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[초보자 BEST] 열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
너바나, 주우이, 자음과모음
안녕하세요. 오르디입니다!
10.15 규제로 인해 수도권 투자를 준비하고 계시던
많은 분들이 당황하셨을 것이라 생각합니다.
현재 갖고 있는 투자금으로
그래도 아직 기회가 있는 수도권 외곽 비규제지역을 해야 할지
아니면 공급이 줄어들고 있는 지방 광역시에 투자하는 게 맞을지
정말 많은 고민이 드실 건데요,
제가 판단 했던 방법에 대해 나눠드리려 합니다.
수도권 비규제 지역 현장 상황 파악
수도권 비규제 지역 중 앞마당인 군포, 구리를 확인하니
뉴스에서 나온 것처럼
부동산 사장님들은 실거주자, 투자자 너나 할 것 없이 계속해서 물건을 사기 위해
하루에도 몇십통의 전화가 밀려오고
평일, 주말마다 계속 집을 보여주시느라 정신 없어 하셨고,
실제로도 계속 싼 물건들이 거래가 되면서
호가가 점점 올라가고 있었습니다.
군포의 대장이던 래미안하이어스는
입주 물건 기준 호가가 9억 초중반이었던게
이제는 10억으로 훌쩍 올라왔습니다.
구리도 마찬가지로 대장인 토평신명이
9월에만 해도 호가가 10억이었는데
규제 이후 11억으로 1억이 훌쩍 올랐습니다.
그 외 단지들도
집주인들은 계속 오는 매수 연락을 받으며
집값이 더 올라갈 것 같다는 생각으로
계좌요청이 오면 금액을 올리거나
물건을 거둬들이면서
시장에 물건 자체가 많이 사라지고 있었습니다.
또 세낀 물건들은 세입자분들의 협조를 얻기 힘든 상황에도
사진으로만 집을 보고 턱턱 계약금을 쏘는 투자자들이
실제로 많이 있었습니다.
지금의 상황에서 매수를 하려 한다면
가격 조정은 거의 불가능하고
조건 협상도 쉽게 되지 않는 상황이었습니다.
내 투자금으로 할 수 있는 단지 찾기
1 ) 수도권 비규제지역
군포에서는 실제 매물임장을 하고,
구리에서는 전화임장을 통해 물건을 확인하면서
제가 정한 투자금 1억 중반으로 할 수 있는 물건이
무엇인지를 찾았습니다.
두 지역 모두 규제로 실거주자, 투자자가
모여드는 상황 속에서
주인거주 물건을 주전세 혹은 전세입자 승계 물건으로
만들어서 투자를 하기는 쉽지 않았습니다.
보러 오는 사람이 이렇게 많은데
가격을 올렸음 올렸지 그렇게 귀찮고 번거로운 것을
해주고 싶지 않다는 경우가 대부분이었고,
전세가 껴있는 물건의 경우
매매가는 기대심리로 오른 상태인 반면
구축+좋지 않은 시장 분위기로
낮은 전세가 껴있고 갱신까지 남아있는 물건이 대다수라
투자금이 너무 많이 들었습니다.
군포의 경우
3억대도 투자금 1억 중반,
4억대도 투자금 1억 중반이 들어가는 상황이였고
5억대는 투자금 1억 후반이 필요해서
제가 군포에 투자를 한다면
잘 하면 4억대의 물건에 투자할 수 있었습니다.
구리는 4,5억 대의 물건이 나왔었는데
모두 다 지역 내에서 선호도가 빠지는 물건들이었습니다.
임장을 하면서 ‘이 단지는 진짜 우선순위에서 많이 후순위다..’
라고 생각했던 단지들이
제가 지금 할 수 있는 투자처였습니다.
제가 갖고 있는 앞마당 중
수도권 비규제지역에서 할 수 있는 물건들은
매매가 5~3억대로 선호도가 많이 떨어지는 단지였습니다.
내 투자금으로 할 수 있는 단지 찾기
2 ) 지방 광역시
같은 투자금으로 내가 지방에 투자할 경우
어떤 단지를 할 수 있을지 고민했고
공급이 줄어들고 있는 부산을 전수조사 했습니다.
부산은 지속된 공급으로 인해
선호하는 단지도 아직 가격이 많이 저렴한 상황에서
앞으로의 공급이 많지 않기 때문에
매매/전세가 올라갈 수도 있겠다는 기대감이 있었습니다.
그동안은 1억 중반 이상을 가지고 있으면
당연히 수도권을 봐야 한다는 생각으로
시세를 볼 때도 넓게 보지 않고
1억으로 할 수 있는 단지 위주로 시세를 확인했었는데
전수조사를 해서 1억 중반으로 할 수 있는 물건을 확인해보니
생각보다 가치 있는 단지들이 많이 나왔습니다.
아직도 전고점 대비해서
가격이 많이 회복하지 못한 수준으로 저렴한 구간이며
전임을 했을 때
상대적으로 수도권 비규제지역보다 좀 더
여유 있는 분위기였습니다.
부산에서 같은 투자금으로 할 수 있는 단지들은
지역 내에서 선호도가 있는 연식 좋은 단지이며
협상을 제안할 수 있는 분위기라고 판단되었습니다.
수도권 비규제지역 vs 지방광역시
투자 후보 물건 비교하기
제가 찾은 수도권 비규제지역과 지방광역시에서
투자할 수 있는 물건을 같이 비교해보니
이 전까지는 당연히 1억 넘는 돈이면
수도권이라고 생각했던 것과 다르게
지방광역시에서 할 수 있는 물건의 가치가
더 좋은 것 같다는 생각이 들었습니다.
물론 수도권 자산은 전세 상승분을 기대해볼 수 있고,
매도가 안되면 전세를 맞춰 안정적으로 운용할 수 있다는
장점이 있지만
센쓰튜터님께서 제가 뽑은 물건들은
지방처럼 추후 매도를 고려해야 한다고 말씀해주셔서
모든 것들을 다 하나로 퉁쳐서 생각할 것이 아니라
단지가 갖고 있는 가치별로
어떻게 운용해 나갈지에 대해 다르게 생각해야 한다는 것을 배웠습니다.
어차피 수도권 비규제지역에서 할 수 있는 물건도
추후 상승해서 매도를 해야한다면
더 가치가 있는 지방 광역시에 투자를 하는 것도
좋은 선택이겠다는 확신이 들면서
'무조건 어디를 투자할 거야' 아니라
‘내가 할 수 있는 게 무엇인지 직접 비교하고 판단하는 것’이
투자자로서 갖춰야 할 태도라는 것을 느꼈습니다.
저처럼 지금 상황에서
수도권 비규제지역과 지방광역시를 다 할 수 있는 투자금을
들고 계시는 분들이라면
그냥 지역을 타겟 해놓고 보기보다는
지역 별로 할 수 있는 물건이 무엇인지를 직접 들고
판단해보시면 좋을 것 같습니다.
