수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[초보자 BEST] 열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
너바나, 주우이, 자음과모음
1. 정책대출에 따라서 매매수요 5억대와 6억대로 제한되는 것이 있는 것 같은데 정책대출에는 어떤 것들이 있을까? 그것을 명확하게 알면 지방 수요를 가늠하는데 도움이 될 것 같다. 그리고 경우에 지역에 따라서 정책을 대출을 초과하는 수요가 발생하고 있는데 그러한 지역은 어디일까? 본질보다는 상황에 가까운 부분이지만 알아 두면 보다 나은 수익을 거두는데 도움이 많이 될 것 같다. 과거 동료가 대출에 관한 글을 잘 작성해 놓은 것으로 기억하는데 찾아보고 많이 배워야 할 것 같다.
2. 지방은 수도권에 비해 디테일에 더 민감한 것 같다. 사장님 말씀이 A단지가 앞동과 뒷동이 다르고 좌동과 우동의 수요가 각기 다르고 큰 차이가 있다고 말씀하셨는데 실제 동별 수요들여다 보니 입구동 남향을 제외하고는 엄청 큰 차이를 보이지 않는 점을 확인했다. 그런데 실제로 보면 우동이 초등학교가 훨씬 가깝고 좌동은 대로를 끼고 있어서 분명히 소음이슈가 있을 것 같다. 그런데 데이터는 큰 차이가 없다고 얘기한다. 데이터가 왜 직관과 일치하지 않는지 현재로써 판단을 내리기 어렵다. 표본이 작을 수도 있고 생활권 1등 단지기 때문에 영향을 크게 받지 않을 수도 있다. 오히려 매매가보다 전세가에서 선호도 차이를 보이는 것 같기도 하다. 시간을 두고 조금 면밀하게 분석해 보아야 할 것 같다. 결론은 물건 by 물건으로 보고 퉁치치 않는 것이 중요하다.
3. 지방아파트 매매가는 특히 전세가에 영향을 많이 받는데, 지방 전세가에 영향을 주는 법인전세 수요가 큰 생활권과 단지들이 있다. 그러한 수요가 있는 땅과, 단지 그리고 크기를 잘 알아 둔다면 투자처를 고르고 선택하는데 유용할 것 같다.
4. 당연한 얘기지만 내부구조와 자재를 보고 안보고의 차이가 단지의 선호도를 가르는데 큰 영향을 미칠 수 있다는 것을 조금 더 명확하게 깨닫게 되었다. 매임을 해야 코끼리 장님 만지기가 완성이 된다. 악착같이 일정잡고 매물 본 것은 잘한 결정인 것 같다.
5. 현장에서 느껴지는 수요가 진짜 느껴졌다. 물건들이 바로바로 나가고 들어가는 부동산 마다 집값이 심상치 않다고 말씀해 주셨다. 이럴 때 내가 기본이 잡혀 있지 않고 팔랑귀라면 정말 많이 흔들리겠다 라고 생각했다. 그리고 씨앗을 심어 놓아 정말 다행이라고 생각했다. 만약 내가 현장에 있는 투자자라면? 이번 최종모임을 통해 알게 됐다. 굳이 그런 시장에서 따라갈 필요가 없겠다. 너나위 멘토님과 권유디 튜터님은 매수자 우위 시장이 아닌 곳에서는 투자를 진행하지 않는다고 한다. 이게 본질이고 게임의 법칙이다.
6. 매물을 보고 신발을 신고 나가기 전 어디로 이사 가는지 꼭 물어봐야 한다. 수요의 부등호를 확인할 수 있는 명확한 현장 지표이다.
7. 신축아파트에 사는 사람들의 수요는 그냥 차원이 다르다. 지방은 정말 설국열차 같다. 계층간 양극화가 점점 심해질 것 같다.
8. B생활권을 보고 환경을 전체적으로 봐야 하는 중요성에 관해 크게 깨달았다. B생활권은 스트리트마켓에 어르신들이 정말 많았다. 생활권 메인은 정말 조용하고 쾌적한데, 그게 전부가 아니었다. 아파트도 너무 구축이고 (06임에도 불구하고) 1등생활권과 비교 시 수요의 두께와 질이 완전 달랐다. 그냥 첫 인상 와꾸가 조금 괜찮아 보였는데 알면 알수록 약점이 드러나는 생활권이었다. 단지 생긴 것도 반듯반듯하게 남향으로 잘 지어 놓은 것처럼 보여도 안에 들어가면 실제로 누가 사는지가 중요하고 특올수리가 되지 않는 이상 연식을 속이기는 쉽지 않다.
9. 신축 (15) 대단지 짱짱한 단지는 주변 생활권 균질성과 상관없이 수요를 이끌 수 있다. 이런 단지가 애매하게 괜찮은 00년대 중반 단지 생활권보다 수요가 더 크다.
10. 외진 생활권에서 대로만 보고 초등학교 접근성이 한단지가 떨어진다고 생각했는데, 실제로 내부에 이동경로가 따로 있었고 B단지 앞에 편의시설이 몰려 있어서 A단지의 수요가 떨어진다고 생각했으나 내부구조와 자재에서 A단지가 압도하여 최종적으로 A단지의 수요가 더 낫다고 평가하고 판단했다. 이는 분임과 단임까지 제대로 알지 못했던 부분이며 매임의 중요성과 전임을 정말 꼼꼼하고 치밀하게 게으름이 없이 해야 한다는 것을 느낄 수 있는 경험이었다. B단지는 공항과 가까우며 소음이 상당함을 느꼈는데, 매일 운항되는 대수가 적어서 지역 전체로 봤을 때 선호도에 큰 차이가 없을 수도 있다는 생각이 들었다. 그보다는 위치가 더 중요하다고 생각이 들었다. (수요는 생각보다 민감하다. 1+1=2 산수문제가 아니다.)
11. 이번 지투 전까지 4베이와 3베이의 가치 차이를 크게 생각해 보지 못했는데 직접 보고 단지 분석하며 가치차이를 가늠할 수 있었다. 향 별 차이도 동일하다. 동층향이 괜히 있는 말이 아닌 것 같다. 층에 따른 수요의 크기는 아직 인사이트 부족한데 앞으로 더 채워 나가야 되겠다.
12. 공부를 하면 할수록 수요의 크기를 조금씩 더 알아가는 것 같다. 어딜 가나 사람은 있다. 그리고 편의시설도 있다. 그러한 점들이 과거의 나를 헤깔리게 했다. 여기도 사람이 있네? 여기도 외제차가 있네? 이런 짜글이 빌라촌에도 편의시설이 잘되어 있네? 이런 껍데기에 현혹되지 말고 본질이 무엇인지, 해당 지역에는 어떠한 사람들이 사는지, 그 사람들의 수요는 어떠한지, 두께는 어떠한지, 크기는 어떠한지 가늠할 수 있는 안목과 실력이 점점 쌓여가는 중이라는 생각을 하게 됐다.
