 시세 파악
=> 네이버 호가만 보면 내 물건은 오르지도 내리지도 않은 상태이지만
전화임장 해보면 전세가는 처음 맞춘 시세 그대로 유지할 수 있고
R/R 이라 가격이 올랐음
깨달은 점: 왜 동, 층, 향이 중요한지 알게됨
내가 팔고 싶을 때 경쟁력 있게 팔 수 있음
3. 입주 단지 전세 파악
=> 물건 튀어 나오는 중! 계속 트레킹 예정
깨달은 점: 아무리 생활권 형성이 되지 않았더라도
지방은 지방이고, 신축은 위험 요소
그럼에도 불구하고 가격 방어를 어느 정도 해주는
선호도 높은 단지를 해야 함
내가 할 수 있는 선택지
1. 전세입자와 가격 조정으로 한 번 더 연장
2. 가격이 올랐으니 갈아타기 진행
2탄에서 추가 복기글 작성해보겠습니다!!
